2022年開年以來,對金融市場影響最大的宏觀事件就是美聯儲持續釋放的加息縮表預期,當然,還有地緣政治危機。
在這樣的宏觀環境中,我們看到全球風險資産的表現大宗商品一馬當先,黃金避險還算堅挺,股市如驚弓之鳥,債券受無風險利率上行壓制。還有一類資産,至少國內投資者今年肯定關注到了,那就是公募REITs的表現相當驚豔。據統計,截止2月18日,開年以來,國內11只公募REITs全部上漲,平均漲幅17%。
今年來,國內的REITs在全球市場無疑最靓的仔,空說無憑,看看wind上有統計的美國、香港、新加坡的REITs今年平均漲幅:
海內外REITs在2022年的表現
我們來看看美國市場的REITs22年以來的表現,具體看哪些表現好,哪些表現差,嘗試找找背後原因。
一、漲幅榜前十
美國REITs年內漲幅前十
漲幅榜前十中,漲幅最大的是40%,最小的6.54%,平均13.38%。
首先,我們從這些行業的類型進行原因的尋找,發現住宅房地産、辦公地産和酒店運營的項目較多;
然後,我們看了一下這些項目的業績情況,發現只有一個是比較負面的,其它的都是業績比較好或者虧損減少或扭虧。
再然後,我們從項目估值找原因,發現,這些項目的市盈率平均數是負數,不具有參考價值,PB是1.19倍,股價與每股淨資産的比值較小,說明從淨資産角度是不高估的;
最後,我們從過去兩年的表現看,發現21年這些項目平均有32%的漲幅,但20年的平均漲幅是-29%。
二、跌幅榜前十
美國REITs年內跌幅前十
跌幅榜前十的項目,最大跌幅-26.69%,最少跌幅-18.52%,平均跌幅-21.76%。遠高于美國REITs平均跌幅-5.43%。
首先,我們還是從項目類型看原因,發現通信、醫療、電力設施和數據中心等出現較多,這些類型聽上去都比房地産更“性感”,如果是股票的話,市盈率妥妥的是較高的水平,難道美聯儲收水殺估值殺到REITs市場了?
其次,我們看看PE和PB,確實都不低,尤其是與漲幅前十項目可比的PB數據,達到4.5,遠高于漲幅榜的平均值;
再其次,我們看看這些項目的財務情況,發現有6個不太好,4個還是不錯的;
最後,最近兩年的漲幅情況,21年平均漲幅也是32%,但是20年的平均漲幅是27.58%,當年幾乎全線上漲,這與漲幅前十的項目在2020年全線下跌正好相反。
三、總結
1.從美國REITs今年的表現看,漲幅最多的在20年全部下跌,跌幅最大的在20年全部上漲;原因或許需要回到2020年去找。猶記得2020年疫情剛爆發,美聯儲天量寬松,大水之下,科技股占比居多的納斯達克以44%的漲幅顯著跑贏傳統經濟爲主的道瓊斯7.53%。2022年的貨幣環境與2020年正好相反。
2.從項目類型看,通信、數據中心、醫療等PB較高的今年跑輸了住宅、辦公、酒店等PB較低的。印證了在緊縮環境下,低估值的防禦屬性更強。
3.國內目前還沒有基礎設施項目之外的REITs類型,目前國內的公募REITs在信息披露上還沒有和股票一樣嚴格,各種行情軟件也還沒有展示他們的PB、PE估值和財務數據。這點,將來或許會有所改變。
數據來源:wind,截止2022年2月18日