編者按
作爲一種補充養老方式,“以房養老”早在十余年前在中國就受到了廣泛關注,民營機構、政府機構、銀行、以及保險等部門和行業均開展了一系列的實踐和探索。但總體來看,由于傳統觀念和一系列顧慮因素存在,社會公衆需求空間受到了極大限制,同時在系列風險的制約下,金融機構供給能力和意願也稍顯不足。從國外經驗來看,公衆的支持和認同、政府的參與和法律保障、成熟的産業形態、多樣化的産品設計等都是其以房養老業務發展的重要保障,值得我們借鑒和完善。基于此,《中國養老金融發展報告(2017)》對我國的“以房養老”問題進行了研究,並形成了“我國‘以房養老’現狀、挑戰與發展趨勢”的課題成果。本課題分爲六部分:以房養老概述;中國“以房養老”政策回顧與實踐盤點;中國“以房養老”面臨的問題與挑戰;國外“以房養老”的發展現狀與啓示;中國“以房養老”未來發展趨勢展望;中國“以房養老”發展的思考與建議。
(一)美國“以房養老”探索及發展經驗
“以房養老”理念最早起源于荷蘭,真正意義上“以房養老”的推出則應屬20世紀80年代的美國,隨後英國、新加坡和日本等發達國家也紛紛進行了“以房養老”的探索。發達國家通過“以房養老”的理論和實踐探索積累了許多較爲成熟的經驗,也産生了一些教訓。分析國外“以房養老”發展的經驗教訓,對于我國“以房養老”試點的落地和進一步探索具有重要意義。
作爲世界上 “以房養老”制度運作最爲成熟的國家,美國 “以房養老”模式産生于20世紀80年代,當時美國社會擁有一大批“房子富人、現金窮人”現象,美國政府意識到如果將這些體量龐大的不動産和養老有效結合,將可以大幅度分散社會養老壓力。美國政府在推出 “以房養老”業務之前,已經完成了大量的前期工作。首先,成立了國家房屋價值轉換中心(NCHEC),專門負責對“以房養老”的宣傳,提供了廣泛的群體基礎;其次,美國政府有頒布《國家住房法案》,以法律條文的形式對“以房養老”的運作做了具體而詳細的規定,提供了法律保障。
美國的“以房養老”業務探索主要是住房反向抵押貸款。具體而言,美國住房反向抵押貸款的對象主要是62歲及以上的老年人,由美國住房和城市開發部(HUD,Department of Housing and Urban Development)負責監管。在這種貸款方式下,貸方分期放貸,房主負債隨著分期時間的遞延而上升,在此期間,房産所有權仍屬老人自己並擁有對房産處置的權利,但前提是還清所有的貸款本息。目前美國住房反向抵押貸款主要有三種模式:
1. 房産價值轉換抵押貸款計劃(HECM,Home Equity Conversion Mortgage)
HECM是美國住房與城市發展部發起設立的,並在發展過程中提供各種不同改進方案,此項計劃由美國聯邦政府提供擔保。該計劃針對的對象是年滿62周歲以上、擁有獨立産權住房並居住在擬抵押房屋內的老年人。金融機構根據申請人年齡、房産價值和利率計算出貸款總額並發放給借款人,借款人可選擇一次性領取、固定期或生命期內按月領取、信用額度內按需領取等不同的方式。貸款期間,金融機構有義務按時支付養老金,借款人可繼續居住在抵押房屋內,並需繳納一定財産稅和及時維修房屋。當貸款到期後,借款人的繼承人有不同選擇:一是還清貸款本息,取得抵押房屋的所有産權;二是出售抵押房屋,用所得款項還清貸款本息後擁有剩余額度,如房屋所得款低于貸款額,必須償還貸款額的95%以上;三是放棄抵押房産的贖回權,如果此時房屋價值不足以支付貸款額,金融機構不能向借款人的繼承人行使追索權。HECM對最高貸款額度有一定的限制,目前是62250美元,房産價值較高的老人通常不會選擇這一計劃。正是因爲這一計劃針對的是房産價值較低的老年人,貸款出設定無追索權的保護措施外,還給予了較大的稅收優惠。在政府公信力的保證以及一系列優惠政策的推動下,近年來HECM發展迅速,約占美國“以房養老”業務的95%以上(範子文,2006)。
2. 住房持有者計劃(Home Keeper)
爲滿足擁有中等價值房産老人的“以房養老”需求,1995年美國聯邦抵押協會房利美推出Home Keeper計劃。該計劃在運作方式上跟HECM類似,但Home Keeper突破了貸款額度的限制,且限制條件更少,如與他人共有的房産也可以申請該計劃,從而拓寬了“以房養老”的客戶群。在Home Keeper計劃中,聯邦政府並不提供擔保,但提供政策優惠並負責監管,因此,公信力較HECM稍低,參與的人數也比HECM大大降低。
3. 財務自由計劃(Financial Freedom)
財務自由計劃是有純私人機構運營的,以營利爲目的,其目標對象是擁有高價值獨立房屋(房屋資産淨值超過40萬美元)的老年人,最高貸款額度可達70萬美元。該計劃由私人機構設計運作,政府實施監管但不分擔風險。其運作流程是:擁有高價值獨立房産的老年人將房産抵押,雙方簽約後,貸款機構將貸款一次性支付給壽險公司,該壽險公司作爲承保方按約定向借款人發放終身年金。財務自由計劃中,借款人可只抵押部分房産(下限爲20%),未抵押部分可由後代繼承。在風險管理方面,借貸雙方可以通過“權益分享”的制度安排共同承擔房屋價格波動風險,同時,該計劃可以通過證券化實現資産流動,避免了支付風險。但由于該計劃的對象是擁有高價值房産的老年人,這部分群體通常有較好的養老規劃,不需要抵押房産來養老,同時該計劃也沒有政府擔保,公信力不足,該計劃在美國 “以房養老”市場中份額很小並已陸續停辦。
表3 美國住房抵押貸款養老産品比較
資料來源:根據正文提及相關公開發表資料整理。
(二)新加坡“以房養老”探索及發展經驗
新加坡“以房養老”探索起源于新加坡保險合作社(即職總英康保險公司,爲一家私營公司)1997年經營的住房反向抵押貸款産品。該款産品對于借款人有著嚴格的限制,只針對60歲以上、擁有70年以上私有産權住房的新加坡公民或新加坡常住居民,同時借款人還必須是該公司的壽險客戶,必須購買抵押保障險和房屋保險。該産品規定,每月貸款額度根據申請人的年齡、房屋價值、貸款期限以及現行利率等因素,最高可申請不超過房屋估價的70%的額度,期限最高20年或屋主年滿90歲或屋主死亡中較早者爲准。除此之外,該産品沒有“無追索權”保證,即如果貸款超過房産價值,借款人或其繼承人必須償還該差額。由于該産品限制條件過多,尤其是新加坡90%以上都是公有住房,該産品在很長時期內都少有進展。盡管2006年職總英康保險公司開始將貸款對象開始擴大到公有住房,但由于私營機構缺乏公信力,民衆擔心權益無法保障,參與人數仍然沒有大的改觀,該公司于2008年正式停止發放住房反向抵押貸款。
爲緩解養老壓力,推進“以房養老”等多元化養老方式的發展,2009年新加坡建屋局(HDB,Housing and Development Board)開始推出房屋契約回購計劃,以政府名義開展住房反向抵押貸款。該計劃規定,62歲以上、擁有三房或更小組屋、家庭收入低于3000新元、房産沒有被減值釋放且申請時只購買了一套組屋的老年人可以將剩余租期出售給建屋局,申請人可繼續居住原有房屋並定期領取一定的養老金補貼。建屋局支付的資金可以分爲三部分:一是加入計劃後可以一次性領取1萬新元的津貼(金曉彤,2014),一半爲現金,另一半用來向中央公積金購買年金;二是每月爲申請者支付固定的資金;三是購買長壽保險,當申請者壽命超出預期,可從保險公司繼續領取養老金。該計劃的房屋契約年限不超過30年,剩余契約由建屋局回購,30年後建屋局擁有該組屋,此時若申請者仍健在,建屋局將繼續提供住所。由于政府的參與大大提高了該項計劃的公信力,引起了不少老年人的關注。
(三)英國“以房養老”探索及發展經驗
英國最早的“以房養老”模式探索是20世紀60年代的“房産價值釋放機制”(ERM, Equity Release Mechanism),其本質是一種住房證券化的方式,具體做法是有需求的老年人將房産抵押向貸款機構以浮動利率的方式進行貸款,並將貸款投資于股票或債券市場,然而到20世紀80年代由于英國經濟低迷,金融市場蕭條,參與該項業務的老年人不僅沒有獲得收益,還早收了利率上升造成的損失,最後英國政府以缺乏“無追索權”保護的理由終止該項業務,並對遭受損失的老人進行補償,但仍存在一系列糾紛,導致 “以房養老”的公信力受到極大影響。
21世紀以來,隨著人口老齡化的加深以及英國房地産市場的發展,英國政府越來越認識到固化在房産上的資産財富的重要性,于是英國政府開始著力推動“以房養老”的發展。2001年英國政府正式推出新的房産價值釋放計劃,地方政府可以根據被抵押房屋價值發放貸款,在老人死亡或住房出售時貸款到期。同時爲了防止資金鏈斷裂,英國政府還提供了8500萬英鎊的資金支持。2004年英國金融服務局(FSA, Financial Service Authority)正式接管住房抵押貸款業務,進一步加強對該項業務的監管。2013年英國金融服務局分爲審慎監管局(PRA)和金融行爲監管局(FCA)兩個機構,對住房反向抵押貸款等業務的微觀監管職能由FCA負責。目前英國“以房養老”主要包括兩類:第一類是終身抵押貸款(Lifetime Mortgage),該業務的申請人必須年滿55周歲(夫妻雙方共同申請的必須都滿足該條件),申請人可以將房産的全部或者一部分作爲抵押,並繼續對抵押房屋保留居住權,貸款金額可以選擇一次性領取或按月領取,借款人去世或進入長期護理階段後貸款到期,須將房産變現還本付息。第二類是住房轉換計劃(Home Reversion Plan),該業務要求申請人年滿60周歲,該計劃下,老人先將自己房屋的全部或部分産權出售給貸款機構,機構依據申請者年齡、健康情況等進行評估,約定一次性或定期給老人一筆免稅養老金,同時提供一份終身租房契約,即老人可終身居住在原有房屋內,不需繳納租金。這兩類産品都提供“無追索權”保證,即如果出售的抵押房産金額不足以還本付息,貸款機構不得向借款人或其繼承人追償,而如果所售抵押房産金額還本付息後仍有盈余,盈余部分應歸借款人或其繼承人所有。
(四)國外“以房養老”發展的啓示
在人口老齡化産生的一系列養老危機的情況下,不少發達國家逐漸將目光轉向固化在房産上的資産財富的重要性,紛紛開展了“以房養老”的探索。不同國家因公衆觀念、制度發展環境、政府支持力度等方面存在的差異,進行了諸多不同模式“以房養老”的探索,對我國“以房養老”的發展具有很好的借鑒作用。
1.公衆的支持和認同是“以房養老”業務開展的前提
作爲“以房養老”的直接服務對象,公衆的支持和認同決定著 “以房養老”業務的成敗。公衆的支持和認同通常包括兩個方面,一是公衆對“以房養老”觀念或者對住房資産的處置態度,在這方面,崇尚自由和獨立自主的歐美國家,老年人對房産有著較大的自主權,而對于傳統養兒防老觀念的國家,老年人遺産動機比較強,這在很大程度上對 “以房養老”業務的開展産生阻力,如何獲得公衆對 “以房養老”的觀念認同是這一業務開展的前提;二是對“以房養老”産品的認同,即便老年人擁有了處置“以房養老”的自由並願意選擇 “以房養老”,但由于“以房養老”産品大都是具有複雜的設計,往往讓公衆産生誤解而難以推廣,因此通過良好的産品設計和適當的宣傳,才能有效促進公衆對“以房養老”業務的支持和認同,如美國在正式推出“以房養老”業務之前,成立了國家房屋價值轉換中心(NCHEC),專門負責對“以房養老”的宣傳。
2.政府的參與和法律保障是規範“以房養老”市場的關鍵
從各國“以房養老”的具體實踐和探索的經驗來看,政府在“以房養老”産品開發和運轉過程中起到了非常重要的作用。這些國家都通過積極倡導甚至參與 “以房養老”産品開發、采取稅收優惠等政策支持並重視其監管,在維護 “以房養老”正常運轉中發揮了重大作用。美國20世紀60年代剛開始由私人公司推出的 “以房養老”發展極其艱難,知道政府介入推出HECM才真正發展起來,新加坡、英國“以房養老”最初的探索也是如此,都因缺乏政府支持而失敗。同時,“以房養老”周期長,且涉及了金融、房地産、養老服務等諸多行業,制度安排複雜,所以老年人非常謹慎,而系統、完備的法律監管和保障是提高公信力的保障,美國在“以房養老”方面取得的巨大成功離不開其完善的法律保障體系。
3.成熟的産業形態爲“以房養老”産品提供有力支撐
“以房養老”業務的開展涉及到金融、房地産和養老服務等諸多行業。一方面, “以房養老”面臨著一系列風險,如長壽風險、利率風險等,需要通過發達的金融市場,借助有效的金融工具有效規避和分散風險,還可以通過資産證券化等金融技術手段爲“以房養老”市場提供流動性資金等,這在美國三種 “以房養老”模式、新加坡LBS和英國新的房産價值釋放計劃中都有較爲明顯的體現。另一方面,“以房養老”嚴重依賴于發達的房地産産業,如美國在發達的房地産的基礎上,還通過完善的房地産二級市場提供擔保,給“以房養老”提供了有利條件。此外,“以房養老”離不開多方主體的協同合作,政府的政策支持、金融機構的資金和技術保障、房地産一級市場和二級市場的繁榮以及成熟的養老服務業等都是“以房養老”順利開展的必備條件。
4.多樣化的産品設計有利于激發 “以房養老”的潛在需求
不同群體的老人在資産和財富狀況、風險承受能力、年齡和健康等方面都存在這較大差異,從而對“以房養老”産品的具體需求也就不盡相同,所以各國都根據不同的消費需求,開發出多元化的 “以房養老”産品,如美國針對不同價值的房産開發出了三種分別針對低價值房屋、中等價值房屋和高價值房屋的住房反向抵押貸款。同時,各國針對貸款的發放也都設置了一次性、按月發放等不同方式。此外有無“追索權”也是反向抵押參與者關注的重要問題。因此,進行多樣化的“以房養老”産品設計,有利于激發“以房養老”的潛在需求,拓展市場規模。
作 者
張 棟:中國養老金融50人論壇青年研究員,中國人民大學管理學博士生
孫 博:中國養老金融50人論壇特邀成員,供職于華夏基金養老金管理部
《中國養老金融發展報告(2017)》
總 報 告
1 政策市場雙輪驅動,一體三翼格局初成–董克用 姚余棟
戰 略 篇
2 中國養老金融調查報告(2017)–董克用 甘犁
3 從概念框架到政策探索:我國第三支柱個人養老金發展路徑–董克用 孫博
行 業 篇
4 養老金金融:體量穩增長與投資低收益並行–胡兵 孫博
5 養老服務金融:跨界業態下的多元化探索–嶽磊
6 養老産業金融:行業並購興起,多元發展仍是趨勢–曹卓君 秦婧
專 題 篇
7 海外養老金資産管理:資産配置仍是核心,委托投資漸成主流 –王彥傑 胡俊英
8 養老社區:社會需求巨大,發展模式仍在探索–馮麗英
9 改革與嬗變:企業年金理事會發展趨勢探索–何少鋒 孫博
10 創新與變革:“互聯網+”下養老金資産管理–朱海揚 浦鵬舉
11 PPP與養老産業:供給側改革下養老産業融資新路徑–張岚 王玮
12 養老産業引導基金:公私合營與本土創新–張佳康
産 品 篇
13 銀行養老理財産品:市場積極探索,呼喚政策引導–劉建宇 張學成
14 養老保障管理産品:監管規範與産品創新–蘇罡
15 養老型基金:從儲蓄養老到投資養老的新途徑–孫博
16 養老金産品:年金資産配置時代新工具–闫化海
17 從長期資金到長期資産:養老REITs的國際經驗與本土探索 –陶靜 邊砺硯 張一辰
18 養老信托:制度優勢蘊育廣闊前景–張明玺
19 “以房養老”:小衆養老方式的本土化探索 –張棟 孫博
注:本文原載于中國養老金融50人論壇微信公衆號。