一邊是銀保監會約談房地産項目增量過大的信托公司，一邊是發改委約束房企海外發債，加之稍早前23號文對前端融資行爲的規範，在一系列監管措施下，房地産企業融資渠道將大幅收窄，這對于習慣“左手融資，右手拿地”的房企而言，過往那些激進的資金周轉模式或將難以爲繼。
海外發債井噴
房地産企業正在用數據诠釋著什麽叫“海外發債，我們是專業的”。 Wind統計顯示，2019年以來，房企計劃發行的海外債數量已達104只，計劃發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期曆史新高，且已接近2017年全年規模。如果按照當前節奏持續下去，房企海外發債規模有望再創曆史紀錄。
其中，如華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等一些大房企都相繼發債。具體到單家房企來看，恒大集團在新加坡證券交易所發行的3只海外債，共募資30億美元居首位。隨後融創中國、碧桂園、怡略、世茂地産等發行規模也均超過20億美元。
特別是7月份以來，房企海外發債的勢頭更爲迅猛。不到半個月的時間裏，海外發債規模已經超過6月整月。據Wind數據，6月份約有10家房企完成海外債發行，發行規模爲34.52億美元。進入7月，房企海外融資計劃井噴，中原地産的數據顯示，7月已有超過15家房地産企業發布了共計超過百億美元的融資計劃。
不過，監管層很快注意到了這種過快增長的勢頭。上周，國家發改委發文，要求防範房地産企業發行外債可能存在的風險。
國家發改委在《關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》中明確，房地産企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。在此基礎上，發改委還要求房地産企業在外債備案登記申請材料中列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、備案登記情況等，並在募集說明書等文件中明確資金用途等情況。此外，房地産企業還應制訂發行外債總體計劃，防控外債風險。
簡單來說，以後房企海外發債，不是想發就能發了。而近期房企之所以紮堆跑去海外融資，主要緣于債務到期壓力的影響。海外債方面，Wind統計顯示，2019年房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，到期規模同比2018年增加30.91%。國內債的到期壓力則更大，2019年到期數量508只，總償還量5303.02億元，償還規模同比2018年增加28.88%。
因此，大部分房企不得不再次舉債償還舊債。但利用外債解燃眉之急，需要付出巨大的成本代價。 7月12日，泰禾集團公告，境外全資子公司Tahoe Group Global (Co。，)Limited已在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所挂牌。其中，票面年息高達15%，每半年支付一次，債券期限爲3年。
此次泰禾集團年息15%發債，相當于正常融資利率的2-3倍。結合今年以來上市房企發行的公司債來看，票面利率基本在4%-8%區間，平均爲5.32%。
除了泰和集團的15%高息發債，其他房企的海外融資成本也不低。市場數據指，7月房企發行的海外債票面成本多數在8%以上，另有一半以上超過10%，而除了票面利率，如果算上綜合融資費用，實際成本還將更高。況且，還要考慮能不能賣出去的問題。從信用等級來看，國內房企海外債的評級有點“尴尬”。
比如，惠譽評級不久前授予泰禾集團股份有限公司(泰禾，B-/穩定)票息率15.0%、2022年到期的4億美元高級無抵押票據CCC+的評級，回收率評級爲RR5。惠譽認爲，泰禾評級的主要制約因素在于財務支出龐大且流動性吃緊。
房地産信托“急刹車”
但對于房企而言，爲什麽要帶著低評級的標簽，不惜“血本”去海外融資？很大一部分原因在于房企較爲依賴的信托渠道受到限制。因此，即便海外發債成本再高、“銷售”難度再大，也不得不舍近求遠。
近段時間以來，房地産信托領域的監管措施頻頻。本月初，針對近期部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監會開展了約談警示。要求這些信托公司嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地産市場調控政策和現行房地産信托監管要求。
風險管控方面，監管部門要求信托公司確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資産管理水平、風險防控能力相匹配。市場消息稱，這次至少有10家信托公司被約談或警示，有些被要求“自覺控制地産信托業務規模”，有些則被要求“三季度末地産信托業務規模不得超過二季度末”。
另有消息稱，7月9日，有地方銀監局召集轄內10余家信托公司董事長、總經理等進行“窗口指導”會議，要求對于土地款融資業務不得再新增等。信托公司作爲持牌展業的金融機構，自然不缺乏“領會精神”的能力。很快，信托公司就付諸行動，著手收緊房地産項目。
最先傳出消息的是光大信托。上周四，關于光大信托“緊急叫停所有房地産類項目募集”的傳言在坊間快速傳播，有消息指光大信托發布緊急通知稱，截至當日12時，暫停所有房地産類項目募集(包括直銷和代銷)，12時後已募集的此類項目全部退款。隨後，國投泰康信托也被傳出暫停了此類項目，已經打款的項目全部退款，暫停預登記。
兩則傳言引起市場廣泛關注。
隨即，光大信托有關人士進行了辟謠，表示將按監管要求，對房地産項目進行余額管控，優化結構，平滑運作，同時，光大信托堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。
其實，無論信托公司是否真的暫停房地産信托項目，監管趨嚴和“窗口指導”之下，房地産項目收緊都是不爭的事實。除光大信托表示對房地産項目進行余額管控外，目前還有幾家頭部信托公司對房地産項目給出新的安排，包括控制新增項目、延後發行已報備項目，以及對新入市房地産項目進行事前合規審查等。
東北證券分析師高建認爲，本輪的約談是此前銀保監會23號文的延續，對部分房地産信托增速過快的信托公司再次警示，表明監管的態度，後續可能會有罰單開出，加強警示作用。從23號文開始，加強房地産融資監管已是方向，本輪的警示表明監管程度的提升，三季度房地産信托的增速會得到明顯控制。
一位頭部信托公司天津地區市場部人士介紹說，從目前的政策方向看，主要是抑制信托資金過度流向房企，約談的企業中，很多都是房地産項目占比較大的，所發行的信托産品占據較大市場份額，這也反映出監管層對于規模調控的思路。
普益標准數據顯示，今年上半年，投向房地産領域信托産品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。普益標准分析師龍燕表示，今年以來房地産信托市場發展迅猛，同時也成爲違規問題高發領域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監會發布23號文，後續約談多家信托公司，旨在整治房地産信托市場亂象，防控房地産領域風險。在一系列監管措施下，過熱的房地産信托市場有望降溫。銀保監會對信托公司的“窗口指導”也將常態化。
“高周轉”模式難以爲繼
5月17日，銀保監會發布了《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號)，從合規角度，強調了對房地産項目融資的嚴格管控，並明確業務禁區。
而在不久前，銀保監會主席郭樹清又進一步指出，要正視房地産金融化的現象，房地産業過度融資，不僅擠占其他産業信貸資源，也容易助長房地産的投資投機行爲。
因爲在房地産融資規模大幅攀升的背後，違約違規事件也頻繁發生。今年以來，多個房地産信托項目“踩雷”。4月初，中泰信托旗下的“中泰·貴州凱裏項目貸款集合資金信托計劃”被曝出現部分逾期，涉及資金2.27億元；5月份，中泰信托又向其所發行的多款信托産品投資人披露了臨時公告，稱相關信托産品融資人無法按照合同約定償付本息，導致信托計劃的信托財産不足以支付信托受益人的預期信托利益，對信托産品做出展期或者延期兌付的決定。包括慶泰1號、恒泰18號在內的多只信托産品均出現了延期兌付的情況，不同産品延期原因不同。
與中泰信托一樣，5月中旬，安信信托作爲受托人發起設立的“安信·新農村建設發展基金集合信托計劃”出現項目本益未全額兌付的情況，産生逾期，涉及項目金額約28億元。
和違約事件一並出現的，是違規行爲多發。據銀保監會公布的行政處罰信息，今年以來，多家信托公司因房地産信托業務違規被罰，目前至少已有10余家信托公司領到監管部門開出的罰單。
不容忽視的一點在于，房地産信托産品的違約違規風險還將牽連到銀行業。中國銀行業協會在最新的報告中稱，部分房企通過信托、資管計劃等各類非銀渠道融資，存在融資模式複雜、多層嵌套的問題，一旦房地産市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。
隨著監管升級，業界認爲房地産融資將邊際收緊，相應的，下半年房企投資拿地會趨向謹慎。中原地産首席分析師張大偉分析指出，信托資金寬松，是2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信托資金投向房地産比例擴大，新增信托逐漸向房地産集中。
華泰證券也在分析中稱，融資環境邊際收緊對房企短期現金流影響有限，更多影響在于未來再投入的預期，拿地力度可能減弱。預計下半年房地産投資增速會有所回落，土地市場熱度降溫。
從4月份開始，部分城市的土地市場出現了局部異常升溫現象。張大偉認爲，本輪土地市場升溫是從二線城市開始，特別是以蘇州、武漢、杭州等爲代表，房企拿地額開始增加，部分企業和部分城市開始明顯出現拿地熱現象。就今年上半年的企業拿地情況看，拿地最多的碧桂園、萬科、融創、保利、新城，均超過了500億元，累計高達43家企業拿地超過100億元。
而在很大程度上，房企拿地的錢是借來的，即“左手融資，右手拿地”，作爲房企非常依賴的擴張手段，這種“一進一出”的“高周轉”模式下，可以大幅減小資金壓力。
在大型房企中，結合財報數據來看，截至今年一季度，萬科的負債合計1.31萬億元，資産總計1.55萬億元，保利地産負債合計7114.52億元，資産總計9012.15億元。
（文章來源：新金融觀察報）