如果你認爲中新知識城是剛需天堂，那麽從今以後可能要重新審視這個板塊。
近日，中新廣州知識城國際人才自由港正式運營啓動。與普通人才市場不同，這個人才自由港大有來頭。
圖片來源：廣州黃埔發布
首先，這個人才自由港是知識城重點建設的人才項目孵化平台之一，以“高層次人才”和“高精尖項目”爲驅動，創建全國首個“一核雙驅多點”的人才賦能體系。
其次，設有人才零跑動服務大廳、展示廳、路演廳、海外引才工作站、高層次人才工作室及科學家辦公室等功能區，爲全球人才在黃埔提供“創新創業+安居安享”的服務。
再者，也是最重要的一點，這裏將打造國家級博士博士後創新示範中心，幫助海內外人才“一站式”觸及區域人才、政策、金融、上下遊及公共資源。
這意味著未來將有越來越多高端人才聚焦在知識城，無論是創業還是人才相關服務，知識城都是必到之處。
當今大環境，搶人只是基礎，留住高素質人口才是目標，此次人才自由港或許會爲知識城帶來蛻變。
中新廣州知識城，作爲中國與新加坡的國家級雙邊合作項目、廣深港澳科技創新走廊的起點和核心創新平台，規劃總面積爲178平方公裏、規劃總人口約70-100萬，未來目標是建設成全球城市樣板。
目前，知識城累計注冊企業1803家，注冊資本1508.1億元，完成固定資産投資1421.5億元。包括阿裏巴巴、中國移動、通用GE等多家世界500強企業。
放眼廣州衆多新城中，含金量能與知識城較量的屈指可數。
爲什麽這樣說呢？因爲回顧過去十年發展，知識城曆次受到重大規劃的青睐。
圖片來源：網絡
2010年，知識城正式奠基。作爲中國和新加坡兩國合作的第三個項目，一開始就被寄予厚望。時值珠三角産業轉型升級，對外開放進入新階段，中新廣州知識城迎來了最好的發展機遇期。
2016年，知識城獲批全國首個知識産權運用和保護綜合改革試驗區。
2018年，知識城上升爲國家級雙邊合作項目。
2019年，當大灣區從規劃變成現實之後，知識城順勢成爲大灣區高水平科技創新載體之一，也是粵港澳共建的合作發展平台之一。
這一系列高大上的規劃，如今逐漸兌現。然而，對于購房者來說，知識城一直處于剛需的定位。
從荒地、魚塘、農田蛻變成如今的産業新城，知識城用了不到10年時間。這十年間，知識城樓市相繼推出新房，除了極個別別墅項目，其他一律都是剛需定位。
産品是如此，價格也是如此。近年來，知識城樓市炙手可熱，6年來新房均價從9689元/㎡漲到了26200元/㎡，漲幅高達173%。
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産業聚集、招商力度大，是支撐知識城房價走高的主因。雖然漲幅理想，但從價格水平來看還是擺脫不了剛需定位。
每個版塊都有自己的發展階段，例如以前的科學城同樣是剛需板塊，通過規劃升級和兌現，如今逐漸以改善爲主。
知識城也不例外，知識城總體發展規劃升級，進入開發建設2.0階段。
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2020年知識城動工項目 |
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分類 |
項目名稱 |
項目選址 |
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重大 産業項目 （15個） |
綠葉生物制藥産業園 |
知識城北 |
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百濟神州三期項目 |
知識城 北鳳凰五路西延線 |
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康盛生物二期 |
知識城北九龍工業園 |
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科方生物 |
知識城北九龍工業園 |
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創爾生物（一期） |
知識城北九龍工業園 |
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寶能動力電池研發 及生産基地、 寶能汽車研究院 |
知識城北 新能源新材料園 （楓下村） |
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京東商城二期 |
知識城北 |
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廣電運通新一代AI 智能設備産業基地 |
知識城龍湖街 |
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國際數字樞紐 運營中心項目 |
知識城 （龍湖街） |
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納米谷 |
知識城新一代信息 技術價值創新園（湯村） |
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5G通信射頻前端聲 表面波濾波器項目 |
知識城納米谷 三期（湯村） |
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全息衍射波導 顯示器件項目 |
知識城納米谷 三期（湯村） |
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納米表面處理項目 |
知識城納米 谷三期（湯村） |
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廣州創維智能 産業創新基地 |
知識城北新能源 新材料及智能芯片園區 |
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海絲知識中心 |
知識城南起步區 （原綠地智慧産業中心） |
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重大科技 創新項目 |
廣州大學黃埔研究生院 |
知識城（龍湖街） |
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重點基礎 配套項目 （5個） |
知識城産業聚集服務中心 |
知識城北馬頭莊 |
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知識城國際會議中心 |
知識城九龍湖以西 |
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騰飛園鄰裏中心 |
知識城騰飛園 |
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知識城輸變電工程 |
知識城 |
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騰龍大道一標、二標 |
知識城 |
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重大 民生項目 （6個） |
紅衛融資二期 |
知識城北紅衛村 |
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何棠下安置一期 |
知識城何棠下村 |
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湯村安置一期 |
知識城湯村 |
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鳳尾安置一期 |
知識城北 |
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旺村南安置一期 |
知識城旺村 |
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金坑村鄧屋片 安置一期 |
知識城（新龍鎮） |
根據規劃，未來知識城將圍繞建設具有全球影響力的國家知識中心，著力打造知識創造新高地、國際人才自由港、灣區創新策源地、開放合作示範區。
不僅如此，知識城還被計劃納入廣東自貿區，目前自貿區的科技創新、先進制造、産業合作、投資管理等領域的153項政策，已在知識城複制落地。
未來自貿區規劃實行，知識城將有更大的想象空間。
如果說規劃升級是知識城一個重要信息，那麽在第一輪集中供地中，知識城推出的兩宗地塊，則是板塊蝶變更直接的體現。
德信、越秀分別以樓面價27044元/㎡、樓面價27217元/㎡分別搖號奪得知識城ZSCN-E2、ZSCN-E3地塊。
從這個樓面價來看，這兩個項目未來入市起碼要5-6萬/㎡。雖然目前限價政策嚴格，但從地塊屬性來看，這兩個項目將是板塊標杆。
其一，地塊容積率1.2，可以看出兩個地塊將打造低密度住宅區，而低密度項目無非就是高低配的別墅+高層住宅，在産品上已經有差異性的優勢，項目高溢價是可以肯定的。
其二，知識城住宅稀缺，庫存量一直在減少。知識城上一次有土地供應，要追溯到2012年，居住用地占比僅爲總體規劃的1/6。
在市場稀缺的情況下，未來兩宗高價地塊入市將帶動整體板塊的居住升級，加上部分舊改項目推出，整體價格提升一個檔次是大概率事件。
不難看出，無論從規劃、人才引進還是住宅産品，知識城已有底氣擺脫剛需的定位。
不過，願景雖好，但購房者想搭上這趟車並不容易。
如今，知識城南區在售項目基本已接近尾聲，取而代之的是鎮龍片區的崛起。
北區方面，一直以産業落地爲主，少有住宅用地，目前只有舊改項目時代印記在售，相比南區而言，居住氛圍略顯單薄。
也就是說，無論南區還是北區，知識城可選擇的樓盤已經不多了。
不過，這只是短暫的，知識城舊改項目陸續上新。例如湯村舊改項目升龍學府上城，奧園旺村舊改項目奧園旺悅城，尤其前者舊改體量達994萬平。
但從項目的宣傳口徑來看，這些項目主打改善，甚至有項目喊出對標彙悅台的口號。由此可見，即便是舊改項目也很難找到以往遍地都是的剛需産品。
盡管如此，相信隨著一系列規劃落地和人才引進，知識城不會缺少追捧者，只是這一次，購買力從剛需客變成改善客。