本期《樓市乾坤》探討視頻營銷如何在房地産買賣發揮作用，以及它的優勢與局限。
在社交媒體正火的時代，房地産經紀爲房源制作介紹視頻成爲業界主流。
陳炜捷接受《聯合早報》訪問時透露，他從2019年便開始以輕松幽默的方式制作賣房視頻，配合房源對原曲進行改編，至今已推出10首。
住宅美化有助提高成交率
PLB首席執行官的林炜傑受訪時指出，視頻營銷其實對買賣雙方都有利，它使看房過程更加透明，縮短買方看房和做決策的時間，使住宅轉售更容易成交。
爲了協助賣方爭取更好的價錢，現年26歲的他強調視頻不僅要傳遞年輕活潑的力量，更重視專業精神，因此要求所有上鏡的房地産經紀都要身穿正式西裝。
APAC産業兼亞太ERA總裁朱泳強說，爲了強化公司內部開發的手機應用，ERA與房地産網站EdgeProp、房貸咨詢公司Redbrick、增強現實科技公司MixGo和新加坡土地管理局合作，包括把土管局3D地理空間數據平台OneMap3D結合進iERA和RealtyWatch的手機應用。
爲了讓房子更迅速成交，本地房地産經紀公司一直積極采納不同的房地産科技。
在他看來，視頻的傳播效果遠勝于照片，它讓買家能掌握房子的更多細節。由于買家在實際看房之前已先判斷這套房子是否適合自己，雙方的交流也因此變得更務實和誠懇。
此外，由于房子價格不菲，買家得考慮房貸等因素，他們不會因爲觀看視頻之後就立即做出購房決定。
ERA産業研究咨詢部主管麥俊榮發現，相比在傳統媒體打廣告，在YouTube、Instagram或TikTok等社交媒體進行宣傳的成本並不高，讓房地産經紀趨之若鹜，避免落後同行。然而，“當每個房地産經紀都推出視頻時，這就變得不再特別”。
無獨有偶，博納産業（Propnex）房地産經紀黃添壽看准視頻賣房的潛能，與團隊在2019年創立新品牌JNA Real Estate，制作了近200個視頻，從中賣出百多套房子，當中九成皆以高于估值的價格出售。
林炜傑強調，公司所制作的視頻不僅是拍攝房屋的室內外，也會分析它的優劣勢，包括地理位置及增值潛能。“如果房子有西照或外部噪音幹擾，我們也會在視頻中指出並給予解決方案，因爲大家都明白沒有一套房子是完美的。”
他認爲，本地住宅市場近年來供不應求，目前是賣方的市場，“就算沒有使用視頻，也不用擔心賣不出房子”。
博納産業信息科技總監許少榮認爲，在當今快節奏的市場中，更快、更有效地完成交易比過去任何時候都更加重要。
一首熱門中文歌曲“今天妳要嫁給我”被改編成“8481我等你”，這個賣房視頻去年初在網上迅速流傳，讓橙易産業（Orange Tee and Tie）房地産經紀陳炜捷一炮而紅，爲房地産的營銷模式增添新意。
陳炜捷強調，盡管視頻能提高房子轉售的成交率，屋主本身的開價也要合理。“有一名客戶曾以4％銷售傭金來邀請我爲一棟後港組屋制作賣房視頻，不過他的開價比市價高出兩三成，這一點讓我最後回拒了對方。”
爲了提高房子的成交率，賣方也要做足不少准備功夫。
成功交易取決于房子條件與價格
冠病疫情暴發前，APAC産業（APAC Realty）旗下房地産咨詢公司ERA已開始與不同機構合作來增強房地産科技的運用。
國大房地産與城市研究院副院長李乃佳指出，視頻營銷確實具吸睛效果，不過在房地産行業能否轉化爲銷售線索（sales lead），到目前爲止未獲得具體的研究證明。“它對大衆具吸引力，但不一定適用于所有房屋類型，尤其是高檔住宅。”
所謂住宅美化，便是售屋之前整理房子並重新裝飾來吸引買家和提高成交率，這個營銷手法在美國相當盛行，在本地也越來越普遍。
黃添壽爲這棟甘登園優質洋房制作的視頻，是他至今最受歡迎的作品，點閱率高達69萬次。（檔案照片+視頻截圖）
采納科技助經紀快速有效完成交易
對此，林炜傑坦承，這些房地産會如此搶手有不同原因，包括在市場是否稀缺、地理位置是否優越或開價是否合理。
林炜傑爲彰思禮巷的半獨立洋房制作賣房視頻，去年12月上線不到一天就吸引買家敲門，當天以650萬元成交。（視頻截圖）
林炜傑透露，很多客戶原本相當抗拒及嫌麻煩，不過近兩年來他們已逐漸意識到這些前置作業其實有助于銷售。就好比發展商精心打造的示範單位，讓買家可以更好地將整個空間視覺化。
陳炜捷在賣房視頻中經常自導自演，由同事負責攝影。（受訪者提供）
新的投資應用具備房地産市場分析的功能，讓經紀在彈指之間便能浏覽房地産分析、最新抵押貸款利率和詳細市場趨勢研究，爲客戶提供全方位的實時信息。
在房屋正式出售之前，林炜傑會要求賣方配合公司完成很多前置作業，一開始的時候曾引起不少客戶質疑，他們不理解房子已准備出售“爲什麽還要收拾房子，爲什麽還要粉刷及做住宅美化（home staging）”。
同樣來自博納産業的房地産經紀林炜傑與林淩沖在2017年成立房地産媒體科技公司PropertyLimBrothers（簡稱PLB），公司産量豐富，至今已制作逾1300個視頻，過去兩年售出逾500套房子，當中位于彰思禮巷（Chancery Lane）的半獨立洋房在視頻去年12月上線不到一天就吸引買家敲門，當天就以650萬元成交。
他透露，博納産業沒有與外部房地産科技公司攜手，而是自設信息科技團隊，專注爲房地産經紀創建各種線上工具以提升他們的工作效率，包括2019年推出的銷售應用及今年剛推出的投資應用。
他說，與賣方之間合作一般會以三個月爲期限，如果房子開價較高或房型較大，就會拉長至六個月。收費方面，公司針對有地房地産征收2％至2.5％的銷售傭金，公寓和組屋則是2％至3％。
有者發揮創意改編熱門歌曲，有者則憑紮實內容和優良制作來吸引買家目光，他們搖身變成房地産界網紅。
在PropertyLimBrothers賣出的房子之中，彰思禮巷的半獨立洋房並不是特例，還有不少組屋和公寓在視頻上線一天就賣出。
他認爲，視頻賣房在業界已十分普遍，確實能幫助房地産經紀吸引更多買家的關注。“現在有不少買家主動找我，他們很欣賞我的作品，以及我對屋主付出的努力和心思。”
另外，ERA采納了電子簽名應用供應商Dedoco的解決方案，讓客戶在私宅的選購權書（option to purchase，簡稱OTP）、意向書，以及租賃協議等文件上，都能夠電子簽名。
雖然視頻已成爲房地産經紀必不可少的宣傳工具，但市場人士強調，最終能否成交主要取決于房子的條件與屋主的開價。
