image©中國新聞網/成都來福士
本次采訪在來福士廣場3樓的水景平台進行。朱文環說：“只有在這裏，才能體驗到來福士這座建築的絕妙。”此處視線剛好避開人民南路上的車水馬龍，金黃銀杏伫立水池四周，波光粼粼中可見樹葉與建築倒影，交談之余，潺潺流水聲不絕于耳。他接著說，“凱德精神——‘樹人建宇’，在這裏感受再適合不過。”
2017成都商業總評榜系列人物專訪 第二期
專訪對象：凱德商用西部區域總經理 朱文環
建宇
“我們對建築懷有敬畏，將其當做藝術品來雕琢”
“凱德通過建築爲區域帶來藝術氣息，注入新鮮感和生命力，使身處其中的人時刻感受到美的熏陶，獲得‘正能量’，從而提升空間價值。”談到“樹人建宇”的凱德精神，再談到成都來福士，朱文環是驕傲的。成都來福士在2015年成功斬獲國內建築行業工程質量最高榮譽獎“魯班獎”，朱文環的長期辦公地點也設立于此。
image©歐強
成都來福士由美國當代建築師代表人物斯蒂芬·霍爾(Steven Holl)出任總設計師，朱文環評價這件“作品”：獨特、醒目而經典，是稀缺的城市中心有情懷、有靈氣、有美感的商業體。
image©新加坡來福士
而回望凱德的第一座來福士——新加坡來福士，由貝聿銘擔任主設計師，來福士項目的設計高度似乎一開始便定下基調。
商業管理之道
中心思想：因勢而動
當年與深國投合作凱德金牛項目，朱文環談到，並非是如外界猜想中有著強大的野心，要爲成都零售界帶來第一座購物中心、重新攪動零售江湖雲雲。“對方有借力大公司帶動其商業板塊的前瞻性，凱德有經濟實力、有商業實戰經驗並決意進軍中國市場，所以一拍即合。”
“以凱德廣場·金牛爲例，這支團隊經過11年共同曆練，具有相當高的職業素養，我們較早前就啓動了多項提檔升級的工作，包括但不限于零售品牌調整、兒童業態升級、餐飲業態豐富、體驗業態加強。後來遇到市政道路改造、修建地鐵等多項市政工程，在客流呈現雙位數下降的同時，凱德廣場·金牛仍然實現了銷售雙位數的增長。這也充分說明，一個有前瞻眼光的團隊是何等重要。”
未來是內容之戰
“從茹毛飲血到深耕細作，一個比拼軟件的時代來臨了，內容無疑是重中之重。”
朱文環將曾經的商業時代總結爲“圈地砸錢，圈錢砸地” 的時代。而當“地段，內容，團隊，管理” 都被提上了當今商業成功的重要板塊，“未來的商業板塊將産生翻天覆地的變化”，在一次內部會議上，朱文環對員工發問：“你們醒了嗎？”弦外之音，是提醒員工看准局勢。“如果沒有，你們的春秋大夢10年就會結束了。”
當衆家覺醒，一座人才濟濟的新江湖在朱文環腦海中顯現，“萬象城，大悅城，龍湖，十年內都有可能在國際上達到業內領先水平。他們已經逐漸意識到了內容的重要性。”
在朱文環看來，內容的關鍵詞是“調整”。凱德旗下的所有商業體每年都要保證30%的調整率。“這就像新陳代謝，商場和人體一樣，需要新陳代謝才能健康運轉。”你擁有的品牌再好，但始終都是一成不變，別人可以把你的品牌從A背到Z，你便在由勝轉衰，朱文環舉的例子再生動不過。
常變常新才能使一間商場人氣不減，這是朱文環的內容經營之道。但30%這個數字不是靠理論得來，而是靠經驗換來的。朱文環說，經驗指導著凱德的每一個內容在什麽時候播種，什麽時候收成。“我們做內容用的是農耕文化。”
“拿春熙商圈來說，太古裏和IFS進去之前，這個商圈已經垂垂老矣，暮氣沉沉了。這兩個新商業的入駐，恰好成爲了30%的新血，整個商圈就這樣複蘇了”。他補充到：對一個商場來說，是30%，對一個商圈來說，也一樣，對一個城市來說，還是一樣。否則，你只有“老”路一條。
面對每年30%的調整任務，凱德的商管團隊勢必是個龐大的隊伍。朱文環對此給予了否認，他的答案是，“過去領導人講‘人多好辦事’，今時今日，管理精簡，更能提高團隊的實戰力和辦事效率。”
凱德輕資産之路
“合資 聯營 投資 管理…靈活多樣”
隨著凱德商用與大一房地産公司簽訂第一筆購物中心管理合同，凱德未來是否重點布局成都，朱文環表示，凱德將成都列入非常具有發展前景的重要城市，對在此進行管理合同輸出“有信心、有決心，也一直付諸實踐在積極尋找優質項目。”
談到大一房地産這筆合作，朱文環稱也具有偶然性。雙方碰面時，對方本只是拿出圖紙，希望請教朱文環一些項目建議。朱文環一口氣將項目的優勢劣勢，管理方式，升值空間娓娓道來，直到整間屋子裏的人都靜下來聽他講，大概是都聽出了此時“一字抵千金”。“我不怕競爭，互進互信是最理想的狀態。”凱德與大一的合作關系在平等和愉快的氛圍中開展，“我們的合作關系很健康，沒有甲乙方的概念，凱德將大一項目視如己出。”據了解，管理輸出合約簽訂後，作爲綜合體的大一項目，其寫字樓、住宅和酒店均呈現不同程度的漲幅。
對外公布簽約後，邀約合作者紛至沓來，大多被朱文環婉拒在外，他對此解釋：“我們對合作對象很挑剔，就像凱德選人標准一樣挑剔。我知道坊間都說凱德是‘黃埔軍校’，人格、人品、能力，三者都出色的人才能留下來。這不假。所以凱德旗下的管理團隊是我們最大的珍寶，成熟的管理體制、豐富的管理經驗、有素養的管理團隊，也是凱德有底氣不斷拓展管理輸出業務的源頭。”
溢價收購凱丹？
“15億，很合理”
image©成都凱丹廣場，現凱德廣場·新南
凱德商用于2016年以人民幣15億溢價收購凱丹廣場，朱文環稱，凱丹廣場項目很優秀，開價高，但是開得有理。簡而言之，是“物有所值”。在此前其他媒體的采訪中，朱文環就提到，收購項目，看項目背後的原投資人也是重要依據。而凱丹廣場的原投資方無一例外都是眼光精准的優質基金。
凱丹廣場位于高新城南商圈，用李嘉誠的“地段論”來看，凱丹絕對輸在了起跑線。但朱文環認爲，凱丹在內容，管理，和定位上尤爲出色，取長可以補短。“凱丹主打年輕人喜愛的快時尚品牌，品牌組合很出色，年輕人多費點腳力來也不介意。 ”
面對商圈內的競爭者，凱德展現了“不破而立”的格局：即以“收購”取代“打擊”。“其實收購前凱丹也已經到達瓶頸，而我們看到了如果易主凱德它的上升空間，我們甚至能夠通過收購凱丹，使這個商圈的商業氛圍更上一個台階。”而談到收購至今凱丹的表現，根據凱德方面提供的數據：2017年1月1日正式接收，在保持100%出租率的情況下，對場內45%面積的商鋪進行了裝修升級或品牌調整（包括主力店影院裝修），實現了客流與銷售的雙增長。截止今年10月，營業利潤已經超出2016年全年，預估2017年全年將會實現20%左右的同比增長。
電商沖擊怎麽破？
“電商從來都不是實體的敵人”
在朱文環眼中，電商從來都不是實體的敵人，兩者都是當下這個時代不可或缺的産物。沒有人可以一直停留在線上吃飯、社交、觀影，也不會有人在當下這個年代不在電商平台消費。“實體與電商，從來都應該是互相促進發展的關系，而不是你死我活的競爭對手。隨著時間的推移，經過多年發展，二者從矛盾到逐漸融合，已趨近合作、共享、共贏的關系。”
在2016阿裏雲棲大會上，阿裏巴巴董事局主席馬雲談到：“電子商務很快會被淘汰， 新零售是未來的重要趨勢，這是線上線下與現代物流結合在一起創造出來的。以前零售是賣貨，未來零售是做服務。”朱文環說，“所以我們從來沒有過抗壓心態——正視、歡迎、直面、找到差異、攜手共贏才是應對之道。”
成都表現最突出的購物中心
太古裏，凱德·天府
“在成都做得比較突出的項目之一，我想大多數人都會提到遠洋·太古裏吧，這個項目目前已經是成都街區式商業的典範代表，是大量遊客、業內外人士到成都的必到之處，我們看到了其開發運營團隊對城市文化的尊重、也看到了商業社會的氣息在傳統城市中心綻放的魅力。”
當然不可避免地，朱文環也提到了凱德項目——凱德·天府。“這個項目的地理優勢最爲得天獨厚，最大程度享受到城市發展紅利。”朱文環認爲，除了春熙路商圈，最有發展潛力的就是新南商圈。其判斷依據爲：新南商圈業態最全面，周邊住宅、寫字樓、各大機構林立，人口密度高，且無論在工作日還是節假日都有穩定的客流；新南商圈也是外國零售商最密集的商圈，瑞典（IKEA）、法國（迪卡侬&歐尚）、新加坡等來自多國的品牌在此商圈聚集，頗有點當年北京東郊民巷萬國來朝的氛圍；整個商圈內有著穩定的共享客群、互爲補充，商業氛圍成熟，輻射人口半徑廣闊，商圈目前的發展不僅呈現出有機的、良性的態勢，更有著勃勃生機的未來。
“我們也在思考，作爲在新南商圈布局了兩個項目的凱德，能爲該區域的發展做些什麽。我們在暢想如果有串聯巴士，讓區域內的人氣和商氣更好地流動起來；或者我們是否可以牽頭去整合商圈內的社會公共資源（如停車資源等），以提高共享效率；再或者我們可以借鑒一些國內外先進的商業運營經驗，把運營管理的思路從凱德項目場內拉到場外，共同帶動區域的騰飛。”
image©凱德商用西部區域總經理 朱文環
問及今年的商業總評榜最希望凱德獲得什麽獎項，朱文環謙虛表示：“我們尊重客觀意見， 在探索路上我們正需要不斷從意見中學習。所以獎項上把話語權交給大衆和媒體，我個人希望凱德拿的每一個獎都是實至名歸比較好，而不是多多益善。”
來源：成都商業發布