來源：公衆號【海外眼】
十九大臨近，最近都在討論中國樓市的轉向問題，人們在猜測著，樓市的轉折點也許近在眼前。
未來，房子的金融屬性會逐漸剝離，回歸其居住屬性，長效機制會向德國和新加坡模式學習。
這兩個國家的房地産市場會有什麽特點呢？簡單的說，就是會把房子分爲必需品和奢侈品兩大類。
必需品放在公共屬性裏，跟建橋梁和道路沒什麽區別，而奢侈品則是商品房，對應高收入人群的品質需要，允許奢侈品漲價，但以後這部分將是政府的收入主要來源。這就爲剛需人群穩定了市場，與高收入人群隔絕開來。
公共性住宅爲主的新加坡模式
首先說一下“居者有其屋”的新加坡。新加坡的保障房市場非常先進，是由廉租房、組屋、共管公寓組成的三層市場。
新加坡政府興建的大量組屋占整個住房市場的8成，房價非常便宜，每平米房價被嚴格限定在城市月均收入的2倍。對于新婚夫婦來說，一套50-60平的組屋，僅需奮鬥5年就可以買的起了。
新加坡組屋平均每平米5000新幣左右
在貸款方面，新加坡也是非常人性化，根據你的收入高低，可以發放最高80的貸款，也就是說，一對新婚夫婦在半年到一年的時間裏就能攢到首付款。
爲了保證不被不法之徒鑽空子，他們還規定，申請組屋要提交真實合法的材料，一旦發現弄虛作假，就會被罰款甚至6個月監禁。
而且，還規定這個房子5年內不許轉賣，過了5年要賣還得當地政府部門審核批准，這就基本杜絕了炒房的可能性。
新加坡組屋
除組屋以外，還有一種房子叫廉租房，一般是由政府出資購買，然後租給窮人，租金只是象征性收取，只占窮人收入很小的一部分。
面對更高階層、想要住的更舒適的人，新加坡還有一種房子叫共管公寓。這是一種介于組屋與公寓之間的物業，旨在幫助處于夾心層的人群以遠低于市場的價格擁有公寓。價格是純商品房的7成，每平米房價大概是家庭月收入的1.5倍左右。換句話說，一個家庭買一套這樣的房，需要努力10年左右，10後房可以自動私有化。
新加坡共管公寓
以上就是新加坡的保障房體系，可以看出來，這個體系可以解決大多數中低收入人群的居住問題，所以後果就是新加坡的商品房漲價不是很厲害，現在平均價格也就是組屋的三倍，也就是說，一個普通家庭經過15年的奮鬥，怎麽著也能買套商品房了
可以看出來新加坡的人由于有著強大的保障房體系，是不怎麽爲房子發愁的。而德國的，卻是有著強大成熟的租房體系。
租賃性住房爲主的德國模式
對于德國來說，政府對于市場的幹預主要不在房屋買賣過程當中，而是在租賃市場。
德國人是典型的西方遊牧民族，是不怎麽愛買房的，租房過一輩子的德國人甚至占整個人口的6成之多。
看一組數據，在1985—2015年的30年中，德國個人收入增長了三倍，房價僅上漲了60%，同期美國的房價則上漲了兩倍。房價如此穩定，也說明了德國對買房的需求興致不高。
德國房價指數一直較爲平穩，2010年以後有所增長，總漲幅25%
2010年到2017年3月德國工資指數增長30%，高于房價25%的增速
其實主要是因爲德國租房太方便、太便宜了，以致于租房也可以很舒服。
德國有嚴厲的租賃法，保護著租客的利益。你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長租，得提前一年跟人家打招呼。如果房東違約甚至可以告他，會給他帶來牢獄之災。
而在德國市場上，基本上都是10年-20年的長租房。這本質上跟買房沒啥區別了。而且他們沒戶籍制度，所以房子上面沒有任何福利，租和買完全沒區別。
上面也提到，德國房價漲幅很小，所以基本無利可圖，還不如房産稅損失的多。德國有嚴格的房産稅，100平米的房子，一年差不多稅要1萬塊人民幣，所以房子越多稅收越重，如果房子出租還可以減免稅收，這就鼓勵大家拼命的往外租房增加了市場供給。
所以大家更多選擇了安心租房而不是買房。而且租金也不貴，大概10歐每月每平米，絕對價格跟北京上海差不多。但相對于德國人的收入（是我們的4-6倍）來說，完全沒壓力。
所以綜合來看，我們現在也是兩大戰略，一個是保障房市場建設，一個是租售同權，保障房是新加坡模式，租售同權是德國模式，兩大戰略共同發力，確保房子在民生必需品這一端，盡可能的把購買價格和租賃價格降低。
以後房子就會變成跟手表一樣的消費品，多貴的表都有，但你要看個時間，幾十塊錢的也夠用了。