“一手交錢、一手交房”、“搞現房銷售,所見即所得”……關于商品房預售制的爭議,最近又熱烈了起來,多年來業內關于預售制的討論思路,在本輪樓市表現中又有了新方向。
預售制是如何形成的,實際執行中有哪些問題?取消預售制的呼聲能否如願?如果沒有這種制度,是否後來的一切都可以避免?
但一種工具的使用與退出,也涉及到複雜的土壤環境,如果短期內走向另一種極端,硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。
多位業內人士認爲,當前環境下,徹底取消預售制並不可取,而應該收緊制度的缰繩,因地制宜、逐步推進預售制度改革,進行針對性調整與完善,加強監管,從而讓更合適的制度更好地服務于居住事業。
特殊的産物
在我們的常規認知裏,一般認爲商品房預售制度來源于香港,由“賣樓花”演變而來,即開發商在商品房建成之前,將期房預售給消費者的一種營銷手段。
上世紀九十年代,中國內地住房制度改革初期,鑒于當時的大環境下,房企缺少資金,市場住房供應量小,爲了快速增加住房供應,于是學習我國香港經驗,引入了商品房預售制。
客觀來講,預售制是發揮了正向作用的。“作爲中國商品房銷售的最主要方式,預售制極大地縮短了房企現金回籠周期,同時增加了市場商品房供應,推動了城鎮化發展進程。”研究者任澤平表示,預售制當前已成爲我國商品房銷售最主要方式,2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平,占總商品房銷售面積的87%。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認爲,預售制促進了土地供應的大規模發展、縮短了住房供應周期,一定程度上也平抑了房價水平。
但是仔細研究可以發現,我國目前實行的商品房預售制與香港、新加坡等成熟市場的期房預售制有著諸多差異。
“本質上,預售就是小業主給開發商變相融資,相當于2年左右的‘無息貸款’,開發商拿這個錢把房子建好。”李宇嘉表示。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華,詳細對比了我國香港“樓花”和內地預售制的不同。從雙方關鍵權益比較看,香港“樓花”還具有一定的悔約退房機制,而內地的期房賣方在實際權益上等同于現房銷售,買方無法悔約退房。
鄒琳華表示,從我國香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權利可以明顯看出,“樓花”的經濟性質更接近于信用預訂或分期付款等促銷手段,而我們的期房預售,更接近于“集資建房”,各類風險主要由購房者自負。
另一個不可忽視的結果是,“樓花”屬于中杠杆、中周轉模式,內地的商品房預售制度則在長期的實際執行中,一定程度上助長了樓市高杠杆、高周轉、高營銷成本的特性。
另一種可能
站在新的時間節點上,當預售制的曆史語境已經不複存在,關于取消預售制的討論也是絡繹不絕。
一種聲音是,從保護購房者權益出發推進期房預售制度改革,另一種聲音則主張徹底實行現房銷售。後者認爲,現房銷售不僅能減少房屋延期交付、産品質量不過關、虛假承諾等問題,也有助于降低房企的金融屬性,是衆望所歸。
但問題沒有這麽簡單,現房銷售制度的推進也有著客觀困難。
中原地産首席分析師張大偉指出,今年上半年的房企資金中,房企自籌資金占比爲35%,一旦規定現房銷售,開發商資金會受到極大的考驗,可能成爲壓倒房企的最後一根稻草。
“過去的定價模式多是基于快周轉基礎上的時間成本,如果實行現房銷售,正常情況下交付驗收需要兩到三年,成本剛性倒逼,過去的定價模式將被徹底顛覆,推遲上市而增加的資金成本,最終也會轉嫁到房價當中。”張大偉解釋說,直接取消預售,會至少在一段時間內造成供應銳減,而供不應求又會進一步造成房價的快速攀升。
億翰智庫研究院于小雨、王玲則在研報中表示,當下房地産企業已然面臨嚴峻挑戰,多個房企的資金鏈已無限緊繃,其他基礎全無的情況下,現房銷售若貿然推出,或將加速企業風險暴露,更快引致行業硬著陸,風險不可控。
不過對現房銷售的探索並未停止,包括海南、深圳、杭州、北京等多個地方都曾在土地出讓環節嘗試過現房銷售。
早在2014年,上海就曾對挂牌出讓黃浦區一宗地塊要求全裝修現房銷售;2016年5月,深圳也加入了商品房現售試點的隊伍。
近兩年,北京也在積極推進現房銷售試點。2021年12月,北京第三批次集中土拍要求朝陽區勁松地塊全部現房銷售,另外有5宗地塊也設置了競現房銷售面積規則;到了2022年的首輪集中供地,北京推出的18宗地塊有半數都設置了競現房銷售面積環節,且大部分地塊設定的“現房銷售”起始面積接近1萬平方米,競報上限趨近地塊建築面積。
即便是部分采用現房銷售規則,也意味著增加了房企的開發成本。一位全國性房企的北京高管告訴記者,現房銷售拉長了運營時間,中間的資金成本和營銷成本都會攀升,不太好算賬。
關鍵的一環
回歸到預售制本身,其與現房銷售制度均是一種工具,如何在實際執行中運用好工具,顯得更爲關鍵。
我國商品房預售需要滿足以下兩項條件:一是取得四證,即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證;二是工程進度達標,即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。達到預售條件並申請預售以後,預售獲得的銷售資金都要進入監管賬戶。
據李宇嘉介紹,對于預售資金監管,我國要求監管銀行要招標選擇,資金全部進入監管賬戶,住建部門和監管銀行雙重審核,監理單位簽字之後按照工程進度支出。“有制度、沒執行,或有時執行、有時不執行,或執行不到位,這才是問題的關鍵。”他說。
在實際操作中,“大部分時候,項目的預售資金並不會一直趴在監管賬戶上。”北京某房企人士此前曾向21世紀經濟報道記者表示,由于銀行和開發商普遍具有良好的合作關系,按揭貸款基本與開發貸款綁定,銀行對預售資金賬戶的監管並不都很嚴格,預售資金被挪用的情況較爲常見。比如,房企會將預售資金作爲資金池,由集團統一調配使用,用于發放員工工資,支付土地款,償還貸款……等等。
該人士表示,有些預售資金甚至不會存入監管賬戶,而是直接進入開發商可控制的賬戶,用于公司日常運營。
據新華社今年2月份報道,商品房預售資金監管新規已經出台,首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制。
新華社在今年2月份關于商品房預售資金監管新規出台解讀報道中也提及,在實踐中,部分城市商品房預售資金監管不到位,一些房地産開發企業違規挪用預售資金,延遲交房、爛尾樓等現象時有發生,嚴重侵害了購房人的合法權益,有必要在全國層面規範預售資金監管。
按照新華社的報道,預售資金監管新規明確,市、縣住房和城鄉建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式,綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。
同時,市、縣住房和城鄉建設部門,房地産開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議,明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。
此外,監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定,而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定;在確保房地産項目竣工交付所需資金後,超出監管額度的資金可由房地産開發企業提取使用。
新規對資金撥付節點也有明確安排,規定監管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付,首次撥付節點不得早于地下結構完成,最後撥付節點爲房屋所有權首次登記。
在地方層面,近期多地相繼調整了商品房預售資金管理辦法。
比如,深圳龍崗區提出強化預售資金監管,龍崗區住房建設局加強房地産在售項目預售資金監管,對項目預售資金的收存和使用情況全面核查,排查項目風險隱患,對于預售資金監管要嚴格按比例留存, 確保房地産項目建設竣工交付。
河北滄州市住房和城鄉建設局發布《關于征求(征求意見稿)意見的公告》,提出預售人申請商品房預售許可前,應當選擇監管銀行,按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則,開立專用賬戶,並同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。設立監管賬戶後,在商品房買賣合同中須注明:“購房款不進入監管賬號,此合同無效,買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監管賬戶的項目,相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。
陝西省西安市住建部門發布的《關于防範商品房延期交房增量問題的工作措施》規定,商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監管賬戶進行監管,開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。嚴格撥付標准,商品房項目完成主體結構驗收前,累計使用重點監管資金不得超過總額的50%;完成竣工驗收前,不得超過95%;完成竣工驗收備案前,不得超過99%;不動産首次登記後,可以提取剩余1%。
走向何處?
關于預售監管的解決方案,摒棄非此即彼的選擇,那些理性探討,依然值得關注。
億翰智庫指出,預售制度與現房銷售之間並未完全二選一的關系,兩者之間相互協同或在一定階段內更有效,更能促進房地産業的良性循環和健康發展,待條件成熟,現房銷售制度逐步取代預售制度也是可選項。
“熱點城市,熱點項目,優先試點現房銷售制度或是可選的最佳方案之一,在過程中發現問題,總結經驗,不斷優化,確保政策不會造成過大且不可控的負面影響,待經驗成熟後再逐步擴大範圍,將成功經驗複制到其他區域。” 于小雨表示。
鄒琳華則認爲,期房預售制度改革需要因地制宜、穩妥推進,而不宜一刀切。她建議,有條件的城市可因地制宜嘗試推進現售,對于不具備推進現售條件的城市,可仍然支持預售,同時推進關鍵環節的改革,使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近,更有效保護購房者權益。
海通證券在研報中給出了對預售制未來演變的分析,該機構認爲,當前問題的根源不在于預售制度本身,而在于監管制度是否嚴格,在當前市場供需矛盾並沒有有效解決時,一刀切修改的可能性不大。
“對于短期庫存較少的城市來說,更適宜采取的是提前加大供地,再采取新老劃斷的模式;對于短期庫存較多的城市來說,更適合對存量也動手,同時配合供地計劃。此外土地出讓時,逐步在土地出讓條件中明確規定是否可以進行預售,也是可選擇的過渡方式。”海通證券指出。
“很多人認爲要取消預售制了,但恰恰相反,現在應該是預售制度正本清源、全面加強的節點。”李宇嘉說,從嚴監管,保證執行到位,這樣既能把房子建好,還能最大程度降低成本。(21世紀經濟報道)