導讀：今年，全國已有80多個城市出台了與房地産相關的優化政策，有觀點認爲房地産行業的新階段和新常態要出現了。進入二季度，房地産政策寬松空間進一步打開，央行降低首套房貸款利率下限，松綁成爲多地樓市調控的關鍵詞。 如何認識當下房地産行業的“困局”與“出路”？政府如何解決現有的爛尾樓和土地資源錯配問題？如何用制度更好地保障“居者有其屋”？觀察者網就這些話題采訪了廈門大學教授，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁。以下爲采訪全文。
【采訪/觀察者網 劉惠】
觀察者網：2022年一季度全國住宅銷售面積、銷售額分別同比下降18.6%、25.6%，最近樓市發出了松綁信號。各地動作頻頻，取消部分限購、限售，甚至成都贛州出現了“兩成首付”，央行給房地産市場5年期LPR（貸款市場報價利率）單獨“降息”，但是樓市的行情依然是波瀾不驚，可能受限于哪些情況？
趙燕菁：第一，前一階段商品房供給太大，沒有出清之前，房價很難上漲；第二，把打壓房價作爲房地産調控的政策，這種錯誤仍然沒有得到有效糾正；第三，對“房住不炒”仍有片面解讀，成爲市場頭上的“達摩克裏斯之劍”。
觀察者網：今年首輪集中供地，整體上還是以國企央企主導，民營房企比較審慎，相較于2021年的三輪集中供地，顯示出國企兜底現象，多宗土地屬于定向出讓。這釋放了哪些信號？
趙燕菁：目前市場沒有需求，國企爲了幫助地方政府財政，明知沒有需求，也要硬著頭皮拿地。需求端不解決，拿的地越多，房地産賣壓越大，出清就越困難，房地産市場就越困難。
山西太原推出“一攬子”新政穩定房地産市場。圖源：中新網
觀察者網：過去兩年國家對房地産的政策相對收緊，房貸速度放緩、控制行業負債規模，2021年以來，恒大、華夏幸福等房企接連暴雷，出現債務違約現象。從城市化率、人口負增長、房企高額負債等情況看，有觀點認爲房地産行業的新階段和新常態要出現了，您如何看待？未來10年房地産行業前景如何？對土地財政和市政建設將産生哪些影響？
趙燕菁：房地産行業需要轉型，從增量爲主轉向存量爲主，從重資産轉向輕資産。誰先完成轉型，誰先逃出生天。未來十年，房地産行業就是看誰能把已經形成的存量變爲現金流，這需要整個行業商業模式的創新。
商品房市場除少數稀缺的區位，供給過剩的項目要壯士斷腕，盡快出清。土地出讓淨收入必定會大幅減少。任何建立在“房地産+X”的商業模式，都會被淘汰。對流量的爭奪將會白熱化，物業管理將會出現如互聯網一樣的藍海，從城市運營到小區物管都會誕生新的“平台”和“應用”，這是未來政府和房地産行業最大的機會。
觀察者網：全國房地産商會聯盟主席顧雲昌認爲1到3月份的房地産數據不景氣，房地産必須升溫，要穩地産穩經濟。央行在5月9日發布2022年第一季度中國貨幣政策執行報告，報告要求“堅持不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”。房地産行業貢獻20%的GDP，貢獻40%的財政收入，在穩房價、穩地價、穩預期的情況下，房産在GDP中的占比是否會下降？
趙燕菁：不在短期內救活房地産，就會導致金融行業系統性危機。正確的口號應當是“不能將房地産作爲長期刺激經濟的手段”。房地産政策失調，導致經濟大失血，首先最急迫的是要止血。只要房地産不恢複正常的心跳，其他任何政策都難以讓經濟起死回生。
觀察者網：隨著各大房企出現危機，目前許多二三線城市出現爛尾樓現象，甚至北京一處別墅都出現爛尾，面對這些切實的民生問題，政府應當發揮哪些作用？被人诟病已久的房地産預售制度和公攤面積是否在未來需要進行改革？
趙燕菁：爛尾樓就是壞賬，必須盡快清算破産。必要時，政府要打折回購，或成立資産公司接受銀行次級資産。一旦市場出清，房地産重新恢複供不應求，這些爛尾樓的價值就可能重新恢複。
預售實際上是一種融資，對于已經出讓的土地，不能一刀切限制預售，對于新進入市場的土地，在房地産市場逐漸恢複後，可以逐漸取消。但在目前房地産市場已經休克的時候，出台任何不利市場信心的政策都要特別慎重。
至于“公攤”問題只不過買東西用“淨重”還是“毛重”的差別。如果沒有政府限價，市場最後會通過價格調整抹平兩者的差異。公攤的真正問題是産權細碎，不利于今後的運營和維護。
觀察者網：現在各地也在加緊建設保障性住房，許多公租房與人才公寓也可保證住戶的孩子享受當地的教育資源，國家也在推行“雙軌制”，朱镕基總理曾經判斷50%的老百姓住在保障性住房裏，目前國家保障性住房建設規模如何？缺口有多大？如何讓政府和國有企業發揮作用？
趙燕菁：商品房的本質就是“炒”，所以不能用來解決“住”的問題。“住”的問題只能靠政策性保障房。保障房不能成爲福利，而是要和“納稅”結合在一起，只要納稅，就應當享受當地公共服務，包括學校。
保障房的規模取決于就業人口規模，如果只覆蓋“人才”，規模會非常有限，本身戶籍人口沒有住房的也很少。但如果要把所有城市就業者——農民工、打工者、服務員、出租司機、外賣人員、環衛人員、公交司機等統統包括在內，規模就會非常巨大，如果算上他們的家屬，規模就更大。
至于缺口，各個城市天差地別。鶴崗可能房子比人還多，深圳至少一半以上的打工者住在沒有産權的城中村。政府關鍵是要設計一個正確的商業模式，讓保障的現金流能覆蓋其成本（新加坡是公積金），只要有穩定現金流，就可以大規模融資。但同時也需要大幅壓低征地拆遷成本，這需要政治意志，遏制原住民的不當溢價。
廣州保障性租賃住房“擴容”：支持旅館、廠房等改建。圖源：新浪財經
觀察者網：在房價高企的現狀下，許多人選擇租房，租房市場也出現了種種問題，相比西方在租房市場上擁有更加完備的法治體系，政府未來是否會進一步推進租售同權，保障租客的利益進而進一步讓更多人願意租房生活？疫情期間人才公寓被征用，租客被趕出所租房屋等新聞時有發生，如何平衡這一權益？
趙燕菁：這些現在實際上也在做，繼續就可以了，但解決不了商品房的投資需求。在中國資本市場（股票、債權）不發達的情況下，房地産是個人資産保值、增值的工具，是一般勞動資本化的轉化器。住房市場消失，家庭財富保值的工具就沒有了。無論對家庭、對社會、對政府，都是巨大的損失，應對危機的能力會急劇下降。
此次防疫之所以可以扛到今天，和房地産市場融資功能密不可分。如果房地産市場被打垮，地方政府和家庭抵禦突發危機的能力會急劇下降，就有可能産生嚴重後果。
觀察者網：目前土地財政也存在資源錯配的情況，在人口流入的一線與新一線城市土地相對供應不足，而三四線城市與東北和西部地區的城市則有明顯的庫存過剩問題，未來國家如何應對這些問題？
趙燕菁：讓市場解決問題：1）用去化周期取代房價考核一個城市房地産的健康；2）土地指標向需求大的城市傾斜，不能把土地指標用作“扶貧”的工具；3）建立“占用”耕地向“保護”耕地地區的稅收轉移機制。
觀察者網：全國統一大市場裏面也提到統一市場對建設用地指標進行跨省交易和調配，2016年《政府工作報告》首次提出“人錢地挂鈎”政策，但全國範圍內缺乏實踐。當前有哪些制度性的困難？需要實施哪些改革？
趙燕菁：我們曾在美國能源基金委托的項目中，提出了一個“激勵性財政轉移”制度，就是想解決跨地區“發展與保護”分工的問題。
其簡化的機制就是；1）中央根據建設用地規模向各地征稅；2）根據耕地質量和面積返還各地。收入不進入中央，中央決定“稅率”。各地根據稅率，決定自己是“保護”還是“開發”。中央鼓勵“開發”，就降低“稅率”，中央鼓勵“保護”，就提高“稅率”。
這樣耕地（不是糧食）本身就可以帶來穩定的收益，保護耕地也就成爲一個有收益的商業行爲。有了市場機制就可以取代依靠各種“紅線劃定”保護耕地的計劃經濟模式，才能落實2016年《政府工作報告》提出的“人錢地挂鈎”政策，真正將“綠水青山”轉變爲“金山銀山”。
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