知識城 | 南起步區
18-20年，強如金融城板塊的住宅也經曆了兩年的“陰跌”，錯過17年翻倍行情的買家，痛定思痛後，即便是付出雙合同的代價，不少人把票投給了由中新合作的國家級項目–中新知識城。
從09年奠基開始，到2014年4月，合景天峻公寓開盤，價格7000元/平。接著同年5月，當時還叫天韻瑚璟花園的時代天韻開盤，開盤價格13000元/平。到2014年年底，萬科幸福譽開盤，價格又回到8600元/平。
2016年，知識城開始集體捅破1.5萬/平，2017年，破2萬/平，這個成績放在普漲行情下，只能算是及格分以上。
2018年，廣州綠地城加推5棟、11棟最後兩棟，戶型爲85-125平三至四房，售價2.1-2.2萬/平，價格方面，以建面98平的戶型爲例，總價215萬，其中備案價120萬，裝修款95萬，首付需要131萬，月供4406元左右。
萬科幸福譽二期尾貨開盤，建築面積87-95平，折後價2.1萬/平。
以建築面積95平的戶型爲例，備案價115萬，裝修款104萬，首付可以做到35萬，月供4487元，裝修款分六期結清，從2018年6月開始，每三個月爲一期，每期需還17萬。
時代天韻二期尾貨，僅剩下134平的四房戶型，位于24棟、25棟，售價2-2.2萬/平。總價260萬，備案價165萬，裝修款104萬，首付76萬，月供5700元左右。
2019年，售價基本維持在2.5萬/平以內。此期間開盤的項目，如保利拾光年，開盤價格也基本接近2.5萬/平。
結合2018年以後的價格走勢與北區的開發進度緩慢。看熱鬧不嫌事大的人對知識城業主的嘲諷不外乎“花同樣的錢，在越秀荔灣買個老破小，每天給自己多增加4個小時的悠閑時光或者用來搞錢，它不香嗎？”
但即便是18-19年入手，在20年這一次分化行情，知識城的漲幅同樣跑贏了廣州80%以上樓盤，我猜可以嘲諷的就只剩下市區通勤了吧？
那麽知識城到底未來成色如何，市區通勤是否適合買知識城，同樣是主城區超50km的通勤距離，選南沙還是知識城，我們今天先來剖析知識城。
知識城的體量，即便只是中區，包含核心的南起步區、核心區也有40平方公裏，對比珠江新城的6平方公裏，不可謂不大。再加上地處遠郊，與科學城又有高山隔斷，中間還橫著長嶺居一衆帶學位的競品，自成一城+樓盤自身綜合實力均衡是唯一跑出大漲幅的唯一機會。
用其十四五規劃的“一核兩心”即可將知識城劃分爲南中北三區。
總結便是：
一核（中區）：環九龍湖總部核心經濟帶，位于旺村-知識城地鐵站之間。其中以知識城站的九龍湖周邊最爲核心，作爲總部經濟集聚區，這裏將是教育、醫療、市政等公共配套資源最集中，城市界面最好的區域，也會是知識城房價天花板的誕生地。
新龍片區（南區）：廣河高速以南爲知識城南區，以北爲知識城中心區，位于湯村-鎮龍地鐵站之間。優先廣河高速以北，高速的隔斷可以參照天河廣園南北的下場，廣河高速以北的湯村聚集了科教園、納米谷，華師附中知識城校區的落成，像是有意在爲湯村成爲高知人才最爲集聚的區域做准備，因此將其從新龍片區中拆出，劃入了知識城中心區。
楓下片區（北區）：位于楓下地鐵站到紅位地鐵站，地處白雲從化交界，與弱勢板塊的交界一定會是夢魇，即便有百濟神州、康方藥業、諾誠健華等生物醫藥和粵芯芯片、創維智造等集成電路爲代表的高端先進制造業的進駐，即便新南站規劃了廣河高鐵，24號也給予慎買級別。
板塊排序：中區（核心區）>中區（南起步區）>中區（中心區）>南區>北區
地鐵站排序：知識城>何棠下>旺村、楓下>湯村>鎮龍、鎮龍北>新南>紅衛
（知識城站同時規劃了37號線，將大大縮短通往市區的時間）
房産選籌中，確認好板塊，工作便已完成了99%，差的便是産品力那蜻蜓點水的一筆。
我在前文提及，在知識城暫時配套不完善的情況下，樓盤自身綜合實力均衡是跑出大漲幅的唯一機會，均衡指的是小區環境+學位+地鐵+商業配套。
萬科幸福譽、騰飛園中新裏、時代天韻及廣州綠地城，都占據了南起步區地鐵沿線的位置，我們以其中成交熱門的三個樓盤，管中窺豹知識城的選酬邏輯：
萬科幸福譽一二期：
20年3月開始，幸福譽一二期憑借二中+地鐵上蓋+片區內較成熟的配套率先開跑，如果不是二轉五與房票收緊，有概念+自身硬的特點沖4有望。
最高峰錄得63%的漲幅，而後回調的幅度不大，也側面證明了板塊內已有長期定居産業人員，産生了學位需求，不可否認目前知識城的一大短板便是教育，也一定會是知識城中心區重點解決的問題，那麽萬科幸福譽的學位優勢，基于其産品的剛需屬性，反向篩選了家長，屆時會有一定程度的削弱。
（均爲靠山改善型産品）
但只要均衡的屬性依舊在，在知識城開始在改善住宅配置大張旗鼓的情況下，幸福譽一二期剛需+學位的補位仍可以收獲不錯的流動性。
戶型上依舊是萬科最經典的70+兩房、80+三房一衛、90+三房兩衛、114+四房兩衛。其中的80+南向三房、114方南向四房在目前知識城主打改善盤的背景下，很好地填補了低總價的空缺。
盡量避開二期7、8、9棟北向靠九龍大道以及靠知識大道的二期1、2棟，一期11、12棟即可。
廣州綠地城
相比萬科幸福譽，綠地落得高買低賣的下場，因當年綠地需給茶水費搶名額，導致目前綠地業主仍不願承認其産品力+質量弱于萬科幸福譽的事實。
僅憑其采用的圍蔽式設計，除去一期的6棟、7棟、8棟與二期的鳳語灣3、4、5棟，其余樓棟均靠近雙向六車道馬路這一點，便在與幸福譽的pK中處于下風，除了商業體、研究院落成的利好，剛需沒有太多選擇它而不選萬科幸福譽一二期的理由。
小學與知識城鳳湖花園（安置房）的業主子女同在鳳凰湖小學則可以再補一刀，戶型上，拼剛需，綠地顯然是剛不過萬科的，萬科可是國內最早模仿日本蝸居的房企，沒有之一。
在諸如更靠近九龍湖核心的印象新城這類4620戶巨無霸即將推出的背景下，打不贏就加入是最好的策略，其規劃的面積段，80平以下僅占6%，不出彩的綠地，選擇其70+戶型會比較穩妥。
時代天韻：
教育配套是：天韻小學+廣州實驗中學V.S綠地的鳳凰湖小學+廣州實驗中學便是菜雞互啄，因此天韻的定位更傾向于是在萬科用完學位的改善。
它的從來都不是剛需，從兩房的總價高于萬科的三房便可看出，同樣是改善定位的龍湖，因北向望湖的劣勢低天韻一等，從19年兩個盤的PK戰績便可看出，同樣是98平三房，天韻同時期貴出2000-4000元/㎡，到最後，龍湖雙珑原著的北向98平三房（望別墅和湖景）在時代天韻已售罄的情況下仍有貨挑，寬樓距、低梯戶比、園林綠化的改善定位在南起步區沒有對手，光是南起步區規劃的研發用地産生的改善需求便可供不應求的消化。
如果10年後天韻漲幅跑輸萬科，最大的原因一定是沒有攘外必先安內，內轉名，外牆鼓包，糞水外流以及衍生出的物業不作爲。
合計分三期開發：
17、 18 、19 、20 、21棟爲一期，新加坡開發商，質量差強人意，兩房只在 17、 18棟供應，24號予以慎買級別，在時代天韻，爲南向，爲望湖買單是大原則。
承接萬科幸福譽114平南向以上住房需求的改善人群，是目前天韻總價捅破400萬房源的出路，超過300萬，除非是當地的産業人員，否則你很難不優先考慮科學城。
其中二期26棟、27棟可以在避開單向車道噪音情況下盡收二線湖景，22、23、24、25棟擁有稍弱于三期的一線湖景，面積數比三期少10平，是上車一線湖景的首選。
三期的1-4棟，從開盤的4萬到現在業主叫價5萬，不過分但也短時間內鮮有人買單。
總結：
兩房200萬預算：萬科幸福譽72平 > 綠地74平 > 時代84平（260-280萬不推薦）
小三房250萬預算：萬科幸福譽88平 > 時代87 平> 綠地85平 > 萬科幸福荟85平
三房兩衛300-320萬預算：萬科97平
超過300w會面臨科學城泛香雪板塊的競爭，不爲一線湖景的這類生態資源買單，在核心區，也就是九龍湖東邊還有較多住宅供應的的背景下，我想不到其他理由。
另外一個競品則是來自國家層面的，知識城作爲廣州少有的國家級項目，在住房保障方面，因地制宜發展共有産權住房，是可以預見的，也就是說非核心區會出現一些共有産權的供應，顧名思義便是zf與買家各自持有部分産權，雙方擁有彼此産權的優先購買權，這無疑會降低當地的商品房需求，而這個實驗，是一定會進行的。
自2009年知識城項目奠基之日起，到16年開始快速發展，如果你是在14年踏入這片土地，從萬科幸福譽0.85w到高峰期3.6w，你已積累了其他板塊無可匹敵的增幅，同時你的代價只是不足1W的投資門檻，同時期的美林湖畔是2.5w，而如果你抱怨市區通勤2小時，那麽你只是錯在沒有住投分離而已，作爲遠郊的知識城，顯然已經對得起你了。