記者| 陶婷
“我每天忙得不行。”美國加州爾灣CindyChinRealty創始人程欣迪晚上九點多才得空休息，“現在美國房産市場成交量很高，速度也很快，平均賣房周期只有28天。”
在曆史新低利率的誘惑下，美國本地居民不惜以現金全款搶房，因爲“這樣才有競爭優勢”，剛挂出來的房子轉眼售出。
而硬幣的背面，是近年來陸續撤出美國的中國買家。受疫情影響，中國人的海外留學和置業受到沖擊，海外投資熱度也隨之降低且大多處于觀望狀態，避險成了2020年國人海外置業的關鍵詞。
撤離
投資、留學、移民、度假、養老……在國內房價不斷攀升的幾年中，海外置業成了一部分人的新選擇。龐大的置業隊伍中，有經濟條件稍好的普通富人，也不乏馮小剛、成龍、吳秀波、王寶強等名人明星。
但近幾年，經曆了海外投資環境轉變、疫情遲遲未得到控制等各種因素後，當初國人大手筆買進的房子，如今只想快點轉手。
2013年，演員王寶強斥資120萬美元買下了美國巴沙迪那市Riviera Dr一處257平方米的房産。六年後，爲了盡快出手，王寶強最終以129.8萬美元抛售，這次海外投資並未獲得多少收益。
前央視主持人倪萍也在2018年傳出甩賣美國房産的消息。
2014年3月，倪萍斥資438.9萬美元（折合人民幣3000萬元）購入一套位于洛杉矶富人區聖馬力諾的豪宅。入手四年多，其標價588萬美元將房子挂牌出售，隨後直降70萬美元。
細看這套房子，在2011年時價值僅220萬美元，僅過三年，價格翻了一番。在持有的這幾年裏，該房産價值已下跌到376萬美元，且每年至少交8萬美元的房産稅及修繕費、保險費等等。
轉手或許只能收回成本，但再捂著不放，恐怕就要被套牢了。
從名人抛售房産中，未嘗不可窺見國人在美國置業熱情已被按下暫停鍵。
全美房地産經紀人協會（NAR）數據顯示，在截至2020年11月的12個月內，中國買家至少抛售了約274億美元的美國房産。
從詢盤量來看，根據居外IQI研究，國人在美國咨詢房産的指標自2019年第四季度開始波動明顯，連續四季度年增長率持續走低。
（居外IQI制圖：中國買家在美國的詢盤量變化）
“去年確實有不少中國人賣掉了在美國的房産，有些人在過戶期間就取消了。”程欣迪告訴界面新聞。
在這些人中，有一部分是因爲疫情影響，導致其近幾年沒有回美國的計劃，房子空置著也是浪費；也有部分則是對美國房産市場、經濟、疫情等多方面抱有悲觀情緒，躲避風險。
早在去年第二季度，就有數據表明中國買家赴美買房的數量僅占往年三分之一，降至八年來最低水平。去年10月也有機構預測，2020年中國買家在美國的購房量可能驟降60%。
而NAR發布的《2020年美國住宅房地産國際買家報告》顯示，中國投資者雖仍以115億美元的總額登頂美國住宅的前5大國際買家，但中國也是其中唯一一個購買總金額下降的國家。
從下圖可見，2010年至2017年，中國投資者在美國的投資金額基本保持著上漲趨勢，且在2017年達到頂峰。
但也正是從那年開始，國人在美國投資的熱情似乎走上下坡路，2019年投資總額同比跌了近56%，去年達到近幾年新低。
（圖源：NAR《2020年美國住宅房地産國際買家報告》）
類似的故事也在南半球上演。
五年前，“奶茶妹妹”章澤天在新婚前幾個月收到一份來自丈夫劉強東的豪華禮物——一套價值1620萬澳元的澳洲豪宅。按照當時的彙率，折合人民幣約7800萬元。
這套坐落于悉尼黃金地段的豪宅，也在2018年11月被章澤天擺上貨架。
從挂牌開始至2019年初賣出，這套豪宅的價格從1800萬美元一路下調，最終以1350萬澳元（折合美元954萬、人民幣6550萬）尋得買家。
買進賣出，“奶茶妹妹”虧了近1300萬元人民幣。
作爲留學大國的澳大利亞，因近幾年外部環境改變等客觀原因，去年也難得國人青睐。
在2020年11月的一則報道中，居外IQI Kashif指出，中國買家的咨詢量下降到只有2019年的一半，而這些數字與學生簽證的下降平行。
與此同時，根據普華永道《2021年亞太區房地産市場新興趨勢》報告，在國際投資人對澳洲的興趣依然濃厚之下，中國是個例外，去年第三季度買進的資産同比下跌八成，熱情大不如前。
例如，2020年11月份，據香港《南華早報》報道，一批中國投資者撤銷了對悉尼一幢價值8000萬澳元（約合人民幣3.8億元）辦公大樓的購買要約。
中國人在澳洲和美國投資買房減少也與國內房企撤離海外投資相關。在海外投資最熱的2014、2015年，國內包括萬達、複星、富力、保利等企業均在海外投資房地産開發項目，他們也帶動了一大批國內購房者去往海外購房，但隨著這兩年這些企業在海外投資力度降低甚至完全撤離，能帶動的購房者也日益減少。
如今在全球局勢不明朗、疫情仍未完全褪去的情況下，避險情緒主導著中國買家的神經，撤離風險國家無可厚非，去年國人的目光投向了相對穩定的亞洲市場。
避險
“即使在疫情期間，我和業內同行都感覺中國買家咨詢日本房産是在普遍增加的。”智谷趨勢日本房産總監陳意告訴界面新聞，“日本房産確實是個不錯的避險資産。”
58同城、安居客發布的《2020年日本房地産市場報告》中指出，日本代替泰國成爲2020年海外地産搜索熱度TOP1，搜索量超過泰國18%。
（圖片來源：58同城、安居客《2020年日本房地産市場報告》）
去年10月，Steve花了5980萬日幣（約380萬人民幣）買進一套位于日本北海道二世谷的滑雪度假村。之後把房子托管給開發商旗下的管理公司，以每年7%的收益包租。
根據Nippon Tradings International的研究數據，東京地區稅前租金收益率在5%至11%之間。而國內一二線城市淨租金回報率平均爲1.92%，郊區地段只有0.5%至1%。
“日本畢竟是排名世界第三的經濟體，整體實力不容小觑。而且疫情之後肯定會有很多國人過去滑雪旅遊，未來增值空間很大。”Steve對日本市場充滿信心。
安全、穩定，加上滑雪地産的增值空間，Steve認爲這是筆穩賺不賠的買賣。
根據我愛我家海外的調查研究，去年上半年國人購買意向最多的三個國家是日本、泰國和美國，而疫情期間咨詢日本房産的客戶占比明顯上升，與泰國和美國拉開差距。
亞洲最大房産科技集團居外IQI聯合創辦人、集團CEOKashif表示，日本作爲國人海外購房目標國，其詢盤量去年的上升速度居各國之首。
除了日本，另一個受到中國買家青睐的是新加坡。
從居外IQI制圖可見，中國買家對新加坡房産市場的興趣在去年上半年一度低落，但第三季度回升明顯，並于第四季度達到近三年的頂峰。
（居外IQI制圖：中國買家在新加坡的詢盤量變化）
居外IQI Kashif指出，去年11月中國買家對新加坡房産的詢盤量環比增長384%，同比漲250%。與一年前相比，中國買家的咨詢量上升2.5倍，達到有史以來的最高點。
“中國內地買家去年全年在新加坡共購買了924套私人住宅，與疫情前2019年的1152套相當。”新加坡經紀公司橙易産業（Orange Tee）咨詢與研究部副主管孫燕清告訴界面新聞。
事實上，中國投資者對東南亞其他國家也流露出投資意願。例如，去年中國買家在泰國房地産市場上占比仍達68%；騰訊已在馬來西亞、印度尼西亞、泰國和新加坡擴張業務；去年5月阿裏巴巴還斥資84億人民幣收購了新加坡安盛保險大廈(AXA Tower) 50%的股權等等。
隨著這些國內大企業在東南亞投資增加，未來中國投資者在這些國家的投資意願或將進一步上揚。
美澳還香嗎？
在國人將目光轉向亞洲國家，以及一個個看跌美澳的數據背後，美澳房地産市場真的不香了嗎？
答案是否定的。
“恐慌心理主導了中國買家。”程欣迪指出，“而對美國房地産市場了解不夠加劇了這種情緒。”
程欣迪認爲，作爲全球經濟強國，美國的經濟和房地産市場並沒有本質上的變化。“不像2008年，那時候是有壞賬的，但現在沒有。”
據其觀察，去年美國房地産市場在3-5月陷入低迷，6月開始反彈，9-12月開始大幅上漲。
此前標普的卡斯希樂房價指數（Case-Shiller）顯示，全美十月份房價比去年同期上漲8.4％，漲幅創六年新高。近期房地産經紀公司Redfin報告稱，在截至2021年1月3日的四周內，美國住宅銷售價格中位數同比增長13%。
與此同時，根據全美最大的房屋抵押貸款公司Freddie Mac的最新報告，新年第一周的30年期固定抵押貸款利率從2.67%降至2.65%，一年前這一比率爲3.64％，創下50年來中最低。
談及未來趨勢，程欣迪說道：“去年中國買家對美國中低端剛需房的需求在持續上漲，反而是豪宅進入低潮。今年也會是這種趨勢，但漲幅會稍有收窄。”
澳洲情況也類似。數據顯示，去年澳大利亞房價整體上漲了3%。澳洲也宣布利好政策——在西澳，買家購買價值150萬澳元的房子，將會退回75%的印花稅。
居外IQI認爲，目前有13.5萬名國際學生在澳洲入學，大部分是中國學生。這批龐大的學生可以在再次開放邊境時迅速返回澳洲，並幫助重災區的房地産市場反彈。
不過在目前全球疫情仍未好轉的背景下，想在海外置業的國人觀望情緒依然濃厚，要重返美澳市場投資，還需更多時間等待。