央行降息如期而至。
今日（2月20日）上午9點半，央行公布了最新的LPR公告。
NO. 1｜壹
LPR最新報價出爐，兩大品種利率雙降！
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR降至4.05%，5年期以上LPR降至4.75%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。
央行最新LPR公告（來源：央行）
本月是改革後的貸款市場報價利率（LPR）迎來的第7次報價。此前2019年12月及2020年1月1年期及5年期以上LPR連續2個月維持不變，本月均出現下調動作。
而最新的LPR較去年8月首次報價，1年期已經下降了0.2，5年期以上則下降了0.1。
LRP數值什麽用呢？是貸款利率的參考基數。
企業和居民在銀行貸款時，會在LPR數值的基礎上加點或減點（每一點爲萬分之一），並由此形成實際的貸款利率，LPR數值就相當于過去的貸款基准利率，LPR數值降低也就相當于過去的降息。
去年利率改革之後，“商業銀行存貸款基准利率”裏的貸款利率，基本上被廢。所謂LPR，就是每月20日由18家銀行報價，剔除一個最高價、一個最低價之後的平均價，由央行委托“全國銀行間同業拆借中心”負責統計、發布。各銀行的新增貸款，都要參考LPR執行。
就在本周（2月17日），央行開展了2000億元中期借貸便利（MLF）操作，期限爲1年，利率爲3.15%。而1年期中期借貸便利（MLF）是目前最要的“政策利率”，是影響當前貸款市場報價利率（LPR）的基本坐標。當時就有很多人解讀爲央行降息，其實是不准確的。
MLF操作是商業銀行從央行獲得錢，商業銀行拿到這些錢後再放貸給企業和居民。也就是說MLF的利率直接決定了商業銀行獲得資金的成本，當成本降低時，商業銀行也大概率會降低向企業和居民放貸的利率。
LPR數值並不是央行決定的，而是18家商業銀行根據來源資金的成本、市場資金的寬裕程度、各自銀行的運營成本、呆壞賬率損失等綜合評估後報出來的價格。
MLF操作是銀行獲得錢的重要渠道，其成本直接決定了LPR的數值，但並不完全決定，理論上存在MLF中標利率下降、LPR數值卻不下降的可能……因此，MLF中標利率下降並不代表一定會降息。
此次LPR降低後，對于以LPR數值計息的存量貸款客戶來說，若在年底前LPR數值保持不變或繼續降低，則在明年（2021年）1月時，其還貸金額會降低。當然也包括以LPR計息的存量房貸客戶，其月供也會減少。
對于新增貸款客戶來說（包括按揭房貸），其貸款利率也大概率會降低具體看銀行在貸款時加點多少了——也有一種可能是，按揭房貸的利率跟當下相同，這只需把利率多加5個基點即可。
LPR數值的再次降低，問題來了：此次降息到底傳遞了什麽信號？對樓市是利空嗎？
NO. 2｜貳
不對稱降息：5年期以上LPR僅“降息”5bp
2月7日央行發布會上，曾經明確2月20日LPR有較大概率的下行，這爲當前LPR的改革定了基調。
2月17日央行最新的公開市場操作中，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。
另外，在國務院以及各次會議上，都明確了在抗擊肺炎中對于中小企業成本的降低，其中融資成本降低也是符合預期的。因此市場早已明晰LPR會降，預期的分歧其實在于5年期以上LPR會降多少。
根據此次最新的報價，一年期下調幅度更大，下調了10個基調，而五年期及以上的則下調了5個基調。
LPR改革以來，1年期LPR和5年期以上LPR並非同頻調降。前者下降次數和總體降幅均超過後者，兩者之間的利差自去年9月20日以來一直穩定在65bp。經過此次最新調整後，兩者利差進一步擴大，這超出了部分分析人士的預期。也就是說，本次5年期以上LPR只下調5bp不及市場此前預期。
5年期以上LPR除是企業中長期貸款的定價基准外，也是個人住房按揭貸款的定價基准，此前市場分歧的一個重要原因，在于有觀點認爲，若5年期以上LPR跟隨下調將對房地産市場産生較大寬松信號。
不過，實際情況看，本次5年期以上LPR“降息”實則對房貸利率的調整影響有限。
最近兩天，央行連續敲打房地産，從官員表態到昨天晚上公布的“2019年四季度貨幣政策執行報告”的政策展望，都強調了“房住不炒”。說到就要做到，所以利率方面有所體現。
易居研究院嚴躍進表示，下調幅度的不同，說明當前注重短期資金成本的降低，尤其是今年上半年預計各類短期貸款的成本把控是關鍵，所以短期的貸款成本首先會下調，而中長期貸款或需要等抗疫工作接近尾聲、兩會工作後才能定調。所以體現了差異化的利率調整思路。
方正證券首席經濟學家顔色表示，從穩定經濟增長的角度，如果1年期LPR下調而5年期以上LPR不變，那麽兩者利差會繼續拉大，市場結構或將出現扭曲，意味著貨幣政策只鼓勵一年期制造業貸款，而壓抑部分基建貸款和房地産貸款。在新冠肺炎疫情發生後穩定經濟增長的政策背景下，若兩者利差持續拉大將有悖于宏觀逆周期調節的總體思路。
“此次5年期以上LPR如期下調，但降幅只有5bp，反映了央行在支持企業中長期信貸和避免對房地産發送太強寬松信號之間的權衡。事實上，企業中長期信貸利率除了LPR下調帶來的優惠以外，加點部分是主要的下調優惠的途徑，由各銀行自己跟客戶商定。”
盡管5年期以上LPR與個人住房貸款聯系緊密，但此時下調其利率並不意味著按揭貸款利率也會隨即下調。
分類來看，對于已經轉化爲LPR報價的存量按揭貸款來說，其利率更新周期最短爲1年，因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。而對于新增房貸，降低的基准利率或將通過加點的方式調整，保持新增與存量房貸利率一致。
此外，今年3月起，存量浮動貸款利率合同要正式啓動定價基准轉換工作，但按照央行規定，商業性住房貸款即便定價基准轉換爲LPR，轉換後至少截至2020年底實際利率水平要保持不變，這也保證了房地産調控政策的穩定性、連續性。
因此，擔心5年期以上LPR“降息”會對房地産市場産生較強刺激信號實屬多慮。央行在最新發布的貨幣政策執行報告中再次強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地産金融長效管理機制，不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。
此外，針對之前市場傳聞央行擬調整宏觀審慎評估（MPA）中房地産信貸相關考核指標，央行2月17日也予以否認，表示該消息不屬實。這也說明房地産金融政策不會大幅放松。
NO. 3｜三
央行降息如何影響房貸和物價
業內人士表示，此次LPR利率再度下調，無論是一年期還是五年期，都呈現貸款成本下降的趨勢，這與當前宏觀經濟以及抗擊新冠肺炎等密切相關。
其實央行再度降息的目的很明顯，就是爲了扶持此次疫情中損失較大的中小企業，實體經濟，給予市場更多的流動資金，解決錢荒的問題。
受到疫情影響，很多企業不能開工或者縮量生産，現在有些企業後續經營會很艱難，最需要減負，而降息是給企業降低成本的重要方式。尤其那些高資金杠杆的企業，例如房地産等等，那是一劑救命的良藥啊。所以對于許多企業主來說，其實是一個好消息，意味著降低實體成本。
那麽對于個人來說，此次央行降息又將會如何影響到大家的生活呢？
1、利息下降，有利于降低購房成本。
雖說此次5年期以上LPR降息幅度的確會讓房地産行業有點失望。但話說回來，畢竟降低了5個基點，沒有出現最壞的情況—完全不動5年期LPR利率。
民生銀行首席宏觀研究員溫彬表示，當前基礎設施投資或是下階段穩增長的主要發力點，而不少基礎設施項目投資期限都在5年期以上，下調5年期以上LPR利率，可以更大地鼓勵基礎設施投資，實現穩增長的目標。
所以說此次降息並不是爲了刺激房地産，但政策之下肯定有穩定房地産的作用。畢竟降息將使得房地産開發貸款和房地産個人按揭貸款的成本都有望下調。
其中房地産開發貸款中一些中長期貸款的成本下調，有助于房企經營成本的降低，對沖近期銷售市場不景氣的壓力，而個人按揭貸款等比重更高，有助于進一步落實信貸的政策思路，對于購房者刺激購房需求、降低還貸壓力等有積極的作用。
于購房者而言，不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的利好。按照基准計算，5年期降低了5個基點後，以貸款100萬30年期計算，月供減少30元左右，大約30年內整體就可減少一萬元的利息支出！
LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是爲了刺激樓市，所以在LPR政策出台之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。
因爲一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現5年期降低，對于房貸影響巨大。而LPR的報價是月度，後續繼續降息可以期待。
未來在全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除後續房貸利率的繼續輕微下調，後續市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。
58安居客房産研究院分院院長張波表示，在LPR利率調整之前，MLF已經先期進行了利率下調，也是本次LPR一個預先信號，從本次調整來看，利率毫無懸念進行了下調，對疫情影響下的實體經濟，尤其是融資層面起到一定作用。
值得關注的是，由于LPR利率不斷下調，也在一定程度上降低了房貸利率水平，間接拉部分購房需求的加快入市，對于樓市穩定也起到積極作用。
2、此次降息以後，股市有可能會上漲。
如果降息以後，銀行存款利率和理財利率也跟隨下降，那麽好多人如果感覺利息較低的話，可能都不會在銀行存款和理財了，這樣從銀行存款和産品出來的資金有可能會進入股市，從而帶動股市上漲。
此次降息，短期繼續利好A股，提升估值，尤其是估值彈性比較大的成長板塊。
3、當然，除了利好樓市和股市，此次降息也有可能帶來物價的上漲。
據1月份國家統計局公布的居民消費價格指數看，CPI同比上漲5.4%，食品價格上漲20%，而2月份的連續兩次降息有可能會進一步推動物價上漲。
此次央行降息就是不想讓居民把錢繼續存在銀行，而是希望居民把錢拿出來消費或者去投資，刺激經濟複蘇，沖淡此次疫情對經濟所産生的影響。