文/劉曉博
今天（2月20日）上午9點半，新一輪LPR（貸款市場報價利率）公布：
這是一次不對稱降息，1年期LPR利率降息10個基點，而5年期的LPR利率（房貸利率）只降息了5個基點。
我們先看一下，此次降息之後的利率表：
再看一下1月LPR利率表：
也就是說，1年期利率從4.15%降低到了4.05%，降息10個基點；而5年及以上期限的利率，只從4.80%降息到4.75%，降息5個基點。
央行爲什麽要這樣玩？這傳遞了什麽信號？對樓市是利空嗎？
第一，最近兩天，央行連續敲打房地産，從官員表態到昨天晚上公布的“2019年四季度貨幣政策執行報告”的政策展望，都強調了“房住不炒”。說到就要做到，所以利率方面有所體現。
昨天晚上公布的“貨幣政策執行報告”是這樣展望房地産行業政策的：
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地産金融長效管理機制，不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。
“加快建立房地産金融長效管理機制”，這已經不是央行第一次這樣說了。
1年期的LPR，主要是給實體經濟貸款時參考的。而5年及以上期的LPR，主要是給房貸利率參考的。
表面上，LPR利率是“全國銀行間同業拆借中心”對外公布的，是18家銀行的報價結果，但事實上是在央行指導下完成的。
第二，不對稱降息，對樓市“另眼相看”，說明高層不希望房價再次大漲、失控。而是希望市場逐步回暖，走慢牛行情。給利好時候，同時敲打一下，是近年來樓市調控的基本做法。
這的確會讓房地産行業有點失望。但話說回來，畢竟降低了5個基點，沒有出現最壞的情況——完全不動5年期LPR利率。
事實上，雖然房貸利率基本上都是5年以上期，而實體經濟貸款多在5年以下，由于房貸利率風險低、違約少，所以房貸的實際利率是低于實體經濟利率的。
下面表格，是央行昨天晚上公布的數據：
可以看出，在2019年12月，全國房貸加權平均利率爲5.62%，低于實體經濟加權平均利率5.74%。
而在2019年，新增人民幣貸款仍然加速流向樓市，下面是央行公布的數據：
可以看出，2019年住戶部門人民幣新增貸款增速爲15.5%，增速遠遠高過其他類別。而住戶貸款，主要用來買房子。
而國家金融與發展實驗室日前公布的“中國杠杆率”數據也顯示，2019年中國整體杠杆率增加了6.1個百分點，其中居民部門增長了3.7個百分點，政府部門增長了2.1個百分點，企業部門增長了0.3個百分點。
也就是說，2019年中國經濟的穩定發展，主要是住戶部門加杠杆來達成的。
第三，展望未來一段時間，地方政府放松樓市的舉動會持續，而且會升級。但金融政策配合，可能會稍微滯後一些。
春節後，多個城市已經放松了樓市管制。主要措施是，減緩開發商的資金壓力。部分城市比如衡陽，開始給購房者退稅，而且力度非常大。
以昨天公布新政的蘇州爲例，也主要在緩解開發商資金壓力上發力，主要是兩招：
1、延長土地出讓金繳納時限。
2、在預售政策上不再一刀切，部分開發商可以提前回籠資金。
第四，未來一段時間，房價會降嗎？
其實開發商已經開始打折了，力度各不相同，計算方式也各不相同。所以降價促銷已經開始，但事實上各地有價格管制，所以真實力度有待觀察。而且力度大的，往往是不太好的樓盤、不太好的戶型。
從各地政府急于恢複土地拍賣，而且不顧忌誕生地王（比如上海）來看，其財政壓力很大。所以，樓市必須盡快恢複正常。如果金融政策配合力度不夠，地方政府只能在行政管制上進一步放松。
所以，今年房價可能出現“V”的走勢。V的深度，每個城市各不相同；V型的谷底時間，也各不相同。一線、二線城市，V的深度會淺一些、維持時間短一些。