凱德集團收購淡馬錫附屬公司星橋騰飛旗下所有股份的交易事宜，日前在新加坡舉行的特別股東大會上獲得審議通過。據悉，超過2000名股東和代理人出席了此次會議，其中90%的股東投了贊成票。待相關政府部門批准後，此項交易將最終完成。
盡管去年大市收縮，但凱德集團在中國市場依然保持開發節奏，除新開業4個來福士商業綜合體項目外，還發動了一連串資本運作，其中200億收購的上海星外灘項目甚至刷新了凱德單體交易記錄。
今年適逢凱德集團進入中國25周年，這家地産巨頭再次調整戰略。“隨著中國城鎮化的整體推進，城市更新將成爲凱德集團接下來的重要戰略部署和核心競爭力所在。”負責中國業務的凱德集團總裁兼中國首席執行官羅臻毓日前在接受南都記者專訪時表示，凱德集團與星橋騰飛整合後，産業鏈中將新增産業園和物流業態，“從城市更新的角度或者在舊城改造項目中，我們的內容將更充實。”
轉型城市更新 展現綜合實力
記者：杭州來福士全業態落成，凱德在中國深耕25年後，發展出這樣一個全業態的概念，對凱德進一步在中國的發展有什麽樣的意義？收購星橋騰飛後，您說將新增産業園、物流業態，這個對項目的拓展會有什麽影響？
羅臻毓：凱德進入中國25年來，所面臨的開發商的競爭數量，以及競爭的激烈程度遠超新加坡。期間，我們經曆了四個發展階段：第一階段，1994年凱德帶著新加坡花園洋房的理念進入住宅市場，當時本土開發商還沒有同類型的産品，所以消費者無論買房與否，都會來看我們的樣板房。第二階段，2000年後，住宅市場日益成熟，競爭日趨激烈，爲突出自身競爭力，凱德開始轉型商業房地産。
第三階段，2010年後，商業地産遍地開花，凱德再度啓動綜合體戰略。當時拿地不容易，但如果結合來福士、酒店、公寓等多業態整體開發，凱德的競爭者不多，尤其是後續要確保項目開業後運作良好，擁有自己的運營團隊，這樣的競爭者更少。
不過，過去幾年，隨著萬達、萬科、保利、華潤、中糧地産等本土地産商大規模進軍商業綜合體並自建商業團隊，土地競爭再度白熱化。2019年凱德即將進入第四個發展階段。
現在發展較快的二線城市都展現出城市更新的姿態。在這個過程中，中心地段有更多發展空間。北上廣深雖然土地供應緊張，但市區內也有更新改造的機會，這可能是我們接下來重點部署的戰略。
今年初，凱德通過星橋騰飛切入産業園和物流業態，首先，從城市更新或舊城改造的角度來說，凱德的業態內容更充實，在産城融合、城市更新方面會增強競爭力。這也是政策支持的領域，除了商業外，産業園有能力引進較大的、新型的公司進駐，他們不僅能制造更多的就業機會，還有稅收，這是更大的一個經濟體系的提升。
其次，新業態的增加，能更好應對市場。並不是每個城市都適合建設甲級寫字樓，工業園可能更適合二線市場城市升級的需求。從商業布局來講，可以造一個小城，有住宅、有商業地産，有産業園，連貫起來就可以做一個完整的生態體系。
此外，星橋騰飛在廣州的項目知識城，總規劃是178平方公裏，但是第一期只做了6平方公裏，第二期只做了8平方公裏。我們至少有機會以後可以參與到更大規劃的建設中。對于我們來講，將會讓凱德更有機會體現綜合實力。
借助廣州項目 切入大灣區舊改模式
記者：在城市更新舊村改造方面，廣州大坦沙項目是凱德的重頭戲，能否介紹下項目的進展和節奏？
羅臻毓：廣州大坦沙項目涉及三條村的連片改造，這個項目有一定的特殊性，所以花的時間也比較長，因爲當時從規劃到一些流程算是在廣州的先例。大坦沙項目的定位是健康生態和教育爲基礎規劃的生態島，目前三甲醫院已在建設進程中，凱德方面將會圍繞這個醫院發展其他的醫學領域的用途，打造成醫療健康島。大坦沙也規劃了幾所學校，凱德計劃引入一些知名教育機構去增加整體的布局。
第一個住宅項目已經開售，接下來今年會陸續有第二、第三地塊會開始開發。希望在今年內能把第二條村的改造定下來。
通過這個項目，我們也在城市更新和改造方面也奠定了一個很好的基礎，也在這裏面學習到很多東西。有了大坦沙這個先例，其他區政府和一些有改造需求的舊村也咨詢到凱德。大坦沙讓我們抓到了整個大灣區整體的一種改造的模式跟節奏，也奠定了一種模式，不止在大坦沙，包括廣州和深圳的其他區域，我們也探討了一些改造的項目，適當的時候會做一個披露和公布。
控制經營成本 去年轉讓20個商場
記者：去年凱德出售了很多項目，然後也買入了一些物業，你們的標准是什麽？爲什麽要在這些城市進行這麽大筆投入？
羅臻毓：如果要考慮回報和效益，要麽增加收入，要麽減少成本。剛才的內容是如何通過不同的運營模式去增加收入。另一方面，我們也要考慮怎樣去減少經營成本。
減少經營成本肯定要通過一定的規模效應。去年，我們出售的20個商場裏，有14個項目是一個城市一個商場。這14個商場之前的回報都是不錯的，但這些項目所在的城市，後續會不會開發住宅、辦公樓、綜合體？如果不會，那麽在市場激烈競爭的情況下，最有效的管理就是賣掉，將資金投入到我們可以規模發展的地方，比如凱德目前聚焦五大核心城市群。
雖然之前出售的20個購物中心裏也有北京的項目，這是出于資産包的整體考慮，資産包裏有北京這樣一線城市的資産，不僅會提高吸引力，同時資産包的價值也有很大提升。
萬科最終成爲這20個購物中心的買家，從萬科來看，他們在這些項目所在城市的發展規模多過我們，未來可以規模化發展，所以這個價格買過去也會賺錢。而我們賣了也沒有虧錢，把錢繼續在投入其他地方。在這個交易裏，應該是雙贏。因爲不適合我的東西，可能適合萬科。
消化今年兩筆交易 上半年收購放緩
記者：今年是否還會保持去年的收購節奏？
羅臻毓：今年一開年我們就收購了海航浦發大廈，是和增值型私募房地産基金一起合作。第二筆就是收購淡馬錫附屬公司星橋騰飛旗下兩家公司股份。整個交易流程還沒完成，不過我們對這一次的收購是比較樂觀的。目前來看，市場的接受度也是蠻高的。整合之後，我們會是一個更大的平台。
就目前來看，（收購）節奏會放緩一點，因爲跟星橋騰飛接下來這幾個月的融合，包括人員和資産，需要一定的時間。所以在這個期間，我們應該不會有太多其他的動作。下半年會看看，有沒有好的（收購）機會。
空間租賃轉型 全域商業數據運營
記者：現在電商很厲害，對來福士這種業態有沖擊嗎？凱德在商業領域的轉型有哪些運作？
羅臻毓：去年我們商場的數據，從客流到銷售基本還是在增長，但增長幅度已經沒有前些年那麽大。商場經營還在上升階段，但是增長率沒有以前的幅度高。
不過，凱德也在通過數字化平台打通跨業態場景，高效整合體系內資源，實現“生態服務”。代表著凱德探索數字化進階之路的“來探Next-Ten”全球首店今年初在北京東三環的凱德MALL·太陽宮低調亮相。500平米的空間內，有微軟中國首家黑科技旗艦店、“下廚房”首個廚房美學實體店“好室好得”、國際彩妝全球直采“東點西點”的新零售體驗店、原創設計師“Ra’s Friends”買手店、明星跨界配飾品牌“SLASH”、風靡硅谷和好萊塢的網紅防彈咖啡“閃狐”、以專注做珍珠而走紅的奶茶新秀“丸榨”，還有凱德星精品電商的線下體驗店“凱德星市集”。
這個産品讓商業地産的價值鏈，從空間租賃上移到數字化資産與智能解決方案的輸出，讓商業地産運營從一個個數據孤島轉型爲全域數據化運營。今後的營業模式可能不止是租金收入，還可以有一些服務費等其他方式的收入。
采寫：南都記者 田愛麗