深圳苦房價久矣。

上半年，深圳房價上漲40%。

現在的深圳已經超越北京上海，成爲名副其實的中國房價第一城。

深圳漲的那麽歡實，最近終于給了個交代。

8月28日，深圳市住建局局長張學凡在公開演講時說：

深圳要學習“新加坡模式”，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進公共住房。

然而，筆者覺得這件事實現的難度之大，難以想象。

深圳雖然目前常住人口只有1300萬，但是實際管理人口早已超越2000萬，60%就是1200萬居民。

讓1200萬居民都有住房，實現難度該有多大？

1、

在東亞，有兩種住房模式，一種是“香港模式”，一種是“新加坡模式”

過去深圳學的就是“香港模式”。

在香港模式之下，深圳已經成了內地房價最高的城市。

那麽，什麽是香港模式？

其實就是李嘉誠從香港帶來的那一套，直接移植到內地樓市。

早在1960年代，香港就探索出土地財政爲特色的房地産發展模式。

這一模式在1990年代被李嘉誠引入內地，進而在內地城市遍地開花。

土地財政，不能完全否定，因爲土地財政所帶來的收入，也助力了的香港經濟起飛，改善了香港的市容市貌。

然而這套模式的最大弊病也在于：土地財政。

房價只能漲不能跌。

即便過去幾十年，香港多次遭遇危機沖擊，房價一度腰斬，但借助土地財政這一模式，樓市總能從最低谷一躍而起，不斷創出新高。

目前，我們的賣地收入已經占到總收入的一半以上，想要降低對房地産的依賴，已經非常困難。

另一種就是新加坡模式。

或許很多人要說，新加坡房價世界第三，高于深圳，北京和上海。有什麽可學習的？

大錯特錯！

世邦魏理仕發布的《2020全球生活報告》新加坡房價位居世界第三

首先，雖然新加坡的房價比深圳只高一點點，但是新加坡的人均收入卻比深圳高的多的多。

2019年新加坡人均國民收入78929美元，位居世界第二。

折合成人民幣年薪55萬，平均月薪人民幣5萬。

看到這，大家或許就明白了，爲什麽新加坡的房價跟深圳不具備可比性。

反觀深圳，62522元（注意是人民幣）的深圳居民的收入，也就是新加坡居民的一個零頭。

但是深圳居民卻頂著和新加坡差不多的房價

以深圳居民的平均收入，需要不吃不喝攢44年才能買的起一套房子。

怪不得深圳是全球購房負擔第二重的城市，第一重是香港。

再次，所謂的新加坡房價世界第三，只是說的私人住宅。

而私人住宅在當地占比不到20%。

新加坡超過80%的人口居住在政府建設的組屋中，組屋的價格不到私人住宅價格的一半。

這個價格只相當于我們二線城市的房價。

新加坡人均年收入7.8萬美元，一對平均收入的夫妻只要三年多的收入就可以買下一套三居室的且産權完全屬于自己房子。

我想請大家注意一點，組屋不是共有産權房，是完全屬于私人的，是可以進行買賣的。

說到組屋，我們可能會想到我們內地的經濟適用房，就是那種在專家眼中連廁所都不該修的經濟適用房。

然而新加坡組屋的質量，不僅強于我國的經適房，也強于我國90%以上的商品房。

新加坡的組屋，甚至是當地的地標式建築。

新加坡著名的一處組屋 – 達士嶺組屋 可以從照片感受一下組屋的品質

過去深圳有句口號叫“來了就是深圳人”，現在這句話變成了“買房才是深圳人”。

按照深圳這個最新標准，新加坡成功地讓幾乎所有的新加坡人都成了名副其實的新加坡人。

現在新加坡的房産自有率達到90.9%，這個數字在發達國家中排名第一。

2、

“新加坡模式”之下，房價被控制的這麽好。

那麽深圳能不能抛棄“香港模式”直接學習“新加坡模式”？

筆者的回答是：很難。

最大的問題在于，錢從哪裏來？

新加坡的房價調控是一種供給側的調控方式。

而內地的限購限貸政策，都是側重于需求端的調控。

限購限貸只是暫時抑制住了房價，需求會不斷的湧現，真在想在深圳安家的人總會交夠三年社保。

學習“新加坡模式”則意味著要進行供給側的調控。

政府大量供應低價房屋（土地），這樣才能真正的調控房價。

而實打實的增加房屋供給，並不只是說說嘴而已，是需要錢的。

需要很多很多的錢。

新加坡和香港，土地都是公有制的，或者換句話說，房價的底牌都在政府手中。

但是卻走出了完全不同的房價走勢，原因何在？

香港政府把土地這張底牌，打成了爲自己謀利的手段。

但是新加坡政府把它作爲了保障民生的資本。

爲什麽新加坡政府如此有底氣？難道新加坡不需要土地財政來謀利？

“新加坡模式”裏，低價組屋供應只是表象，淡馬錫才是真正的金主。

組屋的價格才兩三萬人民幣，是遠遠低于成本價的。

在中國只要是涉及土地的部門，就會富得流油，而新加坡卻大相徑庭。即便是拿著土地的情況下，新加坡建屋發展局也是年年建組屋，年年賠錢，年年赤字。

新加坡政府每年補貼在組屋方面的撥款，折合人民幣近1000億。

而補貼給組屋的撥款，一部分來自于稅收，另一大部分來自于淡馬錫。

淡馬錫，這種新加坡獨創的國家怪獸。一邊壟斷著國內的電信、電力、航空、銀行、地鐵、港口、航運和地産。一邊去全世界投資，滿世界賺錢，年均複合回報率高達16%。

組屋的虧空，都被淡馬錫用盈利給填上了。

問題來了，深圳的淡馬錫金主在哪裏？

恐怕連影子都見不著。

深圳說要學習“新加坡模式”，讓1200萬居民住進公共住房，按三口之家來算，至少需要修400萬套住房。

就算只算成本，在深圳修這麽多的房子，也至少需要10萬億以上了。

這麽多錢又從哪裏來？

3、

筆者覺得，“新加坡模式”並不適合深圳。

長期以來，深圳居住用地占比常年不到20%，而全國平均是33%，國際上一般是40%以上，東京、首爾等城市則超過50%。

深圳的每年的新房供應，只要有重慶主城的十分之一，房價不高才怪。

想調控房價，還是老老實實的多增加些住宅供應吧。