發現中國西部企業發展新機遇——中新REITs市場建設與發展論壇現場
爲進一步服務中國西部企業跨境融資，推動中國與新加坡金融合作,幫助中國西部企業降低融資杠杆，7月16日，由重慶市中新示範項目管理局、新加坡交易所指導，新加坡星展銀行聯手中國新聞社重慶分社主辦，戴德梁行協辦的“發現中國西部企業發展新機遇——中新REITs市場建設與發展論壇”在重慶舉行，約400位業內嘉賓共聚一堂，深入解讀中國乃至亞太地區房地産信托（REITs）市場的發展趨勢，以及國內企業赴新加坡REITs市場融資優勢。記者從論壇上獲悉，中新互聯互通項目已簽約金融領域內項目87個，中新雙方還將合作發展REITs市場，助西部企業降杠杆。
中新互聯互通項目已簽約金融領域項目87個
REITs，即房地産信托投資基金，是實現不動産證券化的重要手段。REITs主要通過發行收益憑證彙集多數投資者資金，由專門投資機構進行房地産投資管理，再按投資比例分配綜合收益。其投資對象多爲能夠産生穩定租金的酒店、辦公、商業、基礎設施等持有型不動産，對不動産二級市場具有穩定價格和價值發現的功能，目前在中國尚處起步階段。
2018年3月，砂之船房地産投資信托在新加坡交易所成功上市，融資金額3.96億新幣，這不僅是亞洲首個奧特萊斯REITs項目，也是中國中西部地區首個在新加坡交易所上市的REITs項目。該項目是中新（重慶）戰略性互聯互通示範項目（即中國與新加坡第三個政府間合作項目，簡稱中新互聯互通項目）在金融合作領域的一項突破。
據悉，截至2019年6月底，在中新互聯互通項目框架下，累計簽約169個合作項目、總金額逾263億美元，獲國家有關部委給予支持政策66條，以“陸海新通道”爲代表的一批重點項目相繼落地，項目合作取得階段性成效，超過中新雙方預期。
重慶市中新示範項目管理局楊誼副局長在論壇上致辭時說，金融領域是中新雙方確定的首要合作領域，三年來，重慶與金融專委會成員單位密切合作，推動中新雙方在跨境融資、機構設立、産品創新等方面開展廣泛合作，已經實現簽約項目87個、總金額190億美元，簽約金額占中新互聯互通項目簽約總金額的72%。中新互聯互通項目跨境融資通道基本建成。
截至2019年6月，在中新互聯互通項目框架下跨境融資已突破百億美元大關，累計落地項目106個、金額折合約104.4億美元，涵蓋國際商業貸款、跨境發債、不動産投資信托等類型，惠及制造、醫療、信息、物流等多個行業。其中，通過複制推廣中新互聯互通項目跨境融資模式，輻射帶動四川、陝西、青海、新疆、廣西、雲南等6省區企業赴新加坡實現跨境融資近40億美元。
楊誼說，一個REITs項目的成功落地,需要包括政府部門、金融機構、相關服務商等各方的共同努力。 此次論壇舉辦,就是爲了幫助西部企業深入了解新加坡資本市場,讓新交所成爲企業優化財務管理的平台，讓新加坡成爲企業走向國際化的窗口。
中國香港及新加坡REITs持有重慶四處物業
作爲資産證券化産品的組成部分,目前中國企業在發展REITs方面，進展如何？重慶在這方面又有哪些探索？
對此，戴德梁行環球董事、戴德梁行大中華區行政總裁趙錦權介紹，截止到目前，中國香港及新加坡REITs持有中國內地物業共90個，其資産分布在31個城市。其中，重慶目前有4處物業在中國香港及新加坡REITs中，包括重慶大都會東方廣場、重慶海逸酒店、重慶北部新區奧特萊斯、重慶市璧山奧特萊斯。
“包括重慶北部新區奧特萊斯、重慶市璧山奧特萊斯在內的砂之船房地産投資信托上市是中國西部首筆房地産投資信托。”星展銀行（中國）有限公司董事總經理、企業銀行業務部主管林子聰說，新加坡星展銀行期待在砂之船房托的示範、帶動效應下，有更多優質的西部企業，利用房托這種跨境資産證券化模式，將物業資産打包在新加坡上市，拓展融資渠道的同時，提高資産的流動性、回籠資金，降低發起人的財務杠杆，並提高股東回報率。
新加坡交易所北京代表處首席代表謝采含接受記者采訪時說，新加坡共有44支房托及商業信托，總市值730億美元，平均股息率爲6.5%。新交所上市房托在2018年通過定向增發及配股再融資43億新幣，爲8年來最高 。發行人可以通過房托降低債務水平和利息負擔，優化財務報表。
謝采含說，重慶有很多好的項目，新交所也將助力更多重慶企業，通過信托的方式，拓寬融資渠道。
中國公募REITs市場預計可達4萬億~12萬億元
論壇現場，嘉賓們紛紛認爲，中國以及重慶的REITs市場空間巨大。
“隨著不斷深化的改革步伐，無論是從社會需求還是到行業呼聲，都對中國REITs 進一步的發展有較強的盼望與期待。” 戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權提到，自2014 年4 月“中信啓航”開啓了中國類REITs 市場以來，國內商業房地産資産證券化市場蓬勃發展，截止2019年6月，類REITs、CMBS、CMBN産品在五年時間裏已發行146單，共計3166.6億的市場規模，爲持有優質物業的企業拓寬了融資渠道。商業房地産資産證券化對于盤活存量物業、優化資源配置、推進房地産金融行業供給側改革具有重要、深遠意義。
“中國房地産市場逐漸已由‘住宅+增量市場’過渡到‘存量資産+長效機制’的階段。” 戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理則陳家輝告訴記者，研究結果顯示，在過去5年市場的發展過程中，不動産資産證券化在豐富企業融資與物業退出渠道、形成了‘投融管退’行業閉環、降低市場系統性金融風險等多個維度對商業地産市場發展起到了正向作用。根據北大光華學院的統計，從發達國家REITs市場與GDP、股市市值的角度比較，中國公募REITs市場預計可達4萬億至12萬億元。
面對REITs將會給中國西部企業帶來的機遇，戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管、高級董事胡峰則表示，“一方面，REITs利用證券化的思路，對存量物業的權益進行份額化，可以像買賣股票一樣對不動産享受的權益進行轉讓，從而提高了資産流動性，盤活存量資産。另一方面，REITs相較于其他金融産品，最大的特點在于其收益最終來源于不動産的收入，而優質不動産往往表現出出租率高、收入穩定、資産價格波動性弱的特點，從而保證投資人享受穩定的收益。對于普通百姓來說沒有投資門檻，REITs豐富了社會大衆投資人的投資渠道，有助于穩定房地産整體市場。”
上遊新聞·重慶商報記者 孫瓊英 實習生 龍訓娟