編者注：8月2日，孫不熟受邀參加龍獅·璟珑府“塔尖對話 人居高度”品牌發布會，以下是孫不熟在論壇上的觀點集錦。本次編發，有刪減，文章後面的項目介紹由編輯添加。
如果要用一個詞來形容我對知識城的觀感，那就是：超常規。
從一開始，知識城就和廣州其他的産城都不同。
01
知識城，不按常理出牌
是超常規的發展模式
大家知道，造城一般都是有既定邏輯的。
比如珠江新城與老城區近，發展有依托；南沙有港口，依托港口造城也是合理的，南站有高鐵，琶洲、金融城、魚珠則是廣州沿珠江生長的必然産物。
但知識城呢，既不沿江，也不靠海，與老城區也很遠，它的發展邏輯是超常規的，是不按常理出牌的。
那麽，知識城爲什麽又可以搞？這裏有兩個前提。
一個前提是基礎設施的叠代，汽車時代，大城市的極限半徑就是30公裏左右。而在軌交時代，這個半徑被拉升到60公裏左右。
知識城與珠江新城的直線距離大約是35公裏，剛好超過了汽車時代的極限半徑，但在軌交時代，這個距離不算問題。
其實，這幾年，北上廣深的城市半徑都突破了30公裏，北京開發通州新城、上海開發臨港新區、深圳開發空港新城、廣州開發南沙新區和知識城，都是按照軌交時代的城市半徑來打造的。
另一個前提是知識經濟的崛起，知識經濟有什麽特點呢？這個産業的從業者，普遍不喜歡去到傳統的CBD，他們喜歡另外找個地方玩。
無論是北京、深圳、杭州，還是硅谷，這些都市圈的知識經濟集群，都不在CBD片區，而是在主城區之外，再造一個産業中心。
以北京爲例，中關村就是典型的知識經濟聚集區，這個地方與北京CBD的距離差不多有40公裏，看上去很偏，但無論是薪資水平還是房價水平，都超過了CBD片區。
我們把這種現象稱之爲“科技打敗CBD”，它不僅在北京，深圳、杭州、硅谷也都出現了這個現象。
有這兩個前提在，知識城發展高端産業、吸引高端人才，是可以的。
不過，符合這兩個條件的産城，不止知識城一個，科學城、智慧城、創新城、南沙科學城也都具備。
02
科技城很多、自貿區很多
但知識城只有一個
那麽，在廣州衆多的科技城中，知識城的特色，或者說比較優勢是什麽？
答案是：機構聚集。
目前，知識城聚集了廣州知識産權法院、國家知識産權局專利局專利審查協作廣東中心、中新國際知識産權創新服務中心等各類知識産權機構100余家。
每年的專利實質審查量約占全國的1/5。
而且，知識城是我國唯一實現“專利、商標、版權”統一管理的園區，也是知識産權保護元素最集中的區域；
機構的聚集度之高、專利審批量之大，都堪稱全國之最。
機構聚集有什麽用呢？
大家知道，在中國，行政機構在哪裏，其關聯的産業往往就紮堆在哪裏。
比如中國內地的金融中心爲什麽在北京金融街、上海陸家嘴和深圳福田？很簡單，因爲央行、證監會、銀保監會、證券交易所等金融機構紮堆在這些地方。
再比如，中國的文娛産業中心爲什麽在北京？很簡單，因爲行業主管部門、影視傳媒音樂院校、CCTV等機構都在北京。
所以，憑借機構的紮堆效應，未來會有海量的知識經濟上下遊産業會紮堆到知識城周邊，這就是經濟學中著名的“錨機構效應”。
這也是知識城的“唯一性”，科技城很多，自貿區也很多，但像知識城這樣的國家級知識中心，目前就只有這一個。
未來，這個知識中心可以做什麽呢？其實就是在知識産權與科技産業之間搭建一個橋梁，安裝一個轉化器。
大家知道，中國的高校每年都會生産出海量的學術論文、專利成果，但這些知識産權大部分都被鎖在抽屜裏，沒有和産業對接起來。企業即使有需求，也不知道去哪裏找到相對應的知識産權。
知識城在這個時候，就能發揮作用了：通過這個平台，大量被鎖在抽屜裏的知識産權，就可以轉化爲産業與生意，從而助力中國經濟高質量發展。
以上便是我對知識城的信心所在。
03
科技新貴空降知識城
樓市從「剛需」升級爲「改善」
關于知識城樓市的判斷，我們認爲一個重要的變化是：居住需求會升級。
或者說，知識城樓市會從“剛需爲王”變成“改善爲王”。
隨著科技公司的批量進駐，未來會有一大批高學曆、高收入、高素質（簡稱三高人群）的科技新貴會空降到知識城，而且職住都會在知識城，他們和知識城以前吸引的人口有所不同。
以前到知識城買房的，大多是天河區、黃埔區內其他片區的外溢客，尤其是剛需客居多，這類客群往往工作還是在中心城區，只是住在知識城，他們對居住的要求不會太高，靠地鐵、有學校、小戶型就夠。
而“三高人群”不一樣，他們不是通勤候鳥族，往往就在知識城的科技公司工作，收入高、購買力強，對居住品質的需求，自然高得多。
這個時候，剛需産品很難再滿足他們的需求，依山伴水的低密度住宅，更能打動他們。
需求的升級，自然會帶動産品的升級。
在此背景下，龍獅·璟珑府的誕生，可謂正當其時，填補了知識城樓市在改善型産品供應上的一個空白。
據了解，龍獅·璟珑府背靠帽峰山，可望鳳凰湖，可謂山水相依，容積率僅1.2！
容積率僅1.2！
容積率僅1.2！
重要的事情說三遍，有統計顯示，近八年來，廣州容積率低于1.2的高端住宅項目不超過5個。
所以，這是一個典型的低密山景豪宅項目，堪稱爲知識城高學曆、高收入、高素質人才量身定制
項目效果圖
項目由中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“知識城合資公司”），實力扛鼎。
知識城合資公司自成立以來，深度參與知識城概念性總體規劃、路網基礎設施和學校等城市基礎配套工程建設，投資開發了知識塔、中新智慧園、廣州新僑學校等中新合作標志性項目。
爲推動知識城産業居住配套升級，知識城合資公司創立旗下首個地産品牌——龍獅置地，秉承著“知善築美”的品牌主張，匠造一座山湖宜居標杆著作，致敬美好城市人居生活。
所以，龍獅·璟珑府在設計理念上，充分引進新加坡城市規劃理念，首層均設置架空層，規劃四點半學堂、遊樂天地等主題空間，結合全項目覆蓋的風雨連廊，讓業主在任何天氣都能享受園林和架空層的無邊空間。
另外，項目北側規劃約2.6萬㎡的體育公園，包括專業網球場、籃球場、全齡段兒童樂園等體育遊玩空間，讓業主能感受龍獅·璟珑府這個分享、交融、溫暖的社區。
戶型方面，項目以改善型産品爲主，面積囊括91-160㎡。
其中，91㎡的舒適三房，采用了對流戶型設計，動靜分明、實用率高；
106㎡的3+1房，高效實用的空間滿足了更多場景需求的大家庭，加寬陽台讓山景、園林盡收眼底；
140㎡的四房三衛戶型，板樓設計、南北對流、兩梯兩戶，是廣州目前少有的高舒適度的産品，四房三衛更是體現了項目對人居需求的細致考慮；
160㎡的花園洋房，專梯入戶，一線山景，中西廚設計，滿足了大戶型業主的尊貴需求。
再問大家一個問題，人爲什麽要住到依山傍水的低密度住區呢？
這和快樂因子有關。
斯坦福大學的一項研究表明，人類在親近大自然的時候，大腦裏面負責抽象思考的前額葉皮質和影響焦慮情緒的前扣帶皮層，活躍程度都會明顯降低，然後讓身體分泌大量的血清素——一種讓人心情愉悅的神經遞質。
在此背景下，把房子選在低密度的生態環境中，尤其是讓小孩子經常親近大自然，顯得尤爲緊迫！
編輯了解到，龍獅·璟珑府即將亮相，感興趣的朋友可以去看看，順便呼吸一下知識城帽峰山下的負氧離子。