從組屋的增值中獲利，是這個承諾衍生出的副産品，是福是禍還未可知。（檔案照）
陽關道
坐德士聽電台在討論某私人公寓開盤首日賣出超過98%單位的新聞，司機突然伸手把廣播給關了，搖頭直歎“太瘋狂了”。
報道的新樓盤平均尺價2100元，雖是私宅項目，卻引發市井小民的強烈反應。德士司機擔心，以新加坡樓市的升溫之勢，他的孩子再過幾年可能就買不起房子了。
組屋轉售市場則暗流湧動。一些中介爲趁勢賺取更多傭金，建議組屋屋主擡高屋價。一個淡濱尼霸級組屋單位，幾年前開價70萬元都無法脫售，如今卻在中介的建議下擡高到90萬元。
另一股暗流涉及首次購屋者。我認識兩對30多歲的情侶都有意買房，但條件好點的轉售組屋都太昂貴，預購組屋又得等四五年。他們不約而同轉向剩余組屋。但剩余組屋因等候時間較短，同樣競爭激烈，他們申請的大巴窯和芽籠四房式組屋，首次購屋者申購率分別達到8.5和11.7。
人們過去說，申購到黃金地段組屋就像中彩票，但如今能申購到任何新組屋項目，都像是買彩票中了安慰獎。剛達到五年最低居住年限的武吉巴督Skyline I，有四房式單位2022年2月賣出72萬元。這項目推出時不含津貼售價從30萬1000元起跳。這意味著一些屋主有可能在五年內獲得超過100%的利潤。
2011年全國大選，住屋課題是其中一個燙手山芋。當年輕人感覺買屋很難或很貴時，其他社會問題會接踵而來，如人們延後結婚生子、圍繞財富不平等的緊張關系加劇、多代同堂引發家庭矛盾等。這都危及“新加坡攜手前進”運動中所談的社會契約。
但要出手爲樓市降溫，又似乎沒有十全十美的方案。盡管政府去年底調高額外買方印花稅，但有財力者仍通過聯名屋主“脫鈎”等方式走漏洞。連總償債率頂限都有人在鑽空子，通過顯示資金或質押資産的方式取得更高房貸。
居者有其屋，是政府的承諾。從組屋的增值中獲利，是這個承諾衍生出的副産品，是福是禍還未可知。那天坐同事的順風車，他提到自己雖然有組屋，但不介意組屋不再升值，只希望孩子未來還買得起房子。
如何確保組屋不是賺錢工具？我想到了黃金地段組屋模式的津貼回收機制。建在黃金地段的組屋獲得了額外津貼，以確保屋價可負擔得起。因此，屋主出售單位時理應“歸還”津貼，而不是從中獲利。
但大家都知道，在地價高企的新加坡，即使屋主沒有獲得額外津貼，所有新組屋已是“打折”出售。那麽，是否應考慮在所有新組屋首次轉售時，都得把部分收益歸還政府？
我清楚這個建議可能引發衆怒，且執行不易。我也不鼓勵草率實施。然而，黃金地段組屋模式既已試行6%津貼回收率，何不研究全面推廣的可行性。黃金地段組屋模式的一些項目之前被批評不夠“黃金”，如今反而能用來觀察補貼回收機制的效果。
住屋涉及切身利益，很難做到冷靜、以大局爲重。但如果允許房價無止境攀升，下一代人的生活空間和選擇會被不斷壓縮。就這個課題展開對話刻不容緩，以了解人們願意爲一個更可持續的樓市做出什麽樣的權衡和犧牲，並讓所有人對公共住屋所應發揮的作用，重新凝聚共識。
鄰裏的天價隱憂
杜生閣（SkyTerrace@Dawson）五房式高樓的閣樓單位賣出141.8萬，刷新新加坡組屋轉售價紀錄。（檔案照片）
如果任由組屋轉售價攀升，會不會成爲未來組屋的“參考價”而水漲船高，進而帶動周邊與其他類型組屋價居高不下?
到時轉售組屋還會是人們心目中“負擔得起”的公共住屋嗎？
宏茂橋新私宅AMO Residence尺價賣到2000元以上，仍吸引大批人排隊搶購。
女皇鎮杜生閣（SkyTerrace@Dawson）一個五房式高樓層組屋單位則以141.8萬元天價轉售，令人咋舌。
兩個分別位于義順和淡濱尼的鄰裏咖啡店各以超過4000萬元的天價易手，引發全城熱議。
朋友笑稱，天價“入侵”鄰裏房地産的浪潮已到來，接下來這些“天價”勢必成了區內甚至全國同類房地産定價的基准，價格恐怕還會再創新高，隨之而來的是令人擔憂的漲價潮連鎖效應。
這使我想起諾貝爾經濟獎得主丹尼爾·卡尼曼（Daniel Kahneman）提出的“錨定效應”（anchoring effect）。所謂錨定效應，是指人們在做出判斷時容易受第一個印象或第一個信息的支配、作爲參照。
“錨定效應”影響深遠
懂得市場學的人都知道什麽叫“錨定效應”。現實生活中，募捐的人都知道，第一個捐款者要設下高標准，如果第一個捐1000元，接下來大家通常就會捐500元、1000元。如果捐款單上一開始就填寫捐款200元，那麽接下來大家多數只捐100元、200元。
同樣的，只要郊區私宅有個單位以超過2000元尺價成交，這個天價交易勢必會影響周圍，甚至其他郊區的房價。150萬元的天價組屋、4000萬元的天價咖啡店，效應都一樣。雖然大家都知道只是一兩個交易，但一經媒體報道，心理層面所受到的影響卻是深遠而迅速的。
錨一抛出後，水面馬上泛起陣陣漣漪。房地産業主自然會拿自己的房子作比較，無形中拉高心目中的期望。
現有屋主或許會想，如果35樓高的組屋單位，可以近150萬元售出，那我這個38樓的單位豈不是可以賣到160萬元？
現有屋主或許也會想，如果五房式組屋單位可以賣到150萬元，我的四房式組屋或許可以賣到120萬元了？
別小看百萬元轉售組屋在市場激起的漣漪。10年來，新加坡百萬元轉售組屋的量價迅速上升，去年就有259個單位成交，最高交易價139萬元。今年首六個月，已有166個組屋以逾百萬元轉售，包括上述直逼142萬元轉售價的杜生閣單位。
宏茂橋屬于郊區住宅區，新私宅尺價超過2000元，算不算貴？這問題已不重要，關鍵是有人願意買，而且是排隊搶著買，買家的瘋狂讓發展商賺得更加理直氣壯。
這個項目勢必成爲其他發展商的一個“指標盤”，接下來郊區私宅的開盤定價會參照這個尺價。現在很多發展商的普遍做法是緊盯同行的開盤價，然後跟風漲價。
所謂水漲船高，房地産市場出現這種“一人成道，雞犬升天”的例子層出不窮，尤其在樓市旺熱時更是如此。
私宅作爲商業項目，市場供需決定價格的高低，房價堪比天高也沒什麽好非議的。然而，組屋既然是公共住屋，屋齡也有期限，屋價還直逼150萬元，合理嗎？
這些天價轉售組屋大多是“非一般”組屋。它們只限于戶型較大的私人組屋（DBSS）、特別設計的組屋（如擁有雙層天花板的閣樓式組屋）或一些特選組屋（如達士嶺、杜生閣）等項目中的四和五房式組屋單位。
也許有人認爲物以稀爲貴，這些特別組屋類型的供應確實稀有，因此在轉售市場中賺取較高溢價也是必然的。至于售價直逼150萬元合不合理，買家心中自然有數。
但更令人關注的是，如果任由組屋轉售價攀升，會不會成爲未來組屋的“參考價”而水漲船高，進而帶動周邊與其他類型組屋價居高不下，到時轉售組屋還會是人們心目中“負擔得起”的公共住屋嗎？
另一方面，兩個鄰裏組屋區咖啡店接連以破4000萬元大關的天價轉手，也引發關注。公衆擔心鄰裏熟食價格可能跟著大漲，咖啡店的攤販則擔心新業主會因此提高租金，加劇成本壓力。
咖啡店是貼近民生的食肆，除了提供組屋居民的三餐便利，也是大家感情的交流站。從商業角度看，一般坐落于人口稠密地區的咖啡店，服務社區人口，只要食物美味，價格合理，經營難度不算高，因此稱得上是具有吸引力的房地産投資類別。
財團進軍鄰裏炒店
轉售價不斷攀高
近十幾年來，有不少財團把觸角伸入組屋區咖啡店和店鋪，媒體也不時報道鄰裏咖啡店高價轉手的消息，千萬元的咖啡店不再稀奇。就如上述義順天價咖啡店，據知尺價就高達9361元，遠超烏節路一些商場6000多元的尺價。
一些咖啡店易主，隨後必定提高攤位的租金，攤主也只能把增加的成本轉嫁給食客。我們報館附近咖啡店的雞飯攤，兩個月前在業主宣布加租2000元後，馬上宣布雞飯價4.50元起跳，不再賣3.50元的。說好聽是只賣大碟的雞飯，實際上是變相漲價。
雞飯攤主加價都加得如此理直氣壯，你還會相信咖啡店以遠超過烏節路的尺價轉手，食客不必承受熟食起價的後果？消費者更擔心天價咖啡店的高租金産生連鎖效應，推高周邊鄰裏熟食中心和其他咖啡店租金和熟食價格。
在通貨膨脹的“陰霾”籠罩下，市民早已感受到加價潮一浪接一浪，食物價格漲幅尤其明顯。面對天價咖啡店的“入侵”，攤販擔憂租金成本壓力，消費者擔憂熟食不再“價廉”，他們希望當局關注鄰裏“天價”現象也是無可厚非。
一名鄰裏商家受訪時透露，幾年前一些財團進入鄰裏“掃”店鋪後轉租牟利，炒高整體店鋪價格和租金。他無奈地說：“只有財團和投機買家在炒作，那些真正想做生意的商家，怎麽會花天價去買店鋪呢？”
大家都在關心咖啡店攤位會加租、店鋪租金會漲、熟食價格會調高，但似乎沒人去深入探討、關注、了解或質疑咖啡店、店鋪的轉售價爲何會不斷攀高？“天價”是根據哪些經濟環境與條件而逐步形成？幕後是否有無形的推手？
如果咖啡店、店鋪的成交價，高到租戶每月的收入都不足以支付租金，大家是不是應該認真思考，這些交易還具代表性嗎？
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文：楊浚鑫、許麗卿
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