時代財經APP記者 張常旺
一個賣出，一個買入，作爲國內商業地産領域最具資本視角的兩個玩家，凱德和印力的“買賣秀”著實成了新年伊始的第一顆“重磅炸彈”，它的話題性並不亞于去年融創、富力、萬達的世紀大交易。
凱德和印力商業在1月5日宣布達成交易協議，印力商業、萬科、Triwater旗下的子公司將聯手收購凱德商用在國內的20家購物中心100%股權及對應的債權，代價約83.65億。
收購數額之巨以及多方參與的局面都在昭示著這並不是一筆可以小觑的生意。凱德此次出售的是非核心資産，這20個購物中心分布于華北、華東、華南和中西部區域的19個城市，總建築面積約95萬平方米，當中僅有凱德Mall·翠微路位于一線城市的北京，其余均地處二三線城市。
“買方于近期提出購買意向，考慮到集團整體的資産管理策略，決定出售部分在中國的資産，獲得的資金將用于在中國繼續投資優質物業。”凱德中國相關人士在談到上述交易時，如是向時代財經表示。
新加坡的先天性金融優勢讓凱德的商業模式在國內有著衆多的效仿者，這種以金融撬動地産的思路對資産回報率有著極爲嚴苛的要求。相比于位置核心的城市綜合體，凱德此次出售的購物中心效率相對更低，這也與其在一二線城市的不斷買入共同組成了新一輪戰略下的資産換倉。
而對長于改造存量商業的印力來說，一次性接手20個購物中心是深化區域布局的一條“捷徑”。完成收購後，印力在全國持有或管理的商業項目數量將達120家，管理面積1000萬平方米，總規模逾800億。
換倉，還是基金到期？
用83.65億收購20個購物中心是否爲一筆劃算的生意，這很大程度要取決于交易各方心中的那杆秤。從數字層面來講，印力聯合萬科收購的單個購物中心成本僅爲4.18億，每平的單價不足萬元。對比現在的土地成本來說，不失爲“撿漏”的一筆好生意。
依據截止2017年6月30日的統計數據，此次出售項目分別占比凱德在全球和中國的購物中心資産規模的4%和7%。凱德在此時選擇退出或許並不是偶然，在凱德商業模式中，基金在資金融通中占有重要地位，它以私募基金的形式去培育和發展物業，待成熟後再輸送給房地産信托基金（REITs）或者打包退出，這種模式在凱德的發展中得到不斷複制。
時代財經了解到，此次凱德出售的20個購物中心裏面有13個來自凱德商用中國入息基金、3個屬于凱德商用中國入息基金II，另外4個由凱德商用中國入息基金共同直接持有。
凱德商用中國入息基金和凱德商用中國入息基金II都是凱德旗下管理的私募基金，凱德在當中認購的權益分別爲45%和30%。凱德商用退市前的年報顯示，凱德商用中國入息基金的規模爲9億美元，它的前身爲嘉茂中國發展基金，資産組合包括26個項目。而由凱德商用中國孵化基金更名而來的凱德商用中國入息基金II的規模爲4.24億美元，投資方向爲零售物業，在管項目7個。
時代財經獲悉，凱德商用中國入息基金的到期時間爲2017年。換句話而言，印力、萬科的聯合收購是發生在基金到期的背景之下。但值得注意的是，印力和萬科並未全盤接過凱德商用中國入息基金的全部資産包，包括凱德廣場·涪城（綿陽）、涪城二期、昆山、紅旗（新鄉）、金牛（成都）、金牛二期、雨花亭（長沙）、蕪湖、虹口龍之夢等9個項目並不在列。這大概率是雙方在評估之後做出的選擇。
凱德模式的另一個核心是出售成熟資産和收購成長性資産並舉，因此，在將非核心資産出售的同時，凱德在這兩年也在加大核心城市資産的購置。凱德中國上述人士表示，凱德在華的發展將聚焦北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市群。“我們看好並將長期投資中國的商業地産，未來有合適的項目，不論是綜合體還是單體購物中心，凱德都會繼續投入。”
從2016年開始，凱德明顯進入提速期。時年8月，凱德完成收購成都凱丹廣場。在去年，其買下了上海國正中心和廣州樂峰廣場，同時迎來六大綜合體的集中開業，成爲凱德新開綜合體最多的一年。
凱德全面提速前也曾經曆一個相對低迷的時期，它的“綜合體戰略”在2013年林明彥上位凱德集團CEO後進入全速實施階段。在這期間，凱德進行了比較重大的架構和人事調整，並實施了凱德商用的退市。也正是那幾年，凱德的輕資産模式顯露出疲態，表現爲發展速度放緩和後勁不足。
在2011年至2015期間，凱德新開業的項目僅11個。同時在電商的沖擊之下，保持過去傳統購物中心運營模式的凱德也的確有所滯後。伴隨著實體商業銷售量的不斷下降以及實體商業項目供應量的大幅度增加，缺乏新意與特色的凱德在經營上壓力不小，但這種迹象在最近兩年得以改觀。
一邊出售非核心資産，另一邊加碼一二線持有物業，凱德在新一輪戰略之下的資産換倉正在輪番上演。此次出售完成後，凱德在中國擁有/管理的理購物中心數量將減至49家，其中約一半位于商業綜合體內。
萬科商業的航道
一口氣接下20個購物中心，對萬科來說，是其在商業進階路上邁出的不小一步。2016年8月，萬科以近130億的代價從黑石集團手中收購了印力96.55%的股權，印力也因此成爲萬科的商業地産平台。
印力集團的前身爲深圳國資旗下的深國投商置，成立于2003年，迄今已有14年的曆史。在深國投商置的發展中，其不斷被注入金融基因，與其有過交集的包括大摩、黑石等資金方，也有美國西蒙地産和凱德這樣的開發商。
也正是因爲這些背景，印力開創了“金融+開發+商業”的全新模式，這與國內大多數的商業地産管理商不太相同。和萬科相比，在運營和管理上，印力並不落下風。
在完成收購後，印力和萬科的整合也同步開啓，萬科出資50.9億聯合其他合作方成立了兩只規模合計129億的商業地産投資基金，萬科的占股爲39.4%。萬科把其在建及已完工的41個商業項目的部分或全部權益出售給基金，並委托印力集團進行運營管理。
印力在成爲萬科的商業地産平台後成立了六大城市商業公司，覆蓋廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安爲核心區域的城市群，與此次收購的凱德購物中心在管理半徑上大致吻合。
印力透露，在交易完成之後，上述20個購物中心將全部交由印力運營管理，計劃按照旗下“印象”系列的品牌定位及標准進行提升。20個項目獲取對印力來說並不是一次簡單的資産包擴充，
“項目沉澱了優秀的商業管理人才，本次股權交易後，這批團隊將會保留下來。吸納這樣一批專業團隊，對印力的人才儲備及未來發展具有重要意義。其次，這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內，有助于提升我們商業網絡的廣度及深度，下沉到核心區域市場及周邊城市群，能更好發揮平台資源協同效應。”印力方面強調。
凱德的上述20個購物中心于印力而言並不陌生，這家新加坡房企在內地的商業起步很大程度上是始于與深國投商置的合作。深國投商置的成立是爲了配合沃爾瑪的國內開店的需要，這種捆綁的訂單模式在獲取項目方面享有很大的主動權。
凱德集團的前身嘉德置地在2004年與深國投商置訂立合作，雙方聯手在各地建設以沃爾瑪爲主力店的中小型購物中心，並以“嘉茂”和“嘉信茂”爲品牌。但在2009年深國投商置與凱德“分家”。雙方就國內33個“嘉茂”、“嘉信茂”合作項目進行資産置換，以上交易的20個購物中心大部分是當時的嘉信茂廣場。
印力+萬科合力，萬科自有購物中心再加上近年不斷收購及輕資産輸出的管理項目，萬科印力的購物中心數量正迅速增加。據聯商網數據中心統計，萬科及印力旗下管理的購物中心數量已僅次于萬達。
從收購印力搭建商業平台到成立專業基金，作爲萬科“優勢業務”的商業已經邁出了一大步。提升運營能力的基礎上，商業也漸漸走出薄弱環節，爲萬科的“萬億夢想”增添磚瓦。
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