多知網3月8日消息，楓葉教育(01317.HK)日前發布公告表示出售位于新加坡11 HillsideDrive的學校物業連租約，涉及總地盤面積約7568.6平方米，總樓面面積約4343平方米，現金代價8000萬新元(約4.6億港元)。
公告表示，3月3日，賣方(楓葉教育間接全資附屬公司，于2011年8月16日在新加坡注冊成立，其主要從事房地産活動，而其主要資産爲該物業)與買方(NPSInternationalSchoolPte.Ltd.，一間于2007年5月2日新加坡注冊成立的有限公司，其主要于新加坡從事營辦國際及外國體系學校)訂立出售協議，據此賣方已有條件同意出售，而買方已有條件同意購買該物業，代價爲8000萬新元(約4.6億港元)。
該物業包括(i)一塊作學校用途的土地，位于新加坡11HillsideDrive，即整個22區99180L號地段，總地盤面積約7568.6平方米，總樓面面積約4343.46平方米;(ii)建于該土地上的四座一至兩層高的樓宇;及(iii)其他改善項目，包括戶外露台、籃球場、小型足球場及景觀池等。該物業目前約有30間教室，包括一間音樂工作室、科學實驗室及藝術工作室，以及一個多功能廳、自習室以及設計和技術室。
該物業現時租予租戶(一家獨立第三方K12學校運營商)。月租金爲24.2萬新元(約139.2萬港元)。根據租賃協議，現有租賃將于2022年6月30日屆滿。該物業須連帶租約出售。租賃協議將于2022年6月30日屆滿。倘租約已屆滿或于完成前厘定，該物業以空置形式出售。
該物業于2021年8月31日的賬面值約爲人民幣3.11億元(約3.85億港元)。截至2020年及2021年8月31日止年度，該物業應占未經審核租金收入以及除稅前及除稅後純利如下：
買方應付賣方的代價爲8000萬新元(約4.6億港元)，將由買方按以下方式支付：
(1)80萬新元(約460.2萬港元)(「誠意金」，即相當于代價1%的金額已經以現金按本票方式支付予賣方的律師轉移賬戶)須用作按金的部分付款且于完成前繼續由賣方律師保管，並無論如何須于完成時交還予賣方;
(2)320萬新元(約1840.6萬港元)(「結余按金」，即相當于代價4%的金額)須于出售協議日期以現金按本票方式支付予賣方的律師轉移賬戶且須于完成前繼續由賣方律師保管，並無論如何須于完成時交還予賣方;
(3)7600萬新元(約4.37億港元)(「結余代價」)，即相當于代價95%的金額將于完成時以現金按本票方式支付予賣方或賣方可能指示的其他方。
代價乃由賣方與買方公平磋商後達成，並經考慮(i)楓葉教育委任的獨立專業物業估值師進行的該物業于2022年2月15日的初步估值6900萬新元(約3.97億港元);及(ii)該物業的類型、質量、容積、位置及前景。
對于出售理由，楓葉教育表示，該物業于2016年由楓葉教育透過收購賣方全部已發行股本獲得，計劃在與租戶的租約持續時間內將該物業持作投資物業。待該物業空置及就營辦外國體系學校從新加坡相關部門獲得必要牌照後，楓葉教育希望于該物業開辦其第一所雙語學校。然而，楓葉教育于2020年透過收購新加坡CIS的營運人，業務已擴展至新加坡的國際學校領域。CIS爲一間私人教育機構，提供國際文憑課程，且按收入及入讀學生人數計爲新加坡最大的營利性高端國際學校之一。此外，CIS正在擴建湖濱校區，增加一座新建築，其預估容量爲650名學生。由于CIS另一個校區(丹戎加東校區)的租約將在2023年8月到期，湖濱校區的新建築將取代丹戎加東校區。新建築的目標完工日期爲2023年1月底，可使CIS在2022/2023學年的整個第2學期中使用。楓葉教育董事們認爲湖濱校區的擴建可以促進CIS的集中運營及總體節省運營成本。隨著CIS運營的湖濱校區的擴建，董事會不斷評估新加坡物業市場並檢討楓葉教育持有的該物業選擇權。
鑒于新加坡物業市場前景且考慮到目前財務狀況，董事認爲，出售事項爲楓葉教育以可觀收益變現其投資提供良機，從而爲楓葉教育産生額外資金，減少其整體流動資金風險。2016年收購事項部分由來自金融機構的外部借款撥付，及該物業附有質押。出售事項所得款項淨額會部分用于償還該等借款(目前本金總額爲6300萬新元)(「相關借款」)，改善其財務狀況。經考慮上文出售事項的理由及裨益，董事(包括獨立非執行董事)認爲出售協議的條款(包括代價)按正常商業條款訂立並屬公平合理，且出售事項符合本公司及其股東的整體利益。
董事預期出售事項的所得款項淨額(經扣除其直接應占的所有開支及成本後)將約爲7900萬新元(約4.54億港元)。擬將有關所得款項(i)約6300萬新元(約3.62億港元)用于償還相關借款;及(ii)約1600萬新元(約9200萬港元)用于撥付可能其于未來識別的任何合適的潛在收購機會。
由于完成須待出售協議所載的先決條件獲達成後方可作實，故出售事項未必會進行。楓葉教育提醒股東及潛在投資者于買賣證券時務請審慎行事。