記者 | 黃昱
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“華爾街PE之王”黑石集團，這一被不少國內房企視爲標杆的全球私募巨頭，正在大舉投資中國不動産市場，其中物流地産爲重要板塊。
爲了在中國尋找優質的物流資産，黑石集團在2018年成立了龍地物流，並要建立一個專業團隊，來擴展這個資産管理平台。
今年7月15日，黑石集團宣布任命原鐵山亞洲區董事總經理黃詠祥爲龍地物流的首席執行官。龍地物流爲黑石房地産基金在中國擁有和管理的物流平台，黃詠祥將負責龍地的管理和未來發展。
在任命當日，黃詠祥對外接受了采訪，他表示黑石集團專門設立一個倉儲物流平台有許多優勢，包括資産的標准化、質量的一致性、市場和客戶的信息共享，使其可以享受規模效益；同時，對租客來說也是一個很好的事情，可以在投資組合裏面選擇擴張。
據界面新聞了解，龍地物流目前成立了一支由38人組成的本土團隊，旗下運營著在廣州、上海等一些主要城市進行布局和挑選的資産組合。
黑石房地産中國區董事總經理陳宇表示:“過去三年，黑石將龍地投資組合打造成一系列精心挑選的優質物流資産，在中國主要城市樞紐作出戰略性布局，亦在科技和第三方物流等快速增長的領域建立多元化的租戶基礎。”
今年初，黑石集團曾以11億美元收購了廣州富力國際空港綜合物流園70%的股權。該物流園計劃總建面超過120萬平方米，是目前大灣區最大的物流園項目。至此黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，覆蓋國內23個城市。
目前爲止，龍地物流旗下的物流倉庫面積已經增長至500萬平方米，涉及全國18個城市、40個物流園區，整體出租率超過90%，租戶集中于在第三方物流、電商、制藥和科技等迅速增長的領域，最大的租戶是京東，占整個投資組合的9%。
物流産業是黑石集團在中國乃至全世界都看好的資産類型。黑石集團資料顯示，物流業占據其在大中華區房地産投資組合的62%。
黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民曾透露，未來，黑石願意在中國投資兩類房産：第一是倉儲類資産，第二是城市購物中心。
黑石集團自2010年開始對物流地産進行投資。自2010年以來，黑石集團通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地産。
2019年6月，黑石集團宣布收購普洛斯位于美國的工業物流倉庫及債務，金額爲187億美元，這是全球史上最大的私有不動産交易案。收購完成後，黑石一舉躍爲美國最大的倉儲物流業主之一。
黑石集團在中國的物流地産生意則起始于2013年，當時投向上海一個物流開發項目。而相比前幾年的低調，去年以來，疫情加速了線上零售、生鮮電商的發展，也促使黑石集團不斷加碼位于中國的物流地産。
除了大手筆從富力手中收購的物流園外，去年以來，黑石集團在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等都有所投資布局，同時還在上海新建成一座物流園區，園區內包括醫藥、冷庫、生鮮電商、物流等企業。
黑石集團今年在中國或還有一筆物流投資相關的大買賣。今年初，有消息指出，黑石、美團、ESR、京東旗下京東物流，正參與競購中國第三大現代倉儲公司——中國物流資産的控股權，總交易價格或高達20億美元。
突如其來的疫情，爲國內的倉儲物流行業帶來大發展機會，物流地産呈現逆勢上揚的態勢。
如2020年萬緯物流管理項目（含非並表項目）的營業收入爲18.7億元，同比增長37%；寶灣物流實現營業收入11.8億元，同比增長22%；中國物流資産實現營收7.99億元，同比增長12.1%。
物流地産正逐漸從房地産的另類投資變成核心的投資類別。仲量聯行數據顯示，2020年中國物流地産的投資額較去年上升77%。
從國內倉儲物流的競爭格局來看，仍表現爲海外巨頭一馬當先，國內企業加速趕超的局面。根據智研咨詢數據顯示，2019年物流地産市占率前四位分別爲新加坡物流巨頭普洛斯、萬科旗下的萬緯物流、遠洋和安邦共同投資的宇培、澳大利亞公司嘉民，市占率整體爲48.9%。
除了萬科外，在尋求新的利潤增長點的背景下，還有不少房企也入局物流地産，如光明地産、綠地、華夏幸福等。
當然在地産開發商隊伍中，萬科當屬先行者。2014年，萬科開始涉足物流地産，先後進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年萬科正式進軍物流地産行業，並啓用全新品牌“萬緯”。
2017年，萬科聯合厚樸等組成財團競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬科占股21.4%成爲第一大股東，借此一舉成爲國內物流地産老大。
截至2020年底，萬偉物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建面1148萬平方米，其中，高標庫128個，可租賃建面1062萬平方米，冷庫20個，可租賃建面86萬平方米。
第一太平戴維斯中國區産業及物流地産部負責人羅瑾指出，中國作爲生産能力全面複蘇的國家，出口量持續穩步的增長，隨著網上零售市場份額占比的逐步擴張，在線平台以及更廣泛的産品類別正在以更爲迅速便捷的方式擴張，促使物流倉儲市場蓬勃發展。
不過值得注意的是，國內倉儲用地長期處于供需不平衡狀態，一些位于核心區位的物流資産成爲國內外資本追逐的對象，競爭勢必會越來越激烈。