梵悅108這個項目對方用了兩個字來形容：
低調的奢華。
說它低調，是因爲已經誕生了20年，但了解它的人並不多；
說它奢華，是因爲就在國貿橋邊上，處于真正的CBD核心。
但之所以這麽低調，其實也不是它的本意，想當年也曾高調過，“範爺”還爲它站過台。
只不過這個項目一直以來的命運都比較坎坷，20年來幾易其主，一度更名改姓。
直到如今，陽光城接手操盤，才又一次重新裝修、粉墨登場，並搞了一場很有逼格的營銷活動。
絕版的地段
梵悅108是它現在的名字，之前的名字叫翰林閣，更早之前則叫航華科貿中心。
1994年，北京國貿一期已經建成，二期還沒動工，CBD的雛形也不完整，所有人都知道大北窯是北京重點投資建設的地區，但沒有人說得清這裏將來到底會是什麽樣子。
也就是在這個時候，招商局在一路之隔的國貿橋東南角，興建了一批現代化建築群，除了航華科貿中心的這兩棟公寓樓，還有招商局大廈、京彙大廈、惠普大廈、以及摩托羅拉大廈。
說來也怪，和航華科貿中心有類似命運的，是正北側的摩托羅拉大廈，摩托羅拉走後，這棟樓成爲海航實業大廈，後來海航也走了，成爲如今的橫琴人壽大廈。
國貿橋東南角地塊建築群
整個地塊的建築群在1999年建成，隨後新加坡雅詩閣集團就收購了航華科貿中心的兩棟樓，將其改造成進入北京的首個公寓項目，並在2013年正式推出，取名翰林閣。
雖說是長租公寓，但翰林閣卻擁有70年産權（現在已經過去20年了），産品也屬于住宅類型，既可以出租也可以出售。
但是僅僅過了一年多，到2014年底，雅詩閣就以10億元的價格將這兩棟樓打包賣給了梵天地産。
梵天地産是一家重慶房企，成立時間不超過10年，由萬科和龍湖系的人建立，在重慶、成都、北京等地操盤了幾個豪宅，但似乎並不順利，重慶江北嘴的項目就一度爛尾，前不久還傳出被陽光城整體收購的消息。
Anyway
梵悅108是他們在北京打造另一個豪宅項目，從2014年接手開始，2015年重新設計裝修，2016年展示了一下大師設計的全新大堂。
又過了一年才舉辦發布會，還請來了當時正如日中天的範冰冰站台，主題就一個字：美。
2017年6月5日，範冰冰出席梵悅108品牌活動
也就是在這個期間，陽光城通過入股的方式拿下梵悅108項目50%股權，並逐步接手後續的營銷工作。
陽光城看中的，正是梵悅108所在的地段，建國路乙108號這個坐標，本身就是一塊金字招牌。
作爲進京較晚的房企來說，想要在帝都打出一片天地，通過股權合作的方式快速打造一兩個爆款産品，比通過招拍挂的方式開發新項目要容易得多。
這也是陽光城最近幾年高速增長的一個重要途徑。
尴尬的豪宅
梵悅108地處國貿橋旁核心地段，東西塔加起來總共364套房，東塔166套，西塔198套。
其中東塔已經在2017年交房，這次重新推出也只是西塔房源。
陽光城接手後依然延續了梵悅108的名字，並沒有像霄8似的換個標簽重新來過。
但兩項目的套路卻極其相似，都是北京內城區的豪宅，都存在了10年以上，都曾面臨去化難的尴尬，都找大師算過命、整過容，都在2020年選擇複出。
最重要的是，都生在黃金地段，卻都賣得很差。
一個字：有價無市。
而之所以會這樣，跟它的出身也脫不了幹系。
想當年招商局扮演的其實只是一個施工方的角色，建造的也只是公寓樓，雖然比90年代的招待所要高端很多，但跟豪宅比還差點意思。
所以也根本不會考慮定位、設計、客群、營銷這些事情，只要把樓蓋好就行。
這樣就導致一個問題，那就是即使它是當時最高端、最先進的項目，20年後再看也會覺得平平無奇，甚至存在難以克服的硬傷，自然也就無法滿足今天高端客群的需求。
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就拿西塔來說，樓層整體呈現出一種回字形結構，實現了傳統的門對門設計，這是典型的酒店、公寓、宿舍樣式，作爲高端豪宅，簡直無法直視。
至于當下豪宅市場主流的電梯入戶設計，梵悅108的業主們顯然也無法享受，3梯8戶（其中一部是貨梯）的配置，注定了要和鄰居分享更多的共享空間。
此外，回字形樓層的另一個問題在于，除了邊戶，其他戶型都做不到南北通透，只能選擇一面受光。
而朝北的戶型就會更加尴尬，面對正北側的兩棟寫字樓，陽光便成爲了稀缺資源。
至于100多平米的一居、260多平米的兩居這種戶型設計，也沒什麽好說的，畢竟當初也沒按照住宅的需求去做，現在就是想改也改不了了。
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這些問題，無論是梵天地産還是陽光城都心知肚明，所以只能通過其他手段去彌補，而請來衆多國際一流大師來設計改造就是其中一招。
無論是雅布、李玮珉、還是戶田芳樹，其作用都和當年的範冰冰一樣，那就是爲項目背書，爲客戶提供心理滿足感。
這種套路在另一個老牌豪宅霄8身上也曾出現過。
總之，産品不夠、名人來湊。反正羊毛出在羊身上。
不過，陽光城對梵悅108的産品定位還是比較清晰的，得益于得天獨厚的地理優勢，以及完善的配套設施，它被定位爲CBD高端人群的商務居所。
這也意味著梵悅108不會作爲業主的第一居所存在，而只是爲了滿足商務需求的臨時居所。
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但另一方面，卻要犧牲掉一定的隱私性，無論是不可避免的公共區域和設施，還是躺在床上就能看到的對面寫字樓，都會給精英人士的生活帶來一絲不便和尴尬。
有得必有失，這些問題我等閑人就不替富豪們操心了。
太陽照常升起
就在入股梵悅108項目前後，陽光城曾在全國範圍展開大規模擴儲運動，結果就是到2017年底時，有息負債逼近70%，資産負債率超85%，淨負債率則突破250%。
這之後，雖然陽光城踩了刹車，開始降負債、降杠杆，但到2020年中，剔除預收賬款後的資産負債率依然超70%，淨負債率則超100%，“三條紅線”踩了兩條。
因此在前不久召開的房企座談會上，陽光城也以“橙隊”身份被請去喝了茶。
陽光城2019年業績發布會
不過陽光城顯然不想停下奔跑的腳步。
9月9日，陽光城發布公告稱，泰康人壽及泰康養老與陽光城第二大股東上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》。
協議約定，上海嘉聞擬通過協議轉讓方式轉讓陽光城13.53%股份，共5.547億股，按照轉讓單價6.09元/股計算，總價約33.78億元。
轉讓完成後，泰康系將合計持有陽光城13.61%的股份，一躍成爲第三大股東。
隨及，市場便給了陽光城連續兩個漲停作爲回報，股價直接從6.78元跳到了8塊錢以上。
險資入場，向來都是有條件的。
爲此，陽光城簽了一份10年承諾：前5年總歸母淨利潤不低于340億元，後5年累計歸母淨利潤達601.64億元，10年承諾歸母淨利潤總計達942.23億元。
如未達標，就需要對泰康進行現金補償。
同時，陽光城保證每年至少一次現金分紅，並保證每年以現金方式分配的利潤不低于可分配利潤的30%。
壓力不可謂不大，所以誘惑也一定要足夠大。
朱榮斌和吳建斌
對于陽光城而言，看中的不僅僅是這一筆交易的達成和資本市場的短期反饋，而是泰康的大腿。
自從2019年10月份中民投撤出後，陽光城就把引入戰投提升到了前所未有的高度，位列集團六大戰略目標之首。
經過半年多的努力，終于把泰康拉上了車，從此也擁有了國資背景。
這也就意味著，未來無論是信用評級、融資成本、還是負債水平，都會得到明顯改善，這就是背書的力量。
並且，毫無疑問，“國資背書”比“名人背書”更有力量。