黃康玮
樓市乾坤
從飲食、生活用品到室內設計，‘國際化’這個概念在數十年前已成爲本地人生活的一部分。
同樣地，本地私宅項目吹起異國風，近期越吹越猛，全島各地出現了以不同國家爲主題的公寓項目。
本期《樓市乾坤》讓你了解多年來異國情調如何促使公寓建築與設計的演變，以及這股潮流是否會帶動買氣和影響日後的轉售價。
大約在15年前，房地産估算師沈振倫走訪本地大大小小的公寓時，有個項目讓他留下很深刻的印象。
他說：“這家公寓的保安都穿著夏威夷花襯衫，還有人戴著遮陽草帽。”
這棟公寓是位于東海岸梅爾路的夏威夷大廈（Hawaii Tower）。這個項目建于上世紀80年代，它的外觀雖然和一般公寓沒太大分別，可是它的“呈現方式”確實與衆不同。
過去30多年，本地私宅項目爲呈現異國情調經曆了不少變化。或許在大衆的印象中，有些早期竣工的公寓會以歐洲和地中海區域爲主題，例如正在集體求售的花拉路公寓西班牙山莊（Spanish Village）。
另一些公寓則是通過名稱展現異國風。市區重建局的資料顯示，有近40家公寓項目名字以西班牙文“Casa”（意指家）帶頭，也有數十家以法國的“La”或“Le”命名。
如今擔任世邦魏理仕（CBRE）研究部主管的沈振倫接受《聯合早報》訪問時說，類似國外風情主題的公寓項目，已經從“軟件”提升至“硬件”，即通過設計突出主題。
他說：“本地的買家變得更加老練，他們有時候對設計一般的公寓並不感興趣。”
橙易産業研究與咨詢部主管孫燕清受訪時說，隨著市場上的私宅越來越多，發展商的項目必須與衆不同才能吸引買家的目光。
她發現，近年來有越來越多較大型的公寓項目的設計與設施，都注入了外國風情的元素。
根據《聯合早報》的統計，過去七個月推出的項目當中，至少有五個項目的設計靈感源自于外國。
上周開始預售的比達達利區項目桦麗居（The Woodleigh Residences）走日本風。這個由新加坡報業控股和日本鹿島房地産發展（Kajima Development）聯合開發的項目主打“小、精、巧”的日式設計風格，更包括日式溫泉設施。
有三個公寓項目主打歐亞英倫風情，它們是集永成發展的英雅苑（Park Colonial）、豪利控股（Oxley）的Mayfair Gardens，以及The Verandah Residences。
中建地産發展的項目庭·維苑（Twin VEW）的設計概念，來自水稻梯田、瀑布水流和河谷等景觀，層層疊疊的地形設計猶如稻田般。
以較早前推出的項目爲例，中冶置業發展以希臘著名景點聖托裏尼爲主題而建成的The Santorini，還有源自瑞士阿爾卑斯山概念的The Alps Residences。城市發展（CDL）則建造了以非洲野生動物園爲主題的百馨園（Savannah Condopark）。
新加坡這個彈丸小國有如文化大熔爐，私宅建築的主題除了反映文化多元，同樣也彙集了來自世界各地的設計。
分析：價格與地點仍是關鍵因素
然而，當發展商紛紛打出異國情調牌時，就能夠帶動市場買氣嗎？如果以庭·維苑爲例，這個共有520個單位的項目獲得良好反應，開盤首周末就賣出85％單位。
The Santorini在2014年推出時售出13.4％單位；毗鄰的Q Bay Residences則是在2013年降溫措施出台後開盤的首個項目，推出首天賣出三分之一的單位。當然，如果以尺價對比，這兩家項目的開盤尺價分別爲容積率每平方英尺985元和1100元。
因此，受訪房地産分析師都不認爲主題足以帶動買氣。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部董事王德輝說：“價格和地點一直都會是左右需求量的關鍵。”
他指出，如果多個項目價格都不相上下，那類似異國風情的主題則會成爲次要購買因素。
傑地集團（ZACD Group）執行總監麥俊榮提供的數據也顯示，外國主題私宅開盤的中位數尺價和其他私宅相比，差價大致上不會超過2％。
他也指出，盡管這些項目以異國風情作爲賣點，但發展商還是得適可而止，不能過度注入這元素，否則會出現反效果，例如讓更多買家望而卻步。
除了設計和設施面向海外，發展商之間的競爭其實也走進虛擬世界。不少分析師也指出，智能家居這幾年來也成爲項目新賣點。
孫燕清說，這概念可吸引各種買家，並且在居家環境注入科技的選擇更顯得多樣化。
沈振倫認爲，建築環境時而會面對土地與條例的局限，因此爲了吸引買家，發展商也會以“智能家居”等“軟件”作爲賣點。
他估計，發展商接下來會繼續推出更多“軟件”，例如外賓服務。
“當發展商推出新的賣點時，其他方也會跟進，一直到它發展成爲常態爲止。”
注入異國元素 未必能推高公寓轉售價
本地首個以澳大利亞大自然和戶外風情爲主題的公寓項目，在四年前迎接了500多名屋主入住。
爲配合異國風情，位于盛港一帶的執行共管公寓（EC）澳景苑（Austville Residences）建造主題設施，例如淡水龍蝦小溪、澳洲燒烤廳，以及沙灘泳池。不過，據《聯合早報》了解，小溪如今已蕩然無存，取而代之的是魚池。
一名不願具名的符姓居民（31歲，金融業）告訴記者，當時他遷入時曾經看見淡水龍蝦，但不認爲這設施會對公寓項目美觀或轉售價造成影響。
“畢竟，如果我沒告訴你公寓名字，你踏入公寓時或許都不曉得這裏是澳洲風。”
他說，當時選擇這個EC是因爲能獲得津貼，而並非爲了主題。他認爲，公寓地點不錯，但轉售價和附近公寓相比，似乎還有增長空間。
這名居民的見解並非無稽之談。本報的抽樣調查發現，無論是主題、地區、建成年份等因素，外國主題公寓溢價未必會比毗鄰項目好。
譬如，最近竣工的The Santorini今年轉售尺價爲1159元，比1125元的開盤尺價高出3％。相對地，旁邊的Q Bay Residences溢價高出四個百分點。其開盤尺價爲1043元，之後升到1146元，增幅7％。
位于兀蘭的地中海主題公寓佳冠園（Casablanca），尺價溢價則爲74.8％，高于旁邊項目Rosewood。不過，後者交易量則比較高。
對此，仲量聯行新加坡研究與咨詢部董事王德輝也說，如果單比第三季的轉售價，百馨園的轉售尺價不如毗鄰的兩個公寓項目，因此他不認爲這類型項目會帶來更高的溢價。
橙易産業研究與咨詢部主管孫燕清也有同感。她補充：“如果公寓提供更多及獨特的設施，或許會更容易出租給他人。”
由此可見，無論是開盤到轉售這幾年的過程，異國風情似乎對價格不會造成顯著影響。換言之，如果這類公寓出現狀況，反而會讓屋主開始擔心。
遷入雅尚苑僅一年
屋主對陽台設計意見分歧
位于坎貝拉的EC項目雅尚苑（The Brownstone）去年底竣工，不少屋主入住後卻開始意見分歧。
這個項目主吹美國風，設計源自于紐約褐石房屋區，因此外觀色系體現相同風格。公寓同時設有獨特的碼頭式陽台（jetty balcony）。據觀察，公寓每隔一樓都會出現“突出”的陽台。
一名不願透露姓名的居民透露，擁有“突出”陽台的屋主發現，由于部分陽台沒有遮棚，所以碰上雨天就會造成地板濕滑。他們也擔心樓上鄰居將物品丟下，因此建議搭建遮棚。
不過，樓上屋主則認爲搭起遮棚後就遮住樓下泳池的景觀。況且，如果樹葉等雜物落在遮棚時，就須要清理，因此反對這項提議。
公寓居民本月初召開特別大會，請屋主投票支持任何三項搭建遮棚提議。據了解，大會場面緊張，雙方激烈爭辯，甚至驚動警方到場調解。最終，任何一項建議都沒獲得九成居民的同意，因此無法通過，上述問題懸而未解。
居民說：“有屋主擔心如果搭建帳篷會有損外觀，日後可能影響轉售價。”
對此，傑地集團執行總監麥俊榮說，這也並非是首個陽台延伸出來的項目，而且設有較長陽台單位的轉售價會否受影響目前不明。
另一方面，公寓單位能看見泳池多少能爲轉售價加分。反之，如果單位的泳池景觀被阻擋，價格也可能受影響。