4月15日，據日新網消息了解，濱江二手房平台“濱江優家”正式上線，並開門見山的在官微中表示：只做濱江自有二手房樓盤，意味著所有服務人員都是濱江直屬員工，手握最有效的濱江房源信息，而且前期管理團隊均由濱江海岸公司高端項目銷冠組成。

這已經不是物企第一次入局房産租售領域，很早之前恒大物業、碧桂園物業、萬科物業、中海物業等物企就曾成立租售中心試水房産租售，但都是“小打小鬧”。

直到2021年，各公司開始“大刀闊斧”，房産租售才逐漸走向台前，成爲重點培養對象。

經過包裝的“租售中心”，搖身一變都有了新名字。

碧桂園服務推出租售業務新品牌“有瓦”；龍湖官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業務全新品牌“塘鵝”；萬科表示將把萬物雲內二手房經紀業務“樸鄰”與房屋租賃業務“爲家”兩個品牌融合升級爲“樸鄰租房”；恒大推出“房車寶”，並宣稱要對標貝殼找房。 2021年的“房産租售”大有取代“社區團購”成爲年度新名詞的架勢。

當一個事物處于風口浪尖，帶來機會與挑戰的同時，還說明市場飽和度不夠高。房産租售在我國起步較晚，盈利模式、管理運營、法律體系等許多方面都存在不足之處。

現階段做房産租售的物業企業也都是在“摸著石頭過河”，但是將眼光轉向國際，早于中國進入存量時代的發達國家們，在房産租售領域已經擁有較爲完善的商業體系，物業公司做中介的合理性也已經得到驗證，日本東急不動産就是“物業服務+二手房交易”的模式，現如今非常成功，取得了不錯的成績，萬科、龍湖都曾到日本訪問學習。

本篇文章中日新網將帶您走進經曆了十年泡沫經濟的日本，了解日本第一的物業公司是如何做房産中介的，相信會爲您帶來全新的思考。

泡沫經濟十年——日本房地産中介市場進化史

談到日本房産中介發展曆程，就不得不提及1986年12月到1991年2月間在日本出現的泡沫經濟。此時日本正處在二戰後僅次于60年代經濟高速增長之後的第二次大發展時期。當時所有投資者都堅信土地不會貶值，房價不會下跌，因此大量的資本金錢湧入房地産和金融行業。

當上升的資産價格無法得到實業的支撐時，就到了戳破泡沫的時候。

日本經濟便盛極一時後急轉直下。在泡沫破滅前夕，日本經濟承受彙率、股票和房地産三重壓力。日本政府緊急出台房地産相關政策，采取過度緊縮型去杠杆行爲，導致地價、股價雙雙暴跌。泡沫經濟破滅，房地産價格持續下跌，各大房地産中介公司進入市場寒冬時期，盈利額急速下滑。至1991年，泡沫經濟破滅之際，房地産行業進入緊急事態。從泡沫破滅至今，宏觀經濟層面，日本陷入了長期停滯階段，對整個社會影響意義深遠。

自上世紀五十年代，日本就開始發展不動産領域，比我國的房産租售早了差不多三十年。 泡沫經濟過後，90年代後期日本開始規範發展住房租賃市場。1995年成立日本租賃住宅管理協會；1999年創設定期住房租賃制度，租約到期後不自動更新，弱化對承租人的過度保護；2000年成立不動産租賃管理業協會；2003年不動産租賃管理業務推進聯絡會議會成立；2008年設立不動産租賃經營管理士協議會，推動不動産租賃經營管理士的統一資格化；2011年創設租賃住宅管理公司登陸制度。

當前，日本租賃市場發展已經較爲完善，這主要受益于完備的租賃法律體系、租戶權益保護機制、機構規模化管理運營和以公營住宅、特優賃、老優賃等爲代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。

日本除設有消費者可以查看的房産中介網站以及中介公司開發的一些自有信息平台外，還有一種協會聯合運營，繳納會員費才能查看的日本大型中介平台。平台內囊括日本四大房産中介協會，90%以上的中小型不動産中介公司。

四大協會分別爲：第一類是全國宅地建物交易協會聯合會，會員大多是夫妻店等中小企業，大概10萬人左右，主營物業管理比較多，例如在自己土地上蓋小公寓進行出租和物業管理；第二類是全日本不動産協會，成立于1952年，會員人數較少；第三類是不動産流通經營協會，這是大中型企業協會。；最後第四類是全國住宅産業協會，主要從事建築領域的相關工作。

這四大協會共享同一平台，並且會定期拿出一部分會員費用去共同運營信息平台。管理者也由各協會的人員輪流任職，以此互相監督、互相管理，減少虛假房源、欺瞞消費者的情況發生。保證了日本房地産交易信息透明，責任明確，抑制了房産中介亂象。 在日本是沒有像國內鏈家、我愛我家這種完全以中介爲主的大型企業的，日本的中介公司都是大集團下的小公司。

日本線下中介公司的店鋪數量也與中國存在較大差異。鏈家在北京就有1000家以上門店，而日本最大的中介公司，門店也僅有275家。日本的中介公司店鋪大多設立于交通比較繁華的地方，而國內的中介公司很多設立在小區附近。

此外，日本許多房産租售業務都是由物業公司來做，因此在爲消費者提供中介服務的同時，還會爲業主提供免費檢修、保潔服務、物品保管、家居租賃、家居裝修等多種售後業務，並承諾如果一年之內房子出現問題，全權由公司負責。

日本NO.1物業公司做中介：萬科的學習對象，快速搶占48%社區市場

日本東急不動産原社長三浦正敏先生提出“人的生命周期帶動房地産”的這一觀點。他指出人的一生從大學階段在學校租房，新入職工作就近租房，開啓人生新階段換房，到最後高齡階段對養老護理服務的産生換房需求，一生大致將經曆5次租售房屋曆程。

對中國來說，伴隨著人口結構的調整，房産租售市場存在極大發展空間。 成立于1972年3月的日本東急不動産集團旗下的東急community（物業）是全日本排名第一的物業公司，集團下屬另一家公司東急Livable（二手房）在行業位于領先地位。

東急物業自2012年開始市場化發展，到2016年管理面積增長75%，東急二手房也在此期間也實現了達47%的快速增長。更值得關注數字的是，在服務的社區物業二手房交易中，東急二手房交易份額占比高達48%。 目前，東急二手房共擁有195家支店，以首都圈爲主，分布于日本全國各地。同時也在積極推進海外業務，在台灣、新加坡、香港、美國等國家和地區開設了支店或分公司，應對海外客戶投資日本房地産的需求。 截至2019年，東急Livable擁有員工3235名， 年營業額超過1000億日元，年營業利潤超過140億日元。

▲ 東急Livable（年）營業額和員工人數變化

朱保全曾指出：我們所服務的社區裏有大量一級店，門店對交易服務的覆蓋率大概是25%，跟東急的48%相比，仍有很大的空間。可見，東急不動産目前已成爲萬科物業學習和研究的對象。

三浦會長表示，房産中介是買房與賣方之間的橋梁，取得雙方的信任是極爲重要的。基于東急物業跟客戶之間的熟識與信任，選擇通過東急二手房去進行房屋交易成了水到渠成的事。 東急集團非常注重員工的素質培養，會不定期組織各類研修，提升員工專業知識、服務態度。東急二手房一線員工的宅建資格持證率達到98%。

在日本房地産擠出泡沫過程中，東急集團還能實現不斷擴張，正是通過規範房産中介從業人員素養、提高門檻實現的。 在日本從事住房中介業務極爲嚴格，需要通過全國統一考試，取得從業資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅爲15-17%。住房租賃公司設立分店時，須聘請具有6年以上從業經驗者或宅建士，以此限制機構盲目擴大規模，且每五名員工中必須有一個宅建士，重要事項必須由宅建士解釋說明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。

日本超過84%的租賃住宅業主年齡在50歲以上，這和專業租賃公司的服務密不可分。住宅資産管理公司爲業主提供“土地盡調——施工資金規劃和融資服務——建築設計和施工——管理運營”的全産業鏈服務。其中，最重要也最具特色的是輕資産運營模式，即住宅資産管理公司不持有住宅資産，僅做運營。常規業務包括：入住支持業務（租戶招攬、租金保證和入住手續等）、租約管理業務（租金收取、運營協調、租約更新、租約解除、租金增減交涉、押金保管、糾紛等）和物業管理業務（清掃、設備維修）等。

除了二手房、東急不動産在養老領域也布局已久，之前網絡上流傳的“全日本最貴的養老社區”就是隸屬于東急集團旗下。最普通的房間月租金也高達2.5萬元，周圍除了配套的生活養老設施外，還有圖書館、美術館等文化設施。作爲日本第一大物業公司，東急不動産在增值服務領域也處于行業領先地位。

結語

通過日本房地産中介市場的發展曆程可以我們看出，信息與服務仍然是房産租售的決勝武器。房屋租售信息的透明化、共享化，會大大加速交易效率；服務品質、售後完善可以提升行業形象，使得消費者信賴。

曾有業內人士大膽預測，未來最大的房産中介將是物業公司。看過日本東急不動産的案例後，似乎物企在房産租售賽道上實現“彎道超車”並不是完全沒有可能。相信未來中國物企中也能夠出現像東急不動産一樣的頭部領軍企業，深耕社區服務，守住物業的護城河，爲社區經濟創造更多想象空間。

作者：李秋逸

來源：日新網