導讀：坊間一直流傳：阿裏巴巴是杭州真正的“地王”。隨著阿裏近年來越來越熱衷于囤地興建總部、産業園區，這個傳言的真實性也越發惹人關注。財熵梳理後發現，保守估計，阿裏在杭州自持物業的占地面積共約312萬平方米，媲美同是杭州本土發家的老牌房企濱江集團，後者已在地産圈浸淫近30年。蓋總部大樓一般造價高昂，動辄高達十幾億元，劃算嗎？相關地産分析師給出了“肯定”的判斷。另外，財熵發現，阿裏公開拿地的方式較爲隱蔽。業內人士透露，不排除是爲了“出表”。

作者|林樂詩

2019年9月10日，是阿裏巴巴（NYSE:BABA, 09988.HK）集團20周歲生日，也是創始人馬雲55周歲生日。當日，阿裏在杭州奧體中心主體育場舉辦20周年年會，場外的聞濤路一度大堵車。

這個8萬人會場的焦點，集中在了馬雲身上。這一天，他正式將阿裏巴巴董事長的“接力棒”，交到了張勇手上。慶典節目單本來並沒有安排馬雲的節目，但他最後還是慷慨激昂地高歌了一首《怒放的生命》。

阿裏巴巴20周年年會現場，圖源網絡

彼時，20歲的阿裏巴巴已經是一個在紐交所上市5年，並籌備在香港二次上市、坐擁10萬員工的超級巨頭。馬雲卸任前給阿裏的生日“禮物”是：一個全球總部——2019年6月27日，阿裏全球總部項目正式動工。這是一個自持物業，阿裏預計斥資67億元，位置定于杭州余杭區永福社區，距離阿裏西溪園區僅隔著一條文一西路。

文一西路見證了阿裏過去20年的激進擴張。沿著這條路往東一直走，就能到達阿裏的誕生地，馬雲等“十八羅漢”早期奮戰的“神奇小區”——湖畔花園。

2021年5月底，阿裏巴巴全球總部順利封頂。與此同時，這兩年，阿裏系越來越多總部、産業園湧現，包括同樣已封頂但尚未竣工的菜鳥全球總部；從拿地到開發拖了13個月，如今終于“動工”的螞蟻集團總部；還有即將建成的菜鳥雲谷園、浙江雲計算數據中心、釘釘總部、阿裏達摩院總部等。

這些總部或産業園的所在地塊，都是由阿裏巴巴近年來以低調的方式在公開市場買下的，選址都定在阿裏“大本營”杭州。

坊間一直流傳：阿裏巴巴是杭州最大的“地主”。隨著阿裏越來越熱衷于囤地興建總部，這個傳言的真實性也越發惹人關注。

阿裏的杭州置業版圖

阿裏巴巴究竟有多少自持土地？

據財熵不完全統計，截至2022年2月，阿裏通過公開或非公開等方式，在杭州已拿下約23宗地塊。其中，余杭區12宗，西湖區6宗，濱江區3宗，上城區和錢塘區各1宗，保守估計總占地面積共約312萬平方米、建築面積700萬平方米。

這裏，已將阿裏巴巴非公開競拍的地塊之江實驗區的面積排除在外，若加上，土地面積合計約353萬平方米，建築面積爲761萬平方米。

數據和資料來自天眼查、網頁，財熵整理

這是什麽概念？拿杭州兩家本土老牌房企——濱江集團（02244.HK）和中國綠城（03900.HK）的數據進行對比：

被公認爲“杭州地産一哥”的濱江集團，截至2021年6月30日，在杭州的土儲面積爲333萬平方米，總建築面積達到802.56萬平方米，略高于阿裏的自持物業占地面積。但濱江集團相當一部分土儲面積和建築面積，包含了不該算入的非權益部分，所以數據可能被高估。

而早年間風光無限、一度身處房企第一梯隊的綠城，財報並無公布杭州的土儲面積，但從建築面積推測，其在杭州的布局力度應該比濱江集團更小。

照這樣推理，盡管阿裏巴巴是否“杭州地王”仍留有懸念，但稱其爲杭州的“大地主”一點也不爲過。

事實上，阿裏巴巴的地産版圖，大約是在2009年，即集團發展的“第二個十年”才開始擴張的。

馬雲說，自己是“百分百的杭州制造”——“在杭州出生，杭州上學，杭州創業，一直都是杭州戶口，一切糧油關系全在杭州。”2009年之前，阿裏巴巴的辦公地主要在杭州城西。在馬雲創業初期，杭州城西的湖畔花園附近還是一片農田，馬雲後來回憶，“那裏只有一班公交，下了公交車還要再坐一段小三輪車”。

隨著阿裏巴巴員工的增多，公司的辦公地點從最初的湖畔花園，到後來的西湖國際、華星大廈，但始終離不開杭州城西的圈子。而且，除了湖畔花園是馬雲名下的物業，其他的辦公樓都是租來的。

阿裏巴巴創立初期，馬雲在湖畔花園16幢1單元202室，圖源網絡

當然，創業初期的馬雲，也曾幻想過在上海CBD擁有一套漂亮的總部。他曾在淮海路租了一個很大的辦公室，結果一年時間裏沒招到幾個人，原因是當時很多上海人根本沒有聽過阿裏巴巴。馬雲這才決定從上海撤離。

後來他還考慮過將總部定在北京，最後覺得還是回杭州好：“假如在北京或是上海，我們就是500個孩子中的一個，不大能受到‘照顧’，但是在杭州，我們是‘唯一’的孩子，可以受到更多的重視。”

這位“杭鐵頭”，一回到家鄉，似乎就變成了一個離不開家的孩子。阿裏巴巴集團多個BU的總部和産業園，之後陸續都定在了杭州，從城西擴張到濱江，再將大本營遷回到城西。2009年，阿裏B2B事業群員工從杭州城西的創業大廈搬出，入駐濱江園區。也是從這裏開始，阿裏系開啓了買地建總部的時代。

阿裏巴巴旗下的很多宗地塊，都是以底價拿到的。有時候，由于地塊幾乎是對阿裏“定向出讓”，例如螞蟻集團總部二期所在地塊項目的准入類別是“集團總部”，挂牌交易後年度稅收不得少于40億元，如此高的門檻就將其他對手擋在門外，螞蟻集團得以毫無懸念地拿下。

2013年後，阿裏巴巴集團、淘寶、天貓、阿裏雲等事業群6000多名員工，從濱江遷徙到了余杭的西溪園區，上演了一場“猛龍過江”。

在之後幾年，阿裏巴巴旗下的螞蟻金服、阿裏雲、菜鳥、達摩院、釘釘都相繼“分家”，各自拿地建總部：阿裏雲搬進雲棲小鎮的飛天園區；菜鳥住進了文一西路西溪首座；釘釘則在綠城未來駐紮，他們與西溪園區相隔不過數公裏，彼此呼應，又相互獨立。

隱秘的拿地方式

財熵發現，阿裏系在公開市場上拿地有兩種方式：一種是用集團的名義參與土地招標拍賣，例如2021年8月螞蟻科技集團競得西湖區杭政儲24號；而另外一種，亦是更常見的方式是，在香港注冊一家離岸公司，用該離岸公司的控股子公司的名義參加土地競拍。

這種方式較爲隱秘，但並非無迹可尋，阿裏系多個參與拿地的公司，都以“傳XX”命名。如，螞蟻總部（支付寶Z空間）爲“杭州傳富網絡科技有限公司”，阿裏雲總部爲“杭州傳裕雲鴻科技有限公司”，阿裏巴巴全球總部爲“傳裏科技（杭州）有限公司”，阿裏達摩院爲“傳嘉科技（杭州）有限公司”，等等。

據企查查穿透後發現，這些參與拿地的公司，大多數都被在香港注冊的離岸母公司控股。以“杭州傳富網絡科技有限公司”爲例（下稱杭州傳富），其實控人是一家名爲“西湖浙大科技園控股”的香港離岸公司。

而杭州傳富的兩個高管，範佳和馮雲樂，都擁有阿裏背景——前者是阿裏巴巴不動産管理負責人，也是上海傳富網絡科技有限公司、傳富（廣州）信息科技有限公司、傳富置業（上海）有限公司等多家“傳XX”系列公司的法人代表，極有可能是阿裏專門協助拿地事宜的人員；後者則是阿裏系旗下多家公司的監事。

圖源天眼查

財熵就這個現象咨詢了兩位地産界專業人士。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲：“類似操作多半從避稅的角度進行。”簡單來說，如果集團預計到未來將轉賣股權，拿地之前建立離岸企業去參與拿地是最好的方式，這樣可以在出售地塊時節省部分資本利得稅。

對于阿裏巴巴來說，買下的大量地塊雖然大部分用作建總部、建産業園，但之後等商辦市場好轉的時候，會不會進行一波高位套現，仍是未知數。不過，嚴躍進認爲這類項目出售的可能不大，而且，“如今的商辦市場其實還是比較蕭條的，目前有隱隱約約的複蘇，但絕對還難以成氣候。只有住宅市場恢複了，類似市場才有可能恢複。”

而就職于行業前十某房企的一位分析人士則指出，利用離岸全資子公司拿地，“不排除是爲了出表”。這可能出于兩個考慮：首先，拿地和開發對于集團來說是一筆不小的支出，而持有物業每年必然會涉及到折舊，這令集團利潤受到一定程度上的擠壓；其次，阿裏巴巴作爲一家互聯網企業，如果頻頻高調地出現在公開土地市場競拍，也容易落人口舌。

財報顯示，截至2021年3月31日財年，阿裏巴巴在全球的辦公樓、物流倉庫、零售空間、數據中心和其他設施總建築面積約爲1510萬平方米。財報並未進一步說明具體地區的自持物業建築面積分布，因此財熵也沒法查明，這個數字是否低估了所持物業的實際面積。

但不可忽視的是，近兩年，不僅在杭州內部，阿裏巴巴在全國其他地方的拿地動作，也變得頻繁了。例如，2019年開年的短短90天內，阿裏豪擲217億拿地，用作開發阿裏的三大“總部”。這裏，除了上述提到選址在杭州的阿裏全球總部，還有阿裏北京總部園區和定于南京的阿裏江蘇總部。

在華南地區，阿裏巴巴首先在廣東東莞設立了菜鳥網絡公司華南總部，2020年又在東莞追加了160億元的建設資金。這就是如今的阿裏雲華南區總部；另外，阿裏還計劃在廣州琶洲打造華南運營中心。這將是一座高達207米的地標式建築，總投資額超17億元。

阿裏巴巴在全國範圍內的拿地方式，依然是通過分布在全國各地的“傳”字系列公司參與競拍，例如傳富置業（上海）有限公司、傳富置業（成都）有限公司等。

值得一提的是，阿裏巴巴也加大了對海外物業的押注。2020年5月，阿裏以約16.8億新元（折合人民幣84億元）的價格，收購了新加坡一座寫字樓50%的股權。據悉這是阿裏海外投資最大手筆的交易，也被很多人視爲阿裏開啓海外置業的首站。

高價建總部是否劃算？

財熵通過2018-2021年阿裏巴巴財報中“投資性現金流”一項得知，這幾年集團購置土地、物業、設備等産生的現金流出呈現明顯的增長態勢。盡管2020年數值錄得下跌，但其分項“與企業園區有關的土地使用權及在建工程”的現金流出，依然錄得增長，說明購置物業的步伐並未因疫情而放緩。

圖表財熵自制

阿裏巴巴積極拿地興建總部的原因是多方面的。一般說來，企業買地建樓和業務擴張的步伐是一致的。財熵發現，2014-2020年，阿裏的員工隊伍每年以雙位數的增長率高速壯大，截至2021年9月30日，員工數量達到25萬人。就算保守地以每人約5㎡的辦公空間計算，阿裏最少也要提供125萬㎡的辦公場地。

圖表財熵自制

最近10年，科技類和互聯網行業迅速發展，公司規模的壯大讓巨頭們對辦公場所有了更大的需求。公衆號“地産與科技”梳理749家A股科技類上市公司近10年來投資性房地産發現，涉足投資性房地産的公司數量從2010年的102家，增加到 2019年的316家。也就是說，有超過40%的科技類上市公司涉足房地産投資。

很多互聯網公司密集駐紮在同一個産業園區，形成人才和技術上的集聚效應。還是以杭州余杭區爲例，阿裏巴巴在未來科技城已經拔得頭籌；在正在施工的釘釘全球總部的西面，就坐落了VIVO全球AI研發中心；北面不遠處是7個月前拿地的字節跳動，預計將建成杭州研發中心；而再往北面，則是OPPO全球移動終端開發總部。

嚴躍進也認爲，地價升值可能是互聯網巨頭囤地的一個主因：“物業容易增值，且物業後續也可以對外出租或轉讓，這些都使得阿裏在土地項目投資方面力度大。”

還是以阿裏重倉的未來科技城爲例。2015年傳益（杭州）科技有限公司以5983萬的底價，拍下未來科技城125號地塊，計劃打造西溪園區三期，占地面積13.2918公頃，平均下來每平方的成本價不過443元。

這已經遠低于當時的商業地産均價——當時西溪園區內的歐美金融城開盤沒多久，均價約爲11000元/㎡。在7年後的今天，安居客顯示，歐美金融城的二手價達到48702元/㎡，地價翻了四倍多。

阿裏巴巴拿地建總部、工業園區等在財務上還帶來其他顯性的積極影響。由于這類行爲會在稅收、科技力量、産業鏈條資源等方面優化區域商業生態，很多政府都會表示歡迎，並實施稅負上的優惠。“辦公物業等投資，可以有各類減稅和抵稅效應，這些都使得阿裏巴巴拿地方面積極性較大。”嚴躍進說。

國外諸如谷歌（NASDAQ: GOOGL）、亞馬遜（NASDAQ: AMZN）等公司也大肆修建豪華總部：喬布斯在世時就開始規劃，曆時7年、造價高達50億美元的蘋果新總部，2017年建成，主體建築酷似飛船；亞馬遜位于西雅圖第七大道的新總部，主體由三個巨大的玻璃半球組成，外圍還環繞著3棟高樓，于2018年投入使用。

對此，有華爾街分析師認爲，財大氣粗的互聯網巨頭用一種防禦的姿態到處買地，以保證自己日後在紐約、硅谷等地擴張時有足夠的空間，盡管自己目前並不需要這些地。

這一點，我們也可以作爲參考——從阿裏巴巴拿地的位置、項目規劃中，大概可以來窺探出集團往這個地域深耕、擴張的意向程度，以及集團對旗下某個事業部戰略布局的重視程度。

例如，近年來雲計算業務是阿裏巴巴重點發展的戰略方向，並承載了阿裏成爲“102歲企業”的願景，所以不難發現，近年來阿裏加大了對雲計算數據中心的項目布局。例如在杭州，就有三個雲計算數據中心。

又例如，阿裏巴巴2021年5月競得杭州市上城區吳山廣場地下空間一期項目，據“住在杭州網”介紹，這裏將建設阿裏新零售示範區，形成集新型商業、文化景觀、交通樞紐于一體的超大型商業綜合體。這個地塊也足以窺見阿裏對線下新零售布局的野心。

雲計算是阿裏巴巴成爲“長壽企業”的一個戰略方向，圖源阿裏巴巴2021財年財報

然而，一個問題是，不同于房地産開發——在投入周期過後能收回實質性的利潤，互聯網公司的總部大樓一般造價高昂，經常高達十幾億，這在短期內會對集團形成流動性壓力嗎？

對此，嚴躍進的判斷是：“拿地頻繁對此類企業來說壓力不大”。阿裏巴巴的財報顯示，近年來租賃成本顯著上升，截至2021年3月31日當期，經營性租賃成本達到68.12億。顯然，隨著租金逐年上漲，租賃辦公樓也不見得比購買更劃算。

互聯網公司對于如何合理利用土地自有一套方法。財熵發現，很多互聯網企業的新辦公樓“商場化”的趨勢越發明顯，周邊通常會有購物廣場、生活配套、體育健身甚至紀念品商店等。例如，阿裏巴巴西溪園區的三期就是一個商住用用地，其住宅部分（樂淘城）是給阿裏員工的配套公寓，而商業部分則由天貓茂、貓街、未來酒店組成，屬于阿裏包括周邊的商業配套。

往往，隨著總部大樓周邊配套的完善，吸引更多人口流入，就會反過來令該地塊進一步升值。