房地産市場裏的特例，你知道嗎？
土地決定供給，人口決定需求，解決居住問題的關鍵是供需平衡。一般土地供應越緊張，居住需求越難滿足。但是縱覽全球房地産市場，我們卻發現這樣3個現象：
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新加坡國土面積不大，擁屋率卻排名全球前三；
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德國房價穿越金融周期，表現的相當穩定；
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日本興建一家一棟房，似乎不擔心土地利用率。
他們是怎麽建立自己獨特的房地産市場制度，帶來不一樣的居住體驗的？本期文章帶你看看其他國家的經驗。
在美國國際公共政策顧問機構Demographia發布的《2019年全球住房可負擔性調查報告》中，我們可以看到這樣一組數據：新加坡普通家庭在0存款的情況下，如果不吃不喝買一套房，需要4.6年的時間。這個數值在香港是20.9，溫哥華是12.6。
有意思的是新加坡的人均土地面積比這兩個城市都低，724.4平方千米的國土上生活著570萬人，可以說寸土寸金。盡管如此，新加坡90%以上的居民都能購買自己的住房，是全球擁屋率最高的國家之一。
這個國家是怎麽做到居者有其屋的？
其實新加坡正常商品房價格並不低，但是它依靠獨特的組屋制度保障了普通人群的住房需求。
圖│新加坡組屋
來源：網易
組屋類似于經濟適用房，最初新加坡只有最低收入人群可以購買，隨後對中等收入家庭放開了限制，保證80%以上的家庭都能買到廉價房。組屋的特點就是價格低，新加坡國有土地將近9成，政府有絕對話語權，可以將土地低于市場價格轉讓給新加坡建屋局。此外，新加坡政府還會對組屋定期翻新、提供配套設施，並提供各種類型的補助。形成了一套比較完備的中等收入人群住房保障制度。
與新加坡高擁屋率不同，德國的房地産市場特點是穩定。穿越曆次金融危機，日本、美國等國家的房價常常隨著周期起起落落。但是德國不同。從1970年至2015年，德國名義房價上升90%，扣除物價上漲的影響後，實際房價在近十年的房價以每年1%的速度下降。
圖│德國與美國房産價格指數對比
來源：21世紀經濟報道
新華社記者郇公弟說，“應該給德國政府房地産政策打99分”。那麽，德國是怎麽做到的？
這要得益于穩定的金融環境和交易環境。在金融方面，德國以商業貸款爲主，同時也輔以獨特的住房儲蓄。在住房儲蓄下，如果購房者想申請貸款，需要先儲蓄。滿足放貸條件後，再根據存款期限、還款貢獻、利率等指標，來對申請者進行配貸評價，評價值高的優先配貸。通過這種方式可以降低金融杠杆帶來的市場泡沫。
在交易方面，德國的稅收重交易輕保有。住房相關稅收占財政收入的比重僅2%，居民稅負較低，但其中1.9%來自不動産交易稅和土地稅。這種稅收結構降低居民長期持有的成本，打擊投機需求。
除此以外，德國租戶的穩定性較高，保障制度完備，比如默認租約沒有固定期限，房東不能隨意解約等等。通過這種方式可以分散購房需求，引導建立多樣化的居住市場結構。
獨棟、庭院、草坪，是許多人印象中的日本人居住環境。
圖│日本一戶建
來源：藝術與設計
爲什麽在日本我們很少看到高聳入雲的大廈，更多的是這種獨棟的“一戶建”？只是因爲地震頻繁嗎？他們爲什麽不擔心陷入土地危機，引起房價上漲？
1950年後，日本的經濟出現兩次小高潮。第一次被稱爲神武景氣，由電力工業和石油産業發展引起；第二次被稱爲岩戶景氣，因汽車、家用電器和鋼鐵産業的興起而出現。
經濟在騰飛，鋼鐵産量在增長，日本開始大刀闊斧的解決民生居住問題。1965年，日本政府提出“住房建設五年計劃”，並提出“一家一套，一人一室”。在這個時候，獨門獨戶的“一戶建”成了政策扶持重點。
僅僅23年時間，日本城市化率提高到72%，伴隨而來的就是不均衡的人口和土地分布。城郊和鄉村的土地大量被閑置，城市人口也主要集中在東京都市圈、關西的近畿地區、北九州。將近一半人在10%的土地上。所以對日本來說，在城市周邊建“一戶建”，土地資源綽綽有余，再輔以完善軌道交通系統，既可以疏散市中心密集的居住人口，又能保證居住水平的提高。
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