來源：公衆號【海外眼】
香港和新加坡，這兩座城市的關系有點意思。
兩者都是曾被英國人統治過的殖民地，都有著優越的地理位置，都是世界著名的天然良港。香港北靠中國大陸，南通東南亞地區；新加坡坐守馬六甲海峽，連接印度洋和太平洋的海上通道，都是萬裏挑一的“天選之地”。
上世紀70-90年代，香港、新加坡雙雙擠進“亞洲四小龍”行列，經濟快速崛起。時至今日，兩者都是亞洲的明星城市、世界排名靠前的金融中心，同時也是亞太地區重要的貿易、航運中心。
除此之外，在經濟、氣候、語言、城市知名度等方面兩座城市高度相似，因此人們經常把香港和新加坡放在一起比較。
香港、新加坡都經曆了樓市繁榮
香港與新加坡一直是各路資金和富豪的置業首選之地，尤其香港屢屢因樓市火爆而榮登頭條。
據統計，最近5年，香港成交的頂級豪宅，超過60%都被內地買家買走。自2003年起，香港房價已創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港曆來最長的房價上漲周期。
不畏金融危機持續上漲的香港房價 來源：中原地産
同樣的，新加坡作爲亞洲少數發達國家之一，近年來以其良好的營商環境吸引了衆多海外資本的青睐。
人們湧入新加坡購買私人住宅尤其高檔私宅，隨著出售熱潮與地價不斷上漲，新加坡房價也在水漲船高，從2009年至2013年期間房價上漲高達60%。
政府調控效果卻大不一樣
雖然從2010年起，香港政府就多次出台政策，如加征海外印花稅、收緊貸款等，以此來收緊樓市，但收效甚微。
2010年11月，特別印花稅（SSD）：三年內轉售要交特別印花稅（15%）。
2012年10月，買家印花稅（BSD）：非本地居民買家額外印花稅（15%）。
2013年2月，雙倍印花稅（DSD）：買家持有多過一套房要交雙倍印花稅（換樓買家有6個月寬限期）。
2014年5月，放寬DSD，放寬至交易完成後6個月內賣出舊物業可獲退還dsd。
2015年2月，收緊貸款：700萬樓價以上貸款不超過6成。
2016年11月，DSD2.0：有房者統一15%印花稅，外地人買家課30%印花稅。
2017年5月，收緊貸款：1、貸款超過1次，新貸款成數上限降1成。2、針對主要收入來自香港以外地區的買家，要求銀行降低月供/收入比1成（比如原來月供可以占收入的5成，現在只能占4成）。3、新建住宅按揭風險權重下限由15%升到25%（即調高最低首付）。
自2009年至今，香港的房價上漲超過80%，目前是全亞洲房價最貴的城市，全島均價已經突破25萬，三四十萬一平米的房子隨處可見。
房價高昂，擠壓了普通人的生活。香港人眼中，七八十平的房子就會被羨慕地稱之爲“豪宅”。
50平米住著六口之家也是常有的事，晚上是雙人床，白天必須收回去才能正常活動，這樣的房子價值四五百萬港幣。
雖然政府控調力度不小，但香港房價卻不見下跌，上漲之勢愈加猛烈。今年一季度，香港房價以同比14.9%的漲幅，位居全球城市榜首。
2018年第一季度香港房價增速領跑全球 來源：萊坊
對比之下，新加坡的調控效果則好的多。
由于擔心房地産市場過熱，新加坡政府從2009年就開始出台調控政策。
1.規定借款人每年按揭還款額不得超過收入的60%，由此就遏制了新加坡居民投資房産來進行投機性收入的可能性；
2.對房屋交易征收高額的印花稅。2011年新加坡政府將賣方印花稅的征收期限從三年延長到四年，業主在出售時要繳納4%到16%不等的賣方印花稅。
3.2013年政府開始遏制外國人在新加坡買房。它規定外國人購房必須支付房産價格18%的印花稅，而之前是13%。
4.政府還將全國所有的住宅區分爲自住型和非自住型，非自住型所要交的房産稅要遠遠的高于自住型。
這些調控措施起到積極效果，新加坡房價在2013年見頂，隨後便開始長達數年的緩跌。
直到去年3月，新加坡政府突然宣布降低印花稅稅率，隨後還放松了一些貸款限制，才使得新加坡房價從去年三季度開始又重回漲勢。
今天，一個香港人買一套2室1廳的住宅，大概需要花上十九年的家庭收入。而在新加坡呢，大概只需要花五年到六年。
顯然，近年來新加坡房價走勢更爲平穩，更容易吸引亞太地區的優秀人才到新加坡去創業。那麽是什麽原因造成這種不同呢？
一、可用土地面積不同
香港可開發面積小于新加坡
兩座城市同是彈丸之地，都面臨土地不足的現狀。
新加坡714平方公裏的面積相當于上海市區大小。
完整意義上的香港（港島、九龍、新界）土地合計達到1108平方公裏（含填海面積），看似比新加坡多出55.2%，但實際上，可供開發建房的土地面積不多。
香港很多地方都是山地，此外光面積500平方米以上的小島就有260多個，這些都無法有效利用。
另一方面，香港顯得擁擠也是因爲政府劃了很大一片土地不讓開發。並非真的缺土地，而是仍有大量土地儲備或閑置土地沒有開發。
如全港1100余平方公裏的土地上，有400余平方公裏是郊野公園。還有占總面積5%的農地，閑置著用來堆積集裝箱也不開發，香港的糧食100%依賴進口……
據統計，目前香港用于住宅的土地只占香港總面積的7%。可用地面積天生比新加坡少，造成的結果就是，私人住宅的新增緩慢，跟不上需求。
1997至2003年期間，香港每年平均新落成私人住宅單位爲26900個，樓價跌幅達60％。而在2009年至2014年期間，每年平均新落成私人住宅單位不足11000個，盡管政府不斷出台政策調控，樓價依然從2009年的低位飙升了超過1倍。
二、土地政策不同
平民受益VS富豪受益
影響房價高低的關鍵因素是土地政策。
在新加坡，政府職能機構——建屋發展局（HDB）可以無償得到政府劃撥的土地，用來建造組屋（類似中國的經濟適用房），供占人口80%的普通老百姓居住。
對組屋的定價，是以土地成本的半價，加上建築成本爲參考定價。就是說，多年來，HDB一直都在做虧本生意，讓利于民。
僅2006～2007財年，HDB就虧損7.4億新元（約合37億元人民幣），HDB的赤字由政府資金填補。
而針對高收入群體的商品房，私人房地産開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。
新加坡也頒布了一些條例，防止國外的發展商在新加坡囤積土地進行炒作。它規定凡是擁有外國股東的發展商及上市公司，必須在五年內完成住宅項目的發展，並在取得相關證書後，兩年內賣出所有的單元。
政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收者的利益。
新加坡組屋
而在香港，本就不多的土地還受到配額制的影響。這也跟曆史遺留問題有關。
上世紀80年代中英談判開始，英國人覺得在將香港交還中國之前，必須采取一種方式，從香港拿走它希望拿走的錢。比如抛售土地。
中國政府擔憂港英政府這種雞賊的做法，因此在1984年《中英聯合聲明》中對于土地政策進行了詳細規定，規定：港英政府每年批出的土地應小于 50 公頃。
每年 50 公頃的配額是什麽概念？僅爲香港島總面積的不到萬分之五，大致相當于十個三裏屯太古裏的占地面積，有多小可以想見。
97年後，受亞洲金融危機的影響，香港經濟下滑，爲了挽救經濟、提升房價，香港政府更是縮減了土地供應量。
而土地供應被政府大幅削減，卻造成了香港地産巨頭的壟斷。從中獲益最多的就是與政府保持良好關系、能從中拿地的地産商——李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、邵逸夫這些富豪正是借此崛起。
李嘉誠、李兆基、邵逸夫
這被經濟學家稱爲裙帶資本主義：即權力與資本合謀，以霸占和壟斷社會的財富。
據《經濟學人》研究發現，香港的富豪財富占GDP的比重接近80%，香港裙帶資本主義指數遠遠高于其他國家和地區（排名第二的是俄羅斯）。
而地産商對于房屋的壟斷也進一步加劇了房價的上漲。占有土地的人獲得了最大的收益，而這顯然不是一種健康的財富分配方式。
如今，香港樓市投機炒賣盛行，港媒甚至評論：香港房地産是一種宗教，教義是“你信仰，你得救”。很多香港人一輩子沉浸在這股濃烈的氛圍中，成爲虔誠的地産教徒（當然現在大陸也有這種趨勢）。
三、公屋制度
供給不足VS居者有其屋
房價的根本問題需要靠供給解決。
曾幾何時，香港的公屋制度被譽爲解決房地産問題的典型，因爲對普通人提供公屋，從而促進了社會生活水平的提升。
早在1954年，香港政府就已開始實施公共房屋計劃。1970年代，新界地區被設計爲自給自足的新市鎮，也變成了安置公屋的主要場所。
1997年，當時香港樓價已是全球第一高，特首董建華爲使人民安居，提出一個八萬五建屋計劃，即政府每年興建的公營和私營房屋不少于85000個單位，達到10年內全港70%家庭可以自置居所的目標。
前香港特首 董建華
然而，初衷良好的居屋計劃卻沒有遂人願。大量的居屋投入市場後，兩種不同産權模式攪亂了地産市場，加上亞洲金融風暴，使香港樓價一落千丈，政府財政赤字居高不下，香港經濟一片蕭條。
2002年，港府宣布無限期停售、停建居屋。2006年1月，房委會決定從2007年起每年分兩期出售剩余居屋。
1997年金融危機後，房價一直低迷到2003年。政府決定讓房地産市場更自由。房屋政策變爲大市場小政府的模式，這意味著政府只負責提供土地給開發商，同時，給低收入人群提供租賃型公屋。
現如今香港的公屋輪候達到了平均5.1年，供給的嚴重不足讓公屋制度也難以發揮自己的作用。
香港公屋
反觀新加坡的組屋制度，使新加坡人民真正做到了居者有其屋。
新加坡立足土地稀缺這一國情，然後始終以把占社會人口絕大多數的中低收入者買得起房子作爲首要目標。
對占人口總數80%的中低收入群體提供組屋，對15%的高收入群體提供商品房，對5%的社會最底層提供廉租房。
而且規定：一個家庭只能擁有一套住房，且買了房子以後，房子裏面必須有人居住，否則罰款5000新加坡元(約25000人民幣)，監禁6個月。
購房後5年內，不得轉售。5年以後如果想換套大房子，必須先把現有的房子賣掉。這就有效抑制了短期炒房。
如果居民收入提高，需要購買更大套型的組屋甚至是商品房，政府會回購其現住的組屋，再轉售給其它需要這一價位檔次組屋的居民。
新加坡組屋
這種做法保障了政府建房資金的高效使用，客觀上穩定了房價。目前，新加坡85%的居民住進政府出資建設的組屋中，95%實現了自有産權。
四、國情不同
自由主義VS強勢政府
在過去的這幾年裏，新加坡政府對房地産的有力調控並沒有打擊當地的經濟發展。因爲這個國家的發展的動力並不來自于土地出讓和土地的增值，而是來自它的金融、它的機械和航運業的發展。
而且，投資者認爲，去新加坡買房投資仍非常有收益，租售比很高。這與新加坡政治穩定，擁有非常完善的金融體系息息相關。
而香港的房地産業卻把控了經濟命脈，政府收入對地産依賴度極高。雖然房地産行業誕生了衆多富豪，絕大多數普通市民卻過著蝸居生活。近年來新增住宅數量不斷減少，難道只因政府、開發商、以及辛苦供樓的中産階級都不願看到樓價下跌？
從根本上說，兩者制度不同，香港奉行自由主義，采用積極不幹預的經濟政策；而新加坡的強勢政府則是一大特色，當局決策可以自上而下很快通過實施。
新加坡模式的房地産，其實就是所謂雙軌制的典範。一般人不能炒房地産，有低價租屋住。富人們可以擁有，但不能短期投機。用消滅市場的方法管住投機資本的瘋狂，這也算是非市場經濟的標准操作吧。