人們喜歡房子,歸根到底是爲了房子中蘊涵的財富;而房子並沒有創造財富的本事,所謂通過房産賺到了,不過是賺到了接盤者的錢;這種類似“零和遊戲”的創富法終究是接盤俠買了所有人的單。也因此,數據顯示,今年以來,中國已有超過100個城市發布了各種相關房地産調控的措施約150余次。今年前9個月,僅北京市就發布了相關房地産政策超過20次,15個核心熱點城市發布調控政策均超過4次。
如此煞費苦心,不就是要讓房子回歸居住屬性嗎?可偏偏有人就是不信,總覺得很快就會放松調控,因爲房地産牽制了經濟發展;誠然,土地財政一度爲人诟病,但隨著社會發展,土地財政總有退居二線的一天。畢竟發展是以人爲本的,房子最主要的功能恰恰就是滿足人居住的,在房地産發展初期,爲了盡快突破瓶頸、帶動活力,通過市場調配資源也是必由之路,那個時候誰能把握先機,也就可以分得一杯羹;而當這個産業發展起來之後,回歸居住屬性是遲早的事情。
事實上,發達國家和地區的房地産市場的經曆,恰恰證明了這一點。
比如中國香港,香港的住房市場層次非常分明,公共性質的保障住宅和私人擁有的住宅同時發展,盡管香港的房價很高,但除非非要自有住房,當地人的居住壓力還是不大的。
其中,香港的公共住房主要由公屋和居屋構成,公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋購買價格低于市場價格30%~40%,住在房委會提供的公屋或居屋中大約占到了三成;這很類似我們正在推行的“租售同權”和“共有産權”制度。
再比如新加坡,其住房體制也是層次分明,是以公共住房爲主,私人住宅爲輔。其中,公共住房制度規定:組屋的價格是每平米5000新幣左右,家庭月均收入中位數是8666新幣,房價收入比是4.5,一般居民家庭4.5年就可以購買一套組屋。而私人住宅的價格,則是組屋均價的三倍多。通過各個層面的住房供應,保證了居者有其屋,也能讓期望有更好的居住條件的人去購買更好的房子。
德國則是發達國家中,去房地産化做的比較好的。柏林是德國房價漲幅最快的城市,中心地段房價目前超過4000歐元/㎡,但普通勞動者僅需平均8.6年的收入,就可以購買一套中等價位的住房;而2014年的調查顯示,德國人均居住面積爲43平方米,自住房者擁有的的人均居住面積爲47平方米;“居者有其屋”的狀態,也保障了房地産市場的平穩運行。國民經濟也不依靠房地産拉動,房地産對經濟的貢獻僅占8%左右。
因此,房産創富逐漸被弱化,房産等于財富的觀念也逐漸被分化;不容否認,北京二環內,或者專供富豪居住的、設施服務都是一流的物業,是總會被人追捧;而老舊小等房産,則將逐漸退出財富的曆史舞台。這是什麽意思呢?從他國的經驗看,房産市場的分化成爲必然。而我們的投資者還沒有看明白這一點,盲目增持房産、擴大債務規模,長此以往,會帶給整個經濟活動以危險;因此,調控限制看起來是封堵,實際上則是告訴投資者,房子不是用來炒的,隨便買房就想賺錢的時代已經一去不返。
本文作者:劉磊,福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地産評論員,中國外國專家局澳籍專家資質,多家媒體房地産專欄作者、作家,微信號劉磊房産評論。