深夜改政策！新加坡住宅房産轉入生前信托須付35%ABSD | 低窪淹水高危區組屋轉售價跌幅收窄至1%

所有將住宅房地産轉移到生前信托（living trust）的交易，從5月9日起須支付35%的額外買方印花稅（ABSD）。

新加坡財政部5月8日深夜發表文告宣布，在進行定期的政策檢討後，政府將推行一致的35％額外買方印花稅（生前信托），填補原先的缺口。

在這之前，住宅房地産轉移到生前信托須支付買方印花稅。至于是否須支付額外買方印花稅，則視信托實益擁有人（beneficial owner）的性質而定。當住宅房地産轉移到生前信托時，若信托沒有可確認的實益擁有人，無須支付額外買方印花稅。

（檔案照）

政策修改後，即使住宅房地産在轉入生前信托時，信托並沒有可確認的實益擁有者，也須支付額外買方印花稅。

財政部文告指出，額外買方印花稅旨在維持平穩及可持續的住宅房地産市場，因此應當實施在所有轉入生前信托的住宅房地産交易，不論信托是否有實益受益人。

生前信托指的是委托人（settlor）在世時設立的信托。

新加坡研究：

政府應對氣候風險高危區

屋價下滑放緩

研究顯示，新加坡政府承諾應對氣候風險，部分緩解了海平面上升導致高危區屋價下滑。

李顯龍總理在2019年國慶群衆大會演說中展示地圖，說明新加坡哪些地區面對較大的淹水風險後，這些區域的組屋轉售價下跌約2.9%。不過，在政府承諾采取緩沖措施的高危區，屋價僅下滑約1.1%。

（資料來源：新加坡國立大學商學院，制圖：李太裏）

這項研究由新加坡國立大學商學院劉德光傑出講席教授艾格華（Sumit Agarwal）領導的一組研究團隊完成。

研究團隊選擇總理演說爲切入點，是因爲它通過主流媒體和社交平台，向全國傳達了有關氣候風險的重要信息，預計會強烈沖擊新加坡房地産市場。

2019年8月18日，李總理發表國慶群衆大會演說，指出氣候變化攸關新加坡生死存亡，並展示新加坡地形圖，標出海平面上升風險較高的區域（高危區）。

李總理在演說中敲響警鍾，但承諾政府將在未來100年，投入至少1000億元應對海平面上升，尤其是在市區和東海岸地區采取緩沖（mitigation）措施，如在濱海堤壩增建一個水泵房和在東海岸建造圩田等。

研究團隊從建屋發展局數據庫和市區重建局房地産資訊系統（REALIS），分別獲得組屋和非有地私宅2018年至2021年的詳細交易記錄，並在地圖上標出每一筆交易，確定它是否位于政府披露的高危區。

位于高危區的房屋屬于實驗組（treatment group），位于高危區之外，但距離不超過兩公裏的房屋，屬于對照組（control group）。

組屋方面，研究人員分析了8391座組屋的轉售交易，其中有665座（8.0%）位于高危區。結果顯示，相較于對照組，實驗組（即高危區）的組屋轉售價在總理演說後，顯著下跌約2.9%，主要是因組屋較舊。然而，在政府承諾采取緩沖措施的高危區，轉售價跌幅較小約1.1%。

研究團隊因此得出結論，那就是政府承諾投資在緩沖與防禦氣候變化的計劃，減輕了組屋居民的擔憂，也減緩屋價下滑。

租賃地契和永久地契屋價呈現不同反應

至于非有地私宅，不論是否位于高危區或政府承諾采取緩沖措施的區域，整體屋價沒有顯著變化。

然而，租賃地契和永久地契單位的屋價，在總理演說後呈現不同反應。高危區的租賃地契單位屋價下跌1.7%，永久地契單位屋價不跌反升，增加1.4%。即使是在政府承諾采取緩沖措施的高危區，租賃地契單位的屋價同樣下跌1.7%，永久地契單位屋價增加1.6%。

研究團隊認爲，這與總理在演說中提到，氣候變化“是50年至100年的問題，我們可以采取50年至100年的方法去解決問題”有關。　　

艾格華受訪時說：“誰會更關心政府提出的緩沖措施？那肯定是100年後，有機會從緩沖措施中受惠的永久地契單位，而不是租賃地契單位。”

研究團隊也在報告中說：“對永久地契單位的居民來說，氣候變化似乎不是迫在眉睫的風險，另一種可能是他們在購買永久地契房産時，已意識到氣候風險，並計算在屋價內。由于對租賃地契單位的需求，直接受此次信息沖擊的影響，總理有關氣候的演說，可能使租賃地契單位的買家減少，推高永久地契單位的價格。”研究結果沒有顯示在演說前後，組屋、租賃地契單位和永久地契單位的居民，是否改變了他們對氣候變化的信念。

研究團隊也調查了突發淹水對鄰近房地産價格的影響，但沒有發現兩者之間有明顯關系。這證明了極端天氣事件，還不如李總理有關氣候變化的公開演說有影響力。