限購、限貸、限售、限商、限價， “五限譜”之下，未來房價走勢如何，哪些房子還有投資價值，哪些房子會在周期調控下繼續貶值
《財經》記者王博 | 文 馬克 | 編輯
房地産是中國公司和普通老百姓資産配置中最重的一環。
2019年，房産在我國居民資産配比中已約占71%，相比之下，不少發達國家居民資産中房産的占比在50%以下，德國占比在56%左右，新加坡43%，日本則不到36%。
2016年上半年，北京金融街一套90平的商品房在高點時，可以賣到近2000萬，這筆錢相當于一家中小型上市公司五分之一的淨利潤，可以讓一個普通家庭迅速實現階級躍遷，步入高淨值群體。
十多年來，中國老百姓對房市寄予了太厚重的期望，但剛剛過去的2019年，房市表現對有房族而言卻不盡如人意。
貝殼研究院數據顯示，2019年北京全市二手房網簽量14.5萬套，同比2018年下滑5.5%。去年12月，北京二手房成交均價5.9萬元/平，較2017年“317調控”當月曆史峰值下跌12%。
這意味著北京2016年下半年之後的購房者，目前都處于投資虧損狀態。而深圳、廣州、上海由于強調控措施，全年表現也欠佳。
中信證券研究部的報告顯示，2019年，地産逐漸回歸正常收益，從百城住宅價格指數看，各線城市房價增速均在放緩。一線城市房價自2018年開始漲速歸零，二三線城市增速均呈現逐漸放緩的趨勢，目前同比已經降至5%以下。
2020年是中國房地産市場最新一輪周期性調控的第四個年頭，此時，有房一族的紅利正在消退，投資一線城市躺賺不賠的時代即將遠去。
未來中國房價走勢如何，2020年哪些城市還有投資價值，什麽樣的房子會在周期調控下繼續貶值？
圖/Unsplash
政策面繼續維穩
2020年全國房價總基調依然是“穩”字當先。
房價漲跌主要看市場供需，一線城市如北上廣深，強二線城市杭州、天津、武漢等人口淨流入大、供小于求，自然房價堅挺。
但中國房價調控是政府主導，如北京雖然購房需求旺盛，但限購、限貸等政策抑制了炒房團，也限制了剛需與改善性需求購房者。
深圳與香港隔海相望，雖有大灣區紅利加持，但其平均每平米房價約是香港的三分之一，這都源于深圳特區政府對房價的強管控。
圖源：中國指數研究院
因此，宏觀調控是2020年房價走勢的指揮棒。
2019年12月12日，中央經濟工作會議中，再次強調要促進房地産市場平穩健康發展。房價的調控政策中，房住不炒、因城施策、穩地價、穩房價、穩預期依然是主流方向。
中央正在探索房市長效管理調控機制，從2019年各城的表現來看，因城施策、一城一策與“三穩”並非空談。
2019年12月31日，唐山發布新規，購房人購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易。
在新規發布之前，唐山房價已經連續數月迅速上漲。國家統計局數據顯示，在2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格中，唐山新建商品住宅銷售價格環比上漲1.9%，同比上漲11.9%，漲幅領跑全國。
2019年年底，震蕩一年的深圳房價突然暴漲，深圳多個小區業主抱團漲價，並聲明“誰報價低于10萬，鄰居們集體跟他絕交。”
對此，深圳住建局迅速回應，首次將大棒落在了房主身上，對涉事小區暫停二手房網簽，同時規定房價漲幅超過5%買方可投訴。
規定漲幅上限雖然矯枉過正，但卻反映了地方政府在一城一策指導方針下，穩定房價的力度與效率。
國家統計局數據顯示，2019年10月四個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。
抑制房價過快上漲，監管層不僅發力需求端，供給端也在壓制。
從2017年底開始，中國政府就通過金融監管收緊了房企的融資渠道，迫于現金流壓力，自2018年以來，房企們都在揮淚大甩賣，但去庫存依然艱難。
2016年時，開發商在半年報時就有底氣宣布完成全年業績無壓力，而在2019年，直到11月末，房企大佬們才敢喘一口氣，對外釋放信號——基本完成年初許下的諾言。
克爾瑞數據顯示，2019年，Top100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
開發商們已經做好了2020年銷量增量繼續回落的准備，拿地節奏也變得更加緩慢。
CRIC（中國房地産決策資詢系統）監測數據顯示，截止2019年12月27日，全國300城土地累計成交量與2018年全年的成交量仍有較大的差距，而且，土拍熱度持續在低位徘徊。
圖源：中國指數研究院
2020年，銀保監會對房地産領域的融資風險監管力度仍在加強。元旦剛過，北京銀保監會對金融機構的房地産授信業務再次提示風險，嚴禁金融機構向高杠杆房企放貸。
一二線城市房價不會大跌
雖然監管層嚴防死守，但2020年一二線城市房價大跌也幾無可能。
中國地方政府主要靠房地産拉動經濟增長，雖然近兩年中央對地方的政績考核已經強調“不唯GDP”論，實現有質量的經濟增長，但如果房價一直下跌，土地流拍或降價嚴重，地方政府根本沒有錢實現經濟增長。
因此，一城一策控房價是一個地方政府和中央長期博弈的過程。如三亞、南京、天津等城市就在一邊控房價，一邊積極推出寬松的人才落戶新政，曲線刺激房地産市場。
而且，“買漲不買跌”是大多數老百姓的投資心理，如果房價在2020年無止境下跌，市場觀望情緒越加濃厚，最後導致惡性循環，如1991年後的日本，房子白菜價都無人購買，房地産市場就會面臨崩盤危機。
一旦老百姓甯願不要房子也不還房貸時，接盤俠就變成了銀行，這違背了央行一直強調的守住不發生系統性金融風險的底線。
爲了維穩，2020年1月6日，央行給市場發布了降准紅包，央行宣布將下調金融機構存款准備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億。
這次降准並非定向，除了支持實體經濟，降低社會融資成本，房地産行業融資和老百姓購房信貸都有可能受益。
多家機構預測，隨著降准帶來的市場流動性和銀行資金成本的下降，2020年，首套房貸款利率會有一定程度回落。
告別普漲，迎來特長生時代
總體來看，2020年，三四線房價回歸理性，一二線仍然會成爲領漲全國的主力。其中，一線城市房價，深圳比北京上漲空間更大，重點熱門區域仍然在長三角、大灣區。
CRIC數據顯示，雖然2019年全年的土地成交規模難超2018年，但2019年最後一個月，土地市場成交量環比大幅上揚。
截止至2019年12月27日，全國300城經營性土地共計成交5072幅，當月成交溢價率爲7.7%，而深圳一宗位于前海金融的宅地一支獨秀，成交溢價率達到43%。
深圳中原研究中心統計數據顯示，2019年11月，深圳樓市二手住宅成交套數8013套，環比上升11.8%，同比上升91.9%，這是2016年5月以來，二手住宅月成交首次突破8000套。
相比壓不住火的深圳樓市，北京樓市2020年則更顯冷清。
貝殼研究院認爲，2020年，北京二手房市場政策不會有大的放松，市場將延續低位穩定態勢，預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右，價格波動在5%以內。
雖然三四線房價依然不被看好，但長三角和大灣區，特別是大灣區的佛山和長三角的金華，土拍熱度依然不減。這兩塊地區土地月成交溢價率均在15%以上。而區域經濟實力較強，投資風險較小的汕尾、湛江、南通、徐州等地也更受地産商追棒。
過去的一年，開發商沒有等到金融機構的資金放水，剛需、炒房客也沒有探到一線房價的底線，但這不影響整個社會對房價的關注與熱情。
15年來，樓市的利益相關方都在祈盼著踩准房價漲跌的節奏，再次分享中國房地産市場的紅利，進入2020年，依然如此。但無論房地産行業，還是中國房價，都在政策的大手下漸漸回歸基本面。
2019年全年,我國合計出台房地産調控政策620次,刷新曆史記錄,同比2018年上漲38%，這是來自中原地産研究中心的統計數據。
2020年，限購、限貸、限售、限商、限價，房價調控政策“五限譜”仍將持續。
在高壓政策下，房價震蕩下跌，多數購房者不再被恐慌的市場情緒牽動，而是選擇更加理智的多看多選，這時房子的價格回歸到價值層面。
2019年，北京房價普跌，但核心區房價仍然堅挺。
貝殼研究院數據顯示，“317調控”前市場上行期，北京外圍城區如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調控後，中心城區表現出良好的抗跌性，與2017年一季度比，2019年四季度西城區跌幅不到6%，海澱、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小，而外圍城區跌幅靠前。
未來，地段、學區、品質、物業服務等多種維度都將影響一套房子的價值，尤其在一線城市，由市場炒熱的盲目普漲將很難再現。