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人民網成都1月17日電 (記者宋豪新)2021年成都經濟和商業地産市場的反彈如期而至。2021年前三季度，成都全市生産總值同比增長10%，在國內二線城市中位居前茅；固定資産投資、消費、出口均實現雙位數的大幅上漲。同期，商業地産租賃供需兩旺，寫字樓、零售物業及倉儲物流市場平均租金均由負轉正邁入上升通道，産業互聯網、生物醫藥、社區團購等新增長點湧現。
“風起于青萍之末。周期交替之際，往往孕育新的結構性演變。通過對疫情後政策、金融、産業和企業等各方面的專業洞察，世邦魏理仕總結出對未來成都商業地産市場産生深遠影響的六大變化‘城市産業內涵叠新’‘企業擴張新趨勢’‘房地産策略靈活化’‘社區商業添新極’‘零售新形態新業態’ ‘倉儲物流迎轉折之機’，希望爲租戶和投資者提供未來房地産決策的前瞻性參考。”世邦魏理仕成都研究部負責人林晴岚表示。
城市産業內涵叠新
産業新發展與城市載體新機遇
近年來，成都在著力打造城市曆史、文化及生態環境同時，城市産業發展也一直在高速前行。産業的高質量發展，必定成爲成都未來發展規劃的核心旋律。
對標世界知名大都市的城市發展規律會發現，發展躍遷往往是前瞻性布局戰略性新興産業，瞄准産業高附加值高科技高知識性環節，最終爲大都市尤其其中心城區躍遷發展構築新動能。例如，倫敦的下利亞山谷度，布局電子科技、生物醫藥、尖端制造的研發設計環節及高端知識服務業；紐約的布魯克林打造科技金三角，以新興機器人技術及3D打印等創新微智造産業爲突破、成爲紐約高附加值高科技實驗區等。
成都近期的産業發展謀劃，世邦魏理仕認爲，首先是對國家整體在戰略性新興産業方向的主動承接。對照近期頒布的《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》《成都都市圈發展規劃》等上位規劃，結合成都産業建圈強鏈工作方案中所明確的20條重點發展“産業鏈”，諸如“新型材料”“數字經濟”“工業無人機”“集成電路”“創新藥”等更“硬”更“高”的産業細分方向被成都錨定。
同時，如何以中心城區爲載體發展戰略性新興産業，是成都産業發展布局面臨的新挑戰。
中心城區一方面擁有人才高度聚集、高校等創新資源密布、城市服務高效便捷等優勢，一方面又對産業的能耗、汙染極其敏感。因此，中心城區需要探索布局低碳化、綠色化的産業細分方向及産業環節。世邦魏理仕認爲，成都中心城區在布局針對産業發展的科技創新服務體系方面將更加具有合理性和必然性。從細分內容和産業鏈環節來看，成都中心城區布局科技創新服務體系的機會主要有三個方面：一是打造公共技術服務平台，如高校科研成果精准轉化服務平台、優質科研成果信息發布平台、國際科技轉化轉移服務平台、檢測認證服務平台；二是發展科技服務體系，如科技成果轉化基金與融資擔保服務、技術經紀人聯盟、科研成果信息庫、專家智庫、技術交易服務大廳等；三是建設設施共享服務平台，如開放研究平台、儀器設備共享、小試及中試場所共享、高端儀器與設備租賃等。
世邦魏理仕中國區戰略顧問部負責人陳學海表示，“根據我們對新加坡、英國曼徹斯特、法國裏昂和國內深圳等中心城區內高新技術聚集區的研究表明，布局上述科技創新服務體系的載體往往強調功能的複合性。因爲在中心城區布局，建築密度和高度不同于傳統遠郊的産業園區，既有多層的産業專業樓宇，又有超百米的高層寫字樓。但建築在包含傳統辦公功能外，還將囊括研發、實驗、孵化的功能，以及非常強調對共享交流空間的支持，爲入駐企業提供多元場景。因此，我們建議成都中心城區打造針對戰略性新興産業的科技創新服務平台，在樓宇功能規劃和建設上要強化上述功能複合的特色。而這也將是成都産業發展新趨勢帶給城市空間與載體的新機遇。”
優質寫字樓市場
企業擴張新趨勢，房地産策略靈活化
2021年，成都優質寫字樓市場供需兩旺，共錄得7個寫字樓交付，合計約32萬平方米，其中甲級寫字樓占比51.6%。分區域看，市中心持續迎來集中供應，錄得全年新增面積的67.5%。值得關注的是，盡管全年新增供應量維持高位，但由于部分純地産商背景的業主因行業調整對市場持更加審慎的態度，導致年內出現數宗延遲交付。
需求顯著回暖，寫字樓吸納量錄得約47萬平方米，同比大幅上漲127.6%，居全國第六位。但全年市場呈先揚後抑的態勢，農曆新年後商務活動快速回暖，上半年吸納量占比全年的71.9%；下半年市場活躍度逐步走低，其中四季度吸納量環比下跌近九成，原因在于疫情反複令租戶持更謹慎態度，以及包括科技、房地産在內的行業調整，引發小波退租潮。盡管如此，市場空置率仍不斷改善，同比下降2.7個百分點至17.6%，創2005年來的新低。
分區域看，南延線板塊持續主導市場去化，占比60.1%，故金融城、大源空置率同比分別大幅下降4.0、6.5個百分點至年末15.3%、12.5%，而金融城甲級寫字樓的空置率更是跌破10%，至9.1%的曆史新低水平。就市中心而言，隨著新增供應的集中放量，市場仍存一定的去化壓力，特別是傳統商務區，空置率截至年末升至28.8%。相應地，愈發收緊的可租賃面積使得金融城、大源寫字樓平均租金同比分別上漲1.5%、1.8%，並帶動全市租金走勢迎來拐點，同比上漲0.4%至人民幣83.7每平方米每月。
——企業擴張新趨勢
·需求新格局
2021年是“十四五”開局之年，中國經濟奮力推進高質量發展，繼而帶動各行業轉型升級，調整與機遇並行。成都優質寫字樓市場需求隨之變化，新格局初現。2021年成都甲級寫字樓新增租賃需求分析顯示，科技新媒體(TMT)、金融業、專業服務業爲全年前三大需求來源，分別占比28.8%、13.1%、12.8%。這意味著房地産建築需求收縮(11.3%)，首次跌出前三。此外，零售貿易、醫藥及生命科學需求連續三年快速增長，分別占比5.6%、5.5%。
·數字經濟
盡管TMT需求連續三年持續增長，穩居新增辦公需求的首位，但其細分行業正隨之發生潛移默化的變化，2021年産業互聯網(B2B)新增需求占比57.5%，曆史性首次超過消費互聯網(B2C)，同比亦顯著增加13.7個百分點。活躍的細分行業包括專業服務、雲計算、Fintech及大數據等。“十四五”引領中國奔向數字經濟新時代，尤其是將推動産業數字化，利用互聯網新技術新應用對傳統産業進行全方位、全角度、全鏈條的改造。借此，未來互聯網將邁向發展的新領域、新階段，産業互聯網需求預計將持續增長。
·新增點
盡管部分行業在調整升級中仍在探索未來業務新發展模式，但另一部分行業已然迎來新周期，呈快速發展態勢，從而支撐寫字樓市場需求增長。金融業需求于下半年不斷攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市場錄得多宗大面積的銀行、保險業的新設及擴張需求；憑借本土資源優勢，以醫美爲主的生命科學企業的辦公需求持續旺盛，占比該類需求的39.6%，而應産業升級，制藥研發、醫療設備等企業的需求亦不斷增長，占比38.0%；疫情令跨境旅行受阻，消費顯著回流，內需不斷壯大，年內市場見證活躍的零售貿易需求，特別是品牌商的租賃(55.4%)、貿易公司的擴張(36.4%)。
此外，近年來房地産行業調整令需求走低，但2021年仍有值得關注的需求新增點：房企整合西南區域辦公面積，將成都作爲最終總部；房企紛紛發力數字化科技，衍生辦公需求；房地産咨詢服務，尤其是海外置業代理需求矚目。
·吸引力和大面積
“十四五”期間，成都將打造全國重要的經濟、科技、金融、文創、對外交往中心和國際綜合交通通信樞紐。2021年，中資企業需求已然與本土企業旗鼓相當，分別占比46.7%、46.8%，而外資企業需求占比亦顯著上升3.6個百分點至6.5%，顯示出成都對外開放不斷提升的吸引力。
更多優質企業來蓉，並呈現出更強的需求和承租能力。按面積段看，2021年寫字樓新增租賃需求中，100-300平方米小面積段需求減少、1000平方米及以上面積段需求同比增長最爲顯著；其中，在3000平方米及以上面積段中，排名前三的行業爲TMT(34.7%)、傳統金融(23.4%)、房地産建築(12.4%)。
——房地産策略靈活化
·區域靈活化
2022-2023年，成都優質寫字樓市場預計將迎來新一輪供應小高峰，年均新增供應量約55萬平方米，高品質樓宇進一步壯大。此外，天府新區板塊及規劃中的金融城東區兩大商務區，也將于2024年左右起進入供應周期。另一方面，據世邦魏理仕2021年中國區租戶調查顯示，未來三年，計劃在現有面積進行擴租的租戶占比最高，品質升級也是未來另一個主要趨勢。因此，持續的新增供應，加之企業對高品質新樓不斷增長的需求，將使成都寫字樓市場迎來升級、擴租良機，該趨勢已于2021年顯露，擴租及升級需求合計占比32.8%，見證部分再中心化和核心區樓宇升級的租賃成交。
分行業和區域看，鑒于政策引導、産業集聚、可租賃面積充裕及成本因素，2021年各行業跨區域靈活性表現各異。在傳統商務區和城東北，金融業和TMT的需求同比增長最爲顯著；而在金融城、大源，生命科學、零售貿易需求同比增長最顯著。
·共享辦公和靈活辦公空間
租戶對物業組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規避短期內不確定性的需要，但更多是基于戰略層面的考慮。因此，共享辦公在租戶資産組合中的重要性提升。2021年，成都也見證這一趨勢，尤其是下半年，錄得各類共享辦公運營商積極擴租，合計約3.6萬平方米。就入駐行業來看，通過統計成都7大主要共享辦公品牌2021年新成交，TMT、生命科學及專業服務業爲前三大主力需求，分別占比62%、12%、8%。
此外，就辦公空間設計，企業采用共享工位的意願增強，並聚焦協作及空間使用效率。2021年，成都更多甲級寫字樓業主開始爲租戶提供定制辦公産品，而靈活辦公空間的設計則是部分業主的競爭點之一。
展望未來，由于中國經濟正加速推動新舊動能轉化以實現長期高質量發展，各行業積極尋求新發展方向，或將維持調整基調，預計2022年成都寫字樓需求增長或有所放緩；但中長期來看，需求仍呈上升趨勢。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務辦公樓部負責人黃璐表示：“預計2022年，基建相關的國企、央企選址的活躍度將不斷攀升，而樓宇品質、項目配套、業主背景是其選址的重點考量。就TMT而言，盡管部分細分行業調整，但整體仍將呈現向上發展態勢，如非K12學科類的在線教育、遊戲及芯片研發等，該類租戶著眼于城南板塊，租金敏感度較低，但由于面積需求較大，故仍看重樓宇性價比。此外，2021年共享辦公/精裝辦公空間服務商保持活躍，于市場上積極尋樓。但由于現階段業主去化壓力逐步減少，故更看重坪效，使得運營商的拿樓成本增高、利潤空間縮小，最終成交案例較少。2022年，預計運營商仍積極擴張，並不排除與業主的合作模式愈發多元化發展”。
零售物業市場
社區商業添新一極，零售新形態新業態
得益于消費回流及成都作爲中國消費第三城的吸引力，2021年成都零售物業市場整體呈回暖態勢，多個運營商通過輕重資産方式積極加碼布局、品牌首店不斷進駐，全年共迎來8個新項目開業，新增供應約70萬平方米，其中次級、近郊商圈分別占比46%、54%；特別是近郊商圈，其新增面積同比大幅增長141.6%。目前，近郊市場已由“填補空白”逐步邁入“競爭”的發展新周期，尤其是新都、郫都板塊。臨近年末，受疫情反複及消費內需走弱影響，次級、近郊商圈錄得小波退租潮，加之個別新開業項目招租率不及預期，四季度空置率環比小幅上升0.4個百分點，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈春鹽租金持續上漲的拉動 (同比上漲0.6%)，全市租金走勢迎來拐點，同比上漲0.1%，至人民幣372.7元每平方米每月。
——社區商業添新極
·“2+N”商業新格局
隨著新增項目的多元化發展，成都零售物業市場將逐步形成“2+N”的商業空間新格局，即春鹽和交子公園形成具強目的性的時尚核心極。同時，兩極之間地理、品牌、場景上的空隙，將由無數“社區屬性”商業項目填補。借此，商業市場或將兩極分化，或強目的性，或就近消費，且購物中心將不再是品牌唯一渠道，社區商業亦成爲選擇。
·煙火氣愈濃的城南“大社區”
2021年，交子公園商圈積極打造，吸引衆多品牌首店進駐，加之小資社區商業不斷湧現，城南商業的煙火氣愈發濃郁。2022年，將是交子公園商圈跨越式發展的一年，成都SKP即將開業，且諸多新形態的社區商業亦將呈現，如産業社區、曆史社區及商務社區等，進一步推高城南生活氣息。
·社區商業，量與質的上升周期
2021年社區商業迎來供應高峰，新增供應約49萬平方米，占比全市零售物業高達41.1%，而2022年仍有約37萬平方米的新增供應，占比達26%。同時，運營商也繼續通過輕資産布局，如龍湖商業以輕資産模式簽約西城壹號。更值得關注的是，社區商業在開發機遇中不斷蛻變，並已打破傳統，迎來新的定義。物業形態設計更加融入消費者生活，如公園、社交場、夜生活等；零售業態占比顯著加大，並從過去相對單一的生鮮超市，逐漸開始承接購物中心外溢的零售品類；體驗業態亦不斷突破，強社交屬性場景紛紛落座；而餐飲業態，一方面積極承接街頭咖啡館、茶室、酒吧等能夠充分彰顯休閑風格的品牌，另一方面積極引入外來網紅咖啡、甜品糕點以及連鎖奶茶等爲周邊居民和上班族喜聞樂見的品牌。
在逐漸成型的“2+N”商業格局下，消費者習慣及喜好正發生巨大改變，使得運營商與零售商迎來了煥新升級的關鍵時刻。
——零售新形態新業態
·大場景，高辨識度，周邊融合
首先是零售形態，未來具有高辨識度的商業項目將自成主題及話題，吸引同定位品牌進駐，共造消費大場景；同時，商業形態進一步從物理層面融入周邊場景，以此更有效地爲消費者生成自然、社交、生活之地。
·小場景，個性化，靈活化
店鋪和公共區域皆是零售物業的小場景，愈發重要的交互關系碰撞出新的表達，並衍生更大的面積需求。首先，越來越多的運營商開始鼓勵品牌在自己的空間區域內向消費者傳輸自己的獨特氣質，以此形成一個個多元化的消費小場景，這亦衍生出更大的面積需求；其次，快閃店、限時店以及營銷活動已然從早期的錦上添花，變成運營商和品牌的重要戰略之一，這亦對公共區域使用頻次及面積需求更多，從而對未來零售物業形態設計産生影響。
·消費者新畫像
2021年，零售新增需求占比50%。連鎖服飾品牌擴張放緩，取而代之的是凸顯獨立個性的服飾積極擴張，如買手店、獨立設計師品牌，或獨立男裝集合店等。爲進一步引發潮流，服飾品牌紛紛在成衣和店鋪設計上走“本土化”策略，並發力社群營銷。悅己趨勢延續，歐美系高化品牌積極擴張，而內資美妝集合店則逐步邁入飽和期。次文化大行其道，衍生強勁的相關消費需求，如該類文化的服飾、潮玩甚至是電子設備。
餐飲需求占比29%，排第二。網紅咖啡及街頭獨立咖啡品牌積極擴張，並不斷創造話題性和延展産品線，如發展周邊産品，或開設“日咖夜酒”門檔，迎合夜經濟。國際網紅餐飲品牌持續進駐，通過高顔值和流量的網絡社群營銷，吸引消費者；而部分品牌則開始下沉至次級商圈。國潮當道，新銳中式糕點矚目；成都本土餐飲崛起。優質垂類餐飲越發活躍，折射出消費者更渴求更加專注且專業(精細化)的飲食消費點，如燒鳥、天婦羅等。
體驗業態需求占比17%，其中沉浸式體驗成當前最活躍的品類，如劇本殺、電競館等。健身運動已然成爲消費者日常，但更聚焦于專業化的細分運動，或新型健身房，如超級猩猩、瑜伽館等。受潮流帶動，街舞館成爲時尚，積極擴張。早教成新賽道，並不斷優化細分內容。科技賦能，成爲體驗業態轉型升級的利器。而主力店占比4%，主要是新能源汽車品牌延續活躍態勢，積極擴店，並成爲購物中心的標配。
展望未來，2022年成都零售物業市場將有10個購物中心合計約100萬的新增供應，且核心、次級、近郊商圈三者平分秋色。預計需求將保持穩定，而內資及本土品牌的持續擴張將持續被關注。
世邦魏理仕西南董事總經理謝淩表示，“成都零售物業市場不斷煥新升級。在交子公園商圈跨越式發展和社區商業新定義之下，整體市場的地理和渠道格局重塑，開啓運營商和品牌商的戰略新思考。同期，消費者畫像刷新，獨立個性、本地化、社群、國潮、次文化、沉浸式、夜經濟等標簽凸顯，帶動零售、餐飲及體驗業態湧現新的品類和營銷方式。我們相信，這多維度的煥新動能將支撐成都商業活躍度的持續攀升。”
倉儲物流市場
需求攀至曆史第二峰值，市場迎轉折之機
2021年，成都倉儲物流市場新增供應維穩，迎來4個項目交付，合計約50萬平方米新增倉儲面積，同比上漲11.1%，且均落于青白江園區。全年倉儲需求顯著回暖，淨吸納量錄得約91萬平方米，同比增加91.3%，且需求規模爲成都市場曆史第二峰值，並由此居2021年全國第二位。相應地，空置率同比大幅下降9.7個百分點至6.4%，系2012年以來的新低。不斷增長的需求持續改善市場情緒，在核心園區新都、雙流的帶動下，市場平均租金于三季度止跌企穩，並于第四季度邁入上行通道，環比上漲0.4%。全年來看，全市高標庫平均租金亦僅下降1.0%，跌幅顯著收窄3.8個百分點；而雙流園區租金則實現正增長，同比上漲0.4%。
供應高峰在2021年迎來尾聲，成都高標庫新增供應將自2022年起維持低位；另一方面，剛性需求維持，帶動市場空置率在未來3年持續下行，預計將跌至曆史新低位。此外，近年來成都倉儲物流用地供給明顯放緩，拿地條件亦愈發嚴格，市場悄然進入存量時代。因此，市場供需天平的轉折之機將至，租金上漲動能有望在未來3年不斷蓄積。
宏觀層面，2021年是“十四五”開局之年，期間成渝地區的經濟能級、消費市場規模和樞紐能力將繼續快速提升，爲倉儲需求提供強勁的內生動力。
在新的發展周期，成都倉儲物流市場或將呈現新常態，亦預示著新機遇。
2021年成都倉儲新增需求結構爲電商(41.4%)、三方物流(26.0%)、零售(20.6%)和制造業(12.0%)，顯示出市場仍爲消費主導型。其中，強勁且多元的消費動能驅動新興電商需求自2020年起快速增長，2021年63%的電商需求爲社區團購或生鮮類電商。隨著電商在成渝自建倉峰值已過，租賃需求有望加速增長。另一方面，2021年制造業需求顯著增長9.2個百分點，折射出“成都智造”已初見成效，其中汽車及零部件倉儲需求最爲活躍。得益于成渝合力培育具有國際競爭力的先進制造業集群，制造業倉儲需求方興未艾。
隨著成都高標庫供應的未來維持低位，加之租戶對臨近終端市場、交通設施、制造商等的區位價值愈發看重，未來核心園區的價值將愈發凸顯。目前，核心園區價值已然顯現，其高標庫租金已率先于2021年第四季度實現正增長。未來三年租金漲幅有望繼續隨有限的租賃面積而進一步放大，並驅動市場迎來一輪租戶的叠代，即較低承租能力的租戶外遷至周邊臨近的非核心園區。
值得關注的是，得益于成渝地區雙城經濟圈城鎮化加速和産業升級，成都倉儲物流市場或將湧現新的核心園區，如位于“東進”方向和汽車制造集聚區的成都龍泉園區。同時，新興板塊崛起，即天府國際機場的空港園區，新增供應預計54萬平方米。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務産業地産部負責人王蒙豪表示：“在曆經數年供需兩旺、去化優先的發展基調後，2021年下半年成都倉儲物流市場迎來了周期性的轉折之機，供需天平翻轉，租金開啓上行通道，市場並由此迎來投資的窗口期。地理方面，城市核心園區的價值將愈發凸顯，並將迎來租金快速上漲周期；而次級園區也將隨著城鎮化進程加速而不斷鞏固其地理優勢，並與核心園區在租戶更叠上加速有機搭配，共同搭建成都更合理健康及高效的倉儲基礎設施網絡。伴隨著‘十四五’發展大幕的開啓，特別是成渝地區雙城經濟圈建設的曆史機遇，成都倉儲物流市場也將隨之迎來波瀾壯闊的新格局和新機遇。”