撰文 | 優秀
來源 | 選址960
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今年首單獲批公募REITs華夏交建認購火爆，配售比不足1%，再次刷新最低紀錄。自去年6月基礎設施公募REITs推出以來，REITs産品飽受資金熱捧。倉儲物流、産業園區、高速公路和生態環保基礎設施成爲其主要的資産類型，隨著首批9支基礎設施公募REITs披露首份年報，選址960對2支倉儲物流類REITs年報進行分析，即中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT。關注産業園類REITs可前往《一文看懂産業園REITs年報：營收、分紅雙雙超預期，收益逼近5%》。
擁有高收入高出租率，受京東、美團、德邦等大客戶追捧的倉儲物流公司普洛斯，期末淨值爲何低于發行價？紅土鹽田港REIT最大的租戶，竟是它自己（鹽田港）？
中金普洛斯REIT
規模之大，無出其右
市場數據顯示，普洛斯中國在倉儲物流業市占率行業第一。普洛斯中國以北京、蘇州、廣州、佛山4地共7處物流園作爲底層資産，建築面積合計約70萬平方米，成爲上交所首單倉儲物流類公募REITs，以3.89元/份價格發行15億份，發行規模達58.35億元，規模之大，在首批産權類REITs中無出其右者。
值得注意的是，中金普洛斯底層資産在京津冀、長三角、珠三角三大區域均有分布，資産分散度高，利于提高REITs産品的抗風險能力。
放眼首批産權類REITs，僅中金普洛斯期內（2021年6月7日-12月31日）營收超2億元。按照底層資産類型，REITs可劃分爲産權類REITs和特許經營權類REITs。産權類REITs包括産業園區、倉儲物流和保障性租賃住房等，特許經營權類REITs包括高速公路、生態環保設施等。
年報顯示，中金普洛斯REIT期內營業收入2.09億元，淨利潤1503萬元，可供分配金額1.5億元。截至2021年末，平均出租率98.78%，同比增加0.06%；有效租金單價42.92元/平方米/月，同比增長7.19%，穩步提升。
從收入結構看，中金普洛斯REIT營業收入由租金及物業管理服務費收入、其他收入、政府補助、彙兌收益、其他收益5部分構成，其中租金及物業管理費收入1.95億元，占比93%。
從現金分紅來看，期內可供分配金額1.5億元。截至目前，中金普洛斯REIT分紅兩次，第一次實際分配金額7830萬元，第二次可供分配金額7265.8萬元，兩次累計，每10份基金分紅1.0063元。實際年度現金分派率達4.56%，好于預期（4.45%）。
普洛斯的租戶是誰？
截至2021年末，中金普洛斯REIT租戶主要來自三大行業，其中運輸業租戶占比43.19%，商業和專業服務類租戶占比31.37%，軟件與服務類租戶占比6.32%。京東物流、美團、德邦、申通四大明星租戶排名靠前，京東物流當仁不讓成爲底層資産的最大租戶。2021年6月7日至12月31日，京東物流全資子公司江蘇京迅遞供應鏈管理有限公司交納合同租金及管理費3037.24萬元，占期內租金總收入15.54%，中金普洛斯REIT第一大租戶實錘。
值得注意的是，年報顯示，中金普洛斯REIT期末淨值3.8478元/份，低于發行價3.89元/份，這在股票裏叫「破發」。戴德梁行在近期發布的《亞洲房地産投資信托基金 (REITs) 研究報告》中提到，基金淨值采用曆史成本法計量，代表以初始成本爲起點（購買資産的成本），每年需計提房地産折舊攤銷，所以傳統的淨值會逐年下降，不能真實反映底層資産的市場價值。
爲了區別成本法下的資産淨值，公募REITs的年報額外披露公允價值參考淨值，根據最新評估的底層資産公允價值增值部分，對淨值進行了調整，使得資産價值不受會計上折舊攤銷的影響，這也更對標海外REITs市場用公允價值體現基金淨值的方式。
紅土鹽田港REIT
自用型倉儲玩家
作爲首批公募REITs中唯二的倉儲物流項目，紅土鹽田港REIT與普洛斯風格迥異。一是底層資産相對單一，紅土鹽田港REIT以深圳市鹽田綜合保稅區一處現代物流中心項目作爲底層資産；二是紅土鹽田港REIT混有「自用」血統，深圳市鹽田港集團有限公司既是該REIT原始權益人，也是底層資産的最大租戶。
紅土鹽田港REIT底層資産建築面積大概32萬平方米，發行8億份，發行價爲2.3元/份。2021年鹽田港集團租賃11.6萬平方米，占倉儲及配套部分總可租賃面積的44%，即超四成面積已被內部消化，好處在于租金收入長期穩定。2021年期內來自于鹽田港集團的租賃收入2101萬元，約占租金收入的38%。此外，美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷運物流等也是該項目的穩定租戶。
期內（2021年6月7日-12月31日），紅土鹽田港REIT營業收入6673.6萬元，毛利率74.01%，淨利潤2182.3萬元，可供分配金額4730.8萬元。截至2021年末，項目平均出租率爲99%，平均租金爲39.32元/月/平方米。
紅土鹽田港REIT營業總收入由租賃收入、綜合管理服務收入、利息收入和投資收益4部分組成，租賃收入5552.74萬元，占總營收的83.20%；綜合管理服務收入925.94萬元，占比13.87%；此外，紅土鹽田港REIT還有利息收入150.84萬元，投資收益44.12萬元。
實際現金分派率達4.53%，好于預期。紅土鹽田港REIT2021年期內可供分配金額4730.8萬元，2022年4月該REIT進行成立以來首次收益分配。可供分配金額的97.23%用于分紅，每10份基金份額分紅0.575元。若以發行價作基礎比較，實際年度現金分派率達4.53%，高于預期4.475%。
截至2021年12月31日，亞洲市場上活躍的REITs共計198支，總市值達3041億美元，國內公募REITs（11支）僅占亞洲市場的2.3%，國內基礎設施公募REITs仍處于起步階段。另一方面，中國內地物業已成爲亞洲REITs市場重要的底層資産來源地。
戴德梁行數據，截至2021年12月，新加坡和中國香港共有17支REITs持有中國內地129處物業，顯示出兩地REITs市場對中國內地城市資産未來成長性的積極預期。據了解，普洛斯近期正在籌備將中國內地12個基礎資産打包（7個倉儲物流、2個科技園區、3個標准廠房），估值約91.47億元人民幣，赴新加坡交易所發行REITs産品。