毫無疑問，鄭州地産屆最危險、最動蕩的時刻已然來臨。從年初的各種停擺、各種躺平、各種掙紮、各種自救，壞消息從未間斷。伴隨著這座城市飛快成長的鄭州地産，好日子似乎到頭了。特別是最近，由爛尾樓引發的一系列維權事件，開始以“停貸”的形式延燒全國，“含爛率”甚至成了打在鄭州地産臉上的標簽。鄭州地産怎麽了？這一切是如何造成的？河南知名財經媒體人周健用自己30年的親曆和觀察，由肌理到骨髓的展開追問和剖析，這是迄今我們能看到關于鄭州這座城和鄭州地産30年過往最深刻的梳理。——豫記按
周健| © 撰文
作爲一個被鎖在記憶暗格和迷宮裏的外來遷入者，按圖索骥，我可能會和許多人一樣，找不到來時的那些路，但在這座城市相對固定的建築群裏，我卻能夠記起那點點滴滴的或庸常或令人難忘的人生歲月。有多少人來，有多少人走，有多少英雄興，有多少枭雄敗，但30年過去，所有的感受都可歸結爲簡單幾個字：生生不息、連綿不絕。
“你喜歡一個城，不在于它有七種或七十種奇景，只在于它對你的問題所提示的答案”。作爲讓我們的城市生活夢境變成現實的人，這座城市的建造者已經幫著找到了我們想要的“生之爲人”的答案。
本文爲鄭州地産30年曆史的簡寫本。
01
鄭州老地圖，
布滿30年塵封歲月的暗格和迷宮
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設若要了解一座城市的發展史，最簡潔的辦法，就是找幾張年代不同的地圖。
即如我這樣一個1993年就來到鄭州市主城區生活的郊縣人，手中一直保存著幾張關于這座城市的交通旅遊圖或城區圖：1992年的，2003年的，2008年的。拿它們對照當今的新版，一個感覺：這座城市就像一個沾了水的海綿體，幾十年中保持著一種超乎想象的擴展速度。
1993年鄭州城區衛星圖
2003年鄭州城區衛星圖
2013年鄭州城區衛星圖
2022年鄭州城區衛星圖
查一下數據，1992年底，鄭州市中心城區人口爲115萬人，建成區面積87.9平方千米；到2021年底，市轄區（含航空港區）人口增長到765.5萬人，中心城區建成區面積達到709.69平方公裏， 30年中都至少增長了七八倍。
地圖中蘊含著許多曆史演進的細節。
比如，那條貫穿城區東西的主幹道，從東到西如竹節一樣不斷連接起商都路、鄭汴路、東大街、西大街、正興街和中原路；再如，河南省博物院（館）前後選址三次，每一次，都會將過去的“小”逼得無地自容；又如，整個鄭州東部，我們有了一個如意湖稍顯不夠，近些年中又新添了龍子湖、龍湖、象湖、蝶湖等面積更大的人工湖……
所謂滄海桑田，地圖中的那些橫豎相切，展示的都是往昔歲月留在這座城市的刻痕。
但有時出于寫文章查資料的需要，我更爲關注地圖中那些紅、藍、綠相間的不同色塊，它們每一個都標注著名字，單位、建築、公共設施，等等。
其中，讓我感到特別感慨的是，伴隨著人口的迅猛遷入，不同時期都會有不少新的居民社區冒了出來，30年中不斷“堆積木”，竟堆起了1000多萬民衆立體的蜂巢一般的家。
農業文明3000年，我們只用數十年就建造起一座現代城。這，就是黃河岸邊的鄭州。
誰爲其中最主要的推手？我們可以列出很多，但，如果考慮到這30年是市場化住房建設滾滾向前的30年，那麽，有一個主體一定會被我們濃墨重彩置于前列：那些以經營城市爲宗旨、以賣房子和提供生活服務爲産品的地産開發商們。
接觸他們多了，在這座城市奔波得久了，現在再看地圖，竟覺得那密密麻麻的格子如同一盤下不完的棋局，各方奕手輪番上陣，衆多臉龐交相輝映，棋子拱衛攻防之間，無論有什麽樣的悲歡離合、興衰起伏，都寫在歲月邊上，慢慢湮沒。
可是，我相信我曾看見過、聽說過甚至記錄過。30年太長，又太短，那整整一代人，可是如此無意而又精心地給我們繪制下了一幅幅地圖，從此也就在這座城市留下了一個個記憶的暗格和迷宮。
02
他們，在這座城市中“拓荒”
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記得那一年騎著自行車往鄭州市的東面走，燕莊還是一個都市村莊，臨近的軍用機場和剛剛建成的中原國際博覽中心孤單地散落在田地裏，就覺得這座城市的繁華，依然停留在二七塔。
現在看那時候的鄭州地圖，果然，城市最東邊邊界在現在的東明路，北邊延伸到儉學街，南邊到隴海鐵路，整個鄭州，就像幾個火柴盒子堆在一起。
那一年，是1993年，我剛到這座城市上大學，對鄭州經濟的認識只局限于亞細亞商場所挑起的“中原商戰”上，還不知道校園外已經爆發式出現了振興、金城、布瑞克、大宇這樣的中資地産企業，更不知道此前一年受市場開放、民智開啓的驅動，香港獨資的建業地産和外資獨資的台興房産等企業，已經打開了這座城市以市場化手段開發房地産的大門，向純粹的單位福利性分房時代道別。
1993年9月，建業開發的第一個房地産項目金水花園首期破土動工。奠基儀式當晚，史無前例地邀請了中央交響樂團在省人民會堂舉辦了“金水花園之夜”大型交響樂會。建業由此確定了公司的文化基調，並將這種文化情懷貫穿于未來的品牌建設過程中，直到現在。
期間是去過剛建成不久的綠雲小區的，由中房河南分公司開發，裏面住的都是這座城市的顯貴們，門口的門衛站得筆直，走進去，庭院幽靜，綠樹蔥茏。後來有人說它是鄭州第一個商品房小區，又有人說台興房産建造的“台胞小區”、振興地産開發的科技綠苑小區、富田地産投資的汝河小區都比它落成更早，但無論如何考證，1995年前後，當這些處于老城區的商品房以嶄新的面貌比較集中地出現在世人面前時，它們引起的，是持續不斷的好奇和猶疑。
中繪集團（原清華園）的李發臣記得，當時的住宅價格每平方米大概是540元左右，臨街商鋪890元左右，不算高，但就是很少有人買。他本人是第一批吃螃蟹者，率先購買了同樂小區的房子，搬進去後，那感覺，“好得很，不憋屈了”。這讓他下決心也去蓋房子。
與這些人紮根老城區不同，外資或港資性質的金成、建業、英協、德億等地産公司，更喜歡往東“開荒”。比如圍繞著當時的燕莊，周圍就開建了未來花園、英協花園、金水花園等後來知名的小區。當時的辦公條件差，許多老板都是臨時在城區租房辦公。
胡葆森當年“下海”創業，租的是河南省社科院內一幢小樓的辦公室，和他一起創業的馮樹森爲了給公司買到便宜而又實惠的家具，蹬著自行車跑遍了鄭州市的大街小巷。1997年夏，有一天我去他們那兒找人，一進屋就見滿屋密密匝匝一群人，嚇得趕快轉身出門。
後來聽他們員工說，那時候的胡葆森，吃住都在辦公室內，經常滿臉的胡子拉碴，同事家的小孩子偶爾來玩，看到他的面容後常常會受到驚嚇，慌著往大人身後躲。
現在來看，稱這些最早“下海”的人爲鄭州乃至河南地産界的最早拓荒者，並不爲過。建業第一個項目金水花園拆遷拿地，馮樹森磨破了嘴皮子、跑斷了腿。後來公司裏流傳段子，說馮一年能喝掉200斤白酒。2002年建業十周年慶典，馮的妻子因“支持丈夫的工作”而受到表彰，她一上台就哭得稀裏嘩啦。
但即便如此艱難，立志紮根河南的胡葆森于1994年8月仍作出了一個驚人的決定，組建河南建業足球俱樂部，開啓與河南足球28年的風雨同舟之旅。而在此前的1993年6月，他們針對“金水花園”開盤，創新性推出“10年還本”銷售政策，在業界引起巨大轟動，自此聲名鵲起。
早期做房地産的這一部分人，經曆豐富，視野開闊，知道香港乃至海外房地産業的經營模式和發展前景究竟如何。擁有開發資金只是一方面，土地如何供給？房子蓋成什麽樣子，賣給誰，如何賣？最主要的，房地産開發的配套政策到底有哪些？面對這種種未知，當時的他們如果沒有巨大的勇氣和膽識，恐怕是不敢輕易涉足這一行的。
所以，多年以後，當我聽說英協的羅林芳客死異國，禁不住爲他曾以超前的眼光打造“鄭州富人第一區”、以滿滿的情懷扶持豫劇文化而扼腕歎息；當我眼見台興的王超斌半身癱瘓還在暢談他的“首富”經曆和“物流王國”夢想，會連連勸他“該歇歇了”；當我知曉金成的祁軍敗走姚砦城中村改造並宣告退隱江湖，一個遺憾在心中油然産生：那個一直在意房子品質和品牌信譽的人，從此只給我們留下了背影和傳說。
金成時代廣場
記得當時從香港來河南設立德億地産的劉錦鴻曾說：“真正的追求是一種心靈的苦役……鄭州，是夢開始的地方。”胡葆森也曾感歎：“這是一塊市場化不充分的鹽堿地……企業在成長初期就像一棵小樹苗，根往下紮的時候，先要通過鹽堿層，這是在考驗企業的耐力，一旦穿過鹽堿層，就會從黃河文化豐厚的積澱中獲取豐厚營養。”
這些話，無一不是真心話。現在來看，能在一片“鹽堿地”裏長成一棵大樹，不經曆九死一生，不易做到。
03
豪傑輩出，群雄逐鹿
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“下海”一詞，其實與上個世紀90年代幾十萬中國人湧到海南，掀起中國最早的房地産開發熱有關，“南下”對應著“北上”。後來逐漸突出其特殊意義，從體制內出來，海闊天空憑魚躍。
河南人那時候還很閉塞，去海南搞地産的也有一些，比如曾任中原區宣傳部長的尹建國，1992年在海口設立華林投資，與突然冒出的其他一兩萬多家地産公司爭奪地盤。時隔多年，他想起往事還倒吸一口涼氣：當時如果不是快開快打，短短兩三年就有可能成爲迅速崩滅的“泡沫”中的一朵了。
那時候中國“風投之父”方風雷還在海南，他對此前早已熟悉的朋友胡葆森說，紮根河南，將來你會成爲一個“中原之王”“中部之王”。
後來很多人逃離海南，或移步北上廣，或返回家鄉。此間的鄭州地産，開始在啓蒙之中野蠻成長。除下胡葆森、羅林芳等人，正商張敬國、銀基李榮坤兄弟、鑫苑張勇、東方今典張澤保、亞新張瑞新、新田田太廣、正弘李向清、中繪（原清華園）李發臣等，這些直到今天還很活躍的地産大佬，基本上也是在此一時期悉數登場的。
但是，作爲新生市場力量，無論是群體還是個人，他們那時候都沒有受到社會廣泛關注。當時大學生勤工儉學，最常見的一種方式是幫這些地産公司在街頭撒紅色的或黃色的小傳單。因爲印象Low，且不了解這些公司的底細和前景，我所在的大學商學院，前後幾屆數百名畢業生，並沒有多少人去地産公司工作。省內其他高校，當時似乎只有河南財經學院開設了相關專業課程，但學生人數並不多。這些人畢業後，倒成了地産公司的香饽饽，而今幾十年過去，只要仍在幹這一行的，多成了地産公司的高管。
現在的中原建業總裁馬曉騰和築友集團總裁郭衛強、建業地産CEO楊明耀原來曾是同門師兄弟，三人大學畢業後都到建業工作，也先後跻身建業高層，領命諸侯，業內人稱“建業三劍客”。
到1998年後，情況就和過去不一樣了，地産公司紛紛成立，爲大學生們提供了不少就業崗位。當時單位停止福利分房，住房分配貨幣化改革開始在城市中推進，人們對商品房的需求徹底被激發出來。國有企業改革如火如荼，許多開發商發現能從中獲得相對低價的土地，並且只需支付少量土地出讓金，就可以搞房地産開發，所以一時間，不少做實體、搞投資的人趨之若鹜，一個猛子紮進去就迅速開疆拓土。
鄭州這地界，花園集團謝國勝、思達置業汪遠思、江海地産尹愛萍、綠都地産湯玉祥、豫發集團王建樹、華林投資尹建國、盛潤集團李喜朋，以及現在近乎躺平的啓福置業盧福明、名門地産宋金興（宋在南陽靠收購南陽紡織廠發家，而後轉戰鄭州地産市場）等，就是那個時期湧現出的枭雄。
比如謝國勝，早年開“少林菜館”，曾在碧沙崗公園內爲酒店起名“皇家花園”，惹得萬衆口誅筆伐，最終不得不將“皇家”二字去掉。到2000年，他先是遇到一位“貴人”，而後又在河南最早“下海”的經濟學博士席春迎的協助下，一口氣並購了鄭州市的酒精廠、中藥廠、化工設備廠、塑料廠等9家困難國企，在原址上大張旗鼓開發房地産。“孵蛋的窩兒”還未捂熱，他又參股民生證券，收購ST鑫安，涉足資本市場，很快跻身胡潤“百富榜”。
這在當時，的確是一道奇觀，實業、地産、資本市場，被一些“先知先覺”的老板視爲構造商業帝國的三個支點。那時期，大部分鄭州人還在被“中原商戰”“打造東方芝加哥”“把鄭州建設成爲社會主義現代化商貿城”的熱潮所裹挾，經商、做生意、辦實體還是主流，而像謝國勝、汪遠思、湯玉祥這樣“實（業）”而優則“地（産）”則“（上）市”的，還屬鳳毛麟角。
這就帶來了一系列問題。核心的一點：一切都是可控的嗎？自身的能力增長能否駕馭住無限膨脹的欲望？
當時的鄭州，住宅地産風起雲湧，商業地産方興未艾，真正錨定地産行業的人，相對都能心無旁骛，在這兩個細分領域深紮基本盤。這就和那些四處出擊、多業並舉的企業在經營風格上形成巨大分野。
那時候真正做商業地産的主體，並不太多，比較典型的有建設銀行、省鄉鎮企業局下屬的中原不動産，等等，行政色彩相對濃厚。到了1995年，丹尼斯百貨進入鄭州，開始自建商場，並形成連鎖擴張，但其只謀商業而將地産當作附屬資産的做法，並非嚴格意義上的商業地産。
鄭州商業地産真正起步的時代，要等到幾年之後了——2001年10月，建業以2.3億元的資金整體買下亞細亞五彩購物廣場的整體産權，而後又轉手新加坡凱德，並租賃給北京華聯，這一過程，意味著鄭州商業地産的價值開始進入市場發現階段。
此前的1999年，信達資産承接建行剝離出的金博大城物業權，但只有等到2006年4月，經過多輪拍賣，後者的3年經營權以4.21億元的租金被大商集團拿下，這才真正將鄭州商業地産的市場推向了群雄逐鹿時代。
這個時候，“經營城市”的理念風行全國，鄭州已開始發問：我，到底是誰？又究竟走向何方？
04
用地産的支點，
撬動改造一座城
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都說魔鬼藏在細節當中。真實曆史的發生，充斥著衆多偶然、感性的事情和情景，但某一天回頭看，哦，整個過程原來如此，一個內在邏輯赫然在目，發展大勢已在理性中悄然形成。
2000年代初期的鄭州，就像當時的我一樣，還是一個比較敦實的小夥兒。外來的許多時尚已經在大街小巷落地生根，麥當勞、杜比立體聲、川渝火鍋、好記星、奧利奧夾心餅幹、《泰坦尼克號》之後的美國大片，等等，感覺她和過去有了許多不一樣——當時，我在自己的一篇關于洋快餐本土化的新聞報道中，用了一句話：像花兒一樣，“開放”。
已經對這座城市極爲熟悉了。騎著自行車，從城西跑到城東，半小時就夠了，竟感覺整個城區的格局顯得越來越小。那時候准備結婚、准備買房，選了幾個小區都覺得貴。有一天一個在地産公司做策劃的朋友拉著我跑到現中州大道（原107國道）東邊的一個地方，面帶微笑地對我說，你要是晚兩年結婚，我保准在這兒給你弄一套超便宜的房子。
我一驚，看著四周一望無際的麥田，說這地方建房子，你開什麽玩笑？涮人也沒有這麽涮的啊。
事實上，我錯了。因爲就在說這話不久的2001年9月，我以記者身份參加了一場新聞發布會，會上，鄭州市政府宣布了鄭東新區建設計劃，並公布新區CBD的規劃方案——日本人黑川紀章對新區的整體設計、加拿大人洛斯•奧特對河南省藝術中心的單項設計，從衆多方案中勝出。
那是我第一次知道，鄭州之外還要再建起一個“新鄭州”。所以，第二天我就約那個做地産策劃的朋友吃飯，說你們地産商都是奸商啊，咋那麽早就知道了消息。朋友倒不慌不忙，拿出一份“內部會議紀要”，指指點點地說：你看這上面的話，還是秘密嗎？這是不是搞地産的機會？
我一看，樂了。用黑筆畫出的那幾句話是，“鄭州老城區規模偏小，市中心擁堵不堪，拓展空間受到制約，這與其作爲近億人口大省的省會城市的地位和建設全國區域性中心城市的目標不相適應。鄭州迫切需要一張響亮的名片向世界證明自己，使自己步入國際型大都市的行列”。
已經很清楚，鄭東新區要上馬。後來了解情況多了，始覺得鄭東新區的建設當時在鄭州、在河南是大事，放到全國，卻不過“毛毛雨”而已——那時候的中國，其實到處都在建新城。
此話怎講？大的背景是，上個世紀90年代中期，中央實行“分稅制”改革，地方政府可支配的財政資源迅速減少。不能眼睜睜看著錢袋子沒錢啊，所以地方上發展經濟的方式，就從之前的“工業化”變成了“工業化和城市化”並舉：一方面繼續以低價工業用地招商引資，另一方面限制商住用地供給，形成土地壟斷，這個時候，大量人口不斷湧入城市，房價快速飛漲，土地價格也不斷攀升，地方政府財政困窘的狀況自然得到緩解。
鄭州地産業的發展，也順應了這種趨勢，並等來了鄭東新區的建設開發。我也在無意中成了一個受益者：2003年下半年，我所在的單位在鄭東新區拿了一塊地，要求員工認購房子，我隨大流報了名，交了定金。到2006年交余款時，那個小區周圍已是高樓林立了，昔日農田已經蕩然無存。
看當時的統計資料，2002年以前，河南省統計公報中涉及這個行業發展的，基本上以“工業和建築業”來總體概括，條目涵蓋“國有建築業施工工程個數”“投標承包工程個數”等；到了2002年，相關條目就變爲“全省資質等級四級及四級以上建築企業實現利潤”，不再分國有和民營，而且增加了“施工房屋面積”“房屋竣工面積”這樣的動態指標。
鄭州地産業的發展節奏，遽然加快。再去看整個業界，更爲顯得光怪陸離。因爲，幾乎整個社會的力量，都參與了進去。
05
狂飙突進的年代，
誰都應該停下來“等等靈魂”
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面對新的發展機遇，那時候，整個鄭州樓市，似乎仍在釋放“以小博大”甚至“空手套白狼”的造富魔力。
不過，多是因爲自身原因，比如“多元化”戰線拉得太長顧此失彼，比如核心能力不足、整合産業的能力有限，等等，導致許多企業的發展軌迹如同大起大落的抛物線，其興也忽、其衰也忽，反而像建業那樣奉行“地産專業主義”穩著來的企業，並不是太多。
記得當年逢到開會，不少跨行業的老總都會向胡葆森討教做地産的秘訣，胡都會勸他們謹慎。探討多了，有些人就會將自己想要開發的職工安置住宅區拿出來，對老胡說，你幫我們建吧，專業企業做專業的事。
事實證明，這是對的。那些年，許多企業和建業建立了項目合作關系，天明、金龍銅管、森源、濟源鋼鐵、海馬，等等，這還不包括衆多同行。建業利用自身的專業開發經驗，幫這些位于全省各地的企業開發了不少小區。
鄭州海馬公園
所以，依靠“朋友圈”做生意，這種模式的開創，建業成了獨一份。或許是受此靈感啓發，再加上濮陽、洛陽、許昌等地先導項目的成功落地， 2002年4月，建業正式啓動省域化發展戰略，更加聚焦專業化，在鞏固省會地産市場的基礎上加速向河南省內市縣下沉，自此一路絕塵，爲行業的區域化發展展現出先鋒樣本。
相形之下，那種“一夜登天”“盲目多元化”的做法，那些年卻沒少將同城的其他地産企業帶入“坑裏”。記得有一次我在火車站旁的一家酒店，曾目睹過一位女強人一直控制不住的眼淚——她貿然去做的地産項目後續資金跟不上，被法院查封拍賣了；在鄭州市的某條小街，我曾看到過一位地産枭雄孤獨的背影——他的一樁土地收購因涉嫌國有資産流失而被政府叫停，他本人亦爲此蹲了幾年牢；在深圳的某座寫字樓，我曾與一位昔日的河南“商界教父”把酒話當年——他將房産項目零價格轉讓給債權人，淨身退出江湖。
“地”來錢“往”，筆下春秋，假如能以幾部小說或電影的形式還原那個時代鄭州地産界的細節演進，那麽我們一定會說，現實真刺激，世界真魔幻。
2003年，國外的某家投資公司因投資鄭州黃河南岸的一個景區失敗，急著從項目中撤出。消息傳出，引起輿論一片嘩然。某老板聽說後覺得機會來了，就把自己一個人關在某小區的公寓裏去想怎麽辦，三天三夜足不出戶。後來有人來找他，一看屋子裏的煙頭有幾大桶，趕快推開窗戶。樓下人一看煙雲撲出，就高喊“失火了！失火了！”該老板鎮定自若，笑眯眯地對旁邊的人說：“幹！咱要幹！咱爲啥不能幹？！”
這就是後來的某大型景觀地産項目的由來。它擴大了鄭州市的都市邊界，也通過增建高爾夫球場等配套設施，告訴同行，原來地産“也可以這樣玩”。由此，該老板具有的地産商的氣魄，也在圈內聞名，後來許多人拿項目，常會事先對自己說一句，你到底有沒有像某某那樣的膽？
但僅僅有膽，也不行，還要守規矩、走正道。建業後來牽頭組建嵩山會，其中一個高標准的“道德門檻”就是，至少過去30多年的經商過程中，“不能有任何偷稅漏稅、行賄等記錄”。
爲什麽這樣做？因爲房地産市場的發展環境，已越來越嚴格、越來越規範。比如土地開發，爲整頓該領域內長期存在的無序混亂，自2001年開始，國家開始逐步推進城市土地供給市場的“招拍挂”，讓市場主體公平參與競爭。鄭州正式實施這項工作流程的時間是2002年，其標志事件就是花園集團謝國勝以6個億的招拍價，拿下了河南省農科院430畝試驗田的土地開發權。
這也是鄭州誕生的第一塊“地王”，意味著房地産和城市的“土地財政”正式挂鈎，意味著土地市場的供應正式進入緊缺時代，也意味著“地段，永遠的地段”將要成爲地産企業發展的黃金法則。所以，此後當我們看到天下城、文博花園、建業二號城邦、鑫苑世家等衆多“地王”在這個城市一個接一個誕生，其內在邏輯告訴我們，這都是必然結果，不必爲此大驚小怪。
當然，拿下“地王”，並不一定能享受得了“地王”所帶來的開發紅利。花園集團因爲資金籌措不到位，農科院的試驗田土地被政府收回。2003年4月發布二次拍賣公告時，恰被坐飛機回鄭的汪遠思看到，他興奮異常，一下飛機就打電話給“泰山會”好友盧志強，四處籌措資金。順利奪標後，“地王”進入漫長開發期。汪在當時首創了“看房預約交押金”的饑餓營銷模式，但房子銷售依舊不理想。到了2008年底，受信貸緊縮影響，思達資金鏈斷裂，汪在無奈之中將“地王”股權對外零價格轉讓。
正弘李向清拍馬殺出正式接手後，避開汪的前車之鑒，快速開發、集束銷售，終于讓“地王”變成“樓王”，讓“魔地”變成“福地”。汪遠思後來說得最響亮的一句話是：“我還是會回來的！”
比藍堡灣事件稍早，鄭州地産圈還發生過一個同等類型的故事——德億時代城崩盤——最早以港資身份來鄭州開發地産的劉錦鴻，由此結束了與這座城市10多年的緣分，敗走麥城。2005年4月，當她最後一次站在德億大酒店的舞台上向朋友們作別時，未語淚先流，台下幾位男士想送花，被旁邊的舞台導演一一攔下。
那時候的鄭州，像德億大酒店這樣的豪華的夜場多如牛毛，地産經理人請客或慶賀，一般都會來這種場合。可是，面對著時代城動辄四五千元的房價，任經理人怎麽勸酒，那些“有錢人”就是不舍得掏腰包。
跑步“搶樓時代”，還要再等近10年才能來到。
06
永遠只有少數人才能穿越周期
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按業內權威人士的說法，2004年以前房地産業的成長，更多的是一種資源型發展，主要依靠土地資源來促進樓市規模；而2004年之後，地産市場進入了資本型發展時期，這一時期市場逐步精細化，資本實力成爲企業能否做大的決定性力量。
這是內在的原因，外在的發展條件呢？幾件大事：一是2003年由鄭東新區起步、鄭汴一體化所帶來的城鎮化步伐的加大和加快；二是2007年鄭州市大規模城中村改造的啓動，如何盤活和升級既有存量；三是2009年中原城市群建設及米字形高速鐵路網的構建，這都給地産業的發展打開了巨大想象空間，導致本土房企雄心萬丈、快速布局，也導致原來一直把鄭州當作三四線城市的外來巨頭紛紛加入戰局，並開始爭搶蛋糕。
鄭州城中村
幾個大學城在建，航空港、環鄭的幾個産業新城在建。不少外地人，開始往鄭州遷了；即便是鄭州本地人，也在考慮住房的改善型需求。一些人對房産的投資意識就是在這時候萌發出來的。我過去認識幾個在單位上班的人，他們幾乎都是從2005年開始，不斷循環著借貸在這座城市買房子。趕到限購政策出來之前，有的人竟憑一己之力合理合法倒騰了20多套房子，完全實現了“財務自由”。
水漲，船也高。2006年我上某商學班，同班同學中有一個原來做服裝貿易的，她看到一個郊區村莊拆遷改造的機會後，就聯合親戚“砸鍋賣鐵”籌資1個億，又外借1個億開始“啃骨頭”，四五年過去愣是蓋成了一個小區，收獲了不菲回報。還有一個同學配合老板做西區舊城改造，一條街近10公裏，短短五六年全蓋起了樓。另有一個朋友本來賣禮品賣得好好的，卻突然半道出家接了一個城西的城中村改造項目，“吃盡萬般苦，作盡萬般難”，一舉躍龍門，10年時間獲利近10億，與往昔苦逼模樣判若雲泥。
當年采訪帝湖盧天明，文中寫他出道前賣豆芽，他起初老大不願意。後來有人誇他富了不忘本，他喜笑顔開開著那輛著名的808萬元幻影勞斯萊斯來感謝我。可是前腳剛剛擡起，後腳就被幾聲巨大的轟隆聲絆住：帝湖花園占據金水河道的幾幢違章建築，被炸掉拆除了。
帝湖花園
這都是大時代給人帶來的機會，有人會失敗，有人會成功，有人會成爲英雄，也有人會淪爲枭雄。記得早期某馬汽車來到鄭東新區的時候，主要目的是爲了做大汽車産業，政府爲此給它配了不少地；但隨著東區地産開發熱的興起，某馬開始謀求多元化，于2007年進軍房地産，短短10年就從中至少獲利百十億，而其主業汽車制造，卻因老板重心旁移而荒廢下來。
情況類似的，還有外來的錦藝集團和本土的隆慶祥集團。兩者本來都是紡織服裝行業中的翹楚，後來一看地産賺錢，就深陷其中，甚至將主業置換。但地産開發的高門檻，最終成了它們的攔路虎和絆腳石。
有一段時期，市場上曾經將“産業購地”稱作“産業勾地”，所以到了後來，政策層面對于那種以産業經營之名行地産開發之實的行爲，已變得高度警惕；事實上，如盛潤、海馬、元通、金苑、領秀這樣既想把産業做好，又想在地産上獲得超額收益的趨利行爲，往往在市場上“不可得兼”。
這就說到地産行業越來越講求的專業度和專注度，越來越重視的信譽和品牌了。
2004年以後，隨著群雄逐鹿地産中原，隨著市場上住宅供應的多元化、多樣性，人們對房子的購買也變得挑剔起來。記得建業很早的時候就提出“爲河南人造好房子”的開發理念，永威、正商、康橋等也開始強化房屋的樣式、質量和人居環境，萬科、綠城、碧桂園等外來者更是按從一線城市帶來的設計圖紙“一張藍圖繪到底”，這都說明，地産商光比價格和開發量，而不靠創新和服務吃飯，已經遠遠不行了。
那時候，這座城市其實已經開始出現許多“問題盤”甚至“爛尾樓”。2005年，我去采訪鄭州東明花園以假按揭騙貸套取銀行資金和一套住房重複出售欺騙業主的黑幕，文章刊出後，人行總行開始要求各大商業銀行開展嚴格的自我檢查和流程規範行動；2008年，思達藍堡灣暴雷，無數購房者的權益保護受到省內高層關注，並引發整個擔保業、地産界對自身經營行爲的反思；2010年前後，當東關虎屯開始城中村改造，其內部無法調和的股東關系，連續多年來成就了鄭州最爲知名的爛尾工程，至今還以停工停産的狀態展示著城市疤痕……
這時候的地産業，依然泥沙俱下，糾結了太多的利益和欲望、矛盾和夢想。因爲已漸漸成爲各大城市的支柱産業，並成爲企業和個人創富的主流性代名詞，所以，地産企業家享有的地位和榮耀達到空前：各種排行榜，地産類企業家集群式專榜出現，且前赴後繼誕生衆多首富；各種論壇或會議，地産企業家往往排名靠前，一坐一大排。有一年一個大佬找到我，非得辯論地産業和制造業到底哪個對城市經濟的貢獻大，非得探討地産業到底屬不屬于實業，我最後“呵呵”笑著，說，你說是啥就是啥吧，只要不耽誤你賺錢。
當然，這個行業頭腦清醒的智者和勇者，還是大量存在的。比如正商張敬國、建業胡葆森、鑫苑張勇這樣謀局深遠者，早就開始考慮怎麽通過“省域化”或“走出去”戰略，實現企業資源的外溢和品牌輸出，或者借助資本市場的力量擴展融資渠道、擴大自身實力；比如東方今典張澤保、豫發王建樹這樣“對政策吃得透”的人，比照著華夏幸福的造城模式，已將産業園區的運營搞得風生水起；比如興亞程道興、美景王小興這樣極爲低調的潛行者，已通過構建多層次的融資體系或與地産巨頭合作聯姻，來擴大自身産業版圖、增強抗風險能力。
這時候，這個群體中企業家和企業家之間的區別，已十分明顯地展現出來——如果說過去的發展靠的是機會和膽識的話，那麽，這個白熱化競爭時期，企業家的理性、智慧、戰略思維、帶隊能力、創新導向，等等，就成了核心競爭力，成了綜合性比較優勢。事實證明，具備這些素質的企業家，更容易帶領企業穿越周期。
如今，鄭州市正在打造企業家矩陣工程。認真梳理，這個群體還的確比較龐大——其中，客觀地說，以胡葆森、張敬國等爲代表的地産企業家群體，已經成了我們這個地區對外展示産業形象的一部分人格化名片。
所以，當年胡葆森與王石、馮侖並稱“中國地産三君子”，不是沒原因的。
2002年起開始的近10年時間裏，胡潤在河南尋找能上榜的“富豪”，我因爲曾陪過他“到處轉轉”，所以知道他的選擇，著實有限。
07
大時代的挑戰和變革，
還是來了
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立足現在，人們一般會把鄭州地産業的發展分爲幾個階段：萌芽期、成長期、黃金期、調整期、重構期，等等。
不錯，曆史上不同階段樓市調控政策的出台，都對房地産市場的發展産生了一定影響，比如2008年金融危機後雄心勃勃的四萬億計劃，給當時的地産銷售帶來了一個高潮；但 2011年“國八條”、房産稅試點改革落地，2017年“限購”“限價”“限貸”“限售”等政策全面升級，等等，目標都是在特定時期防止房地産市場過熱而導致的結構性經濟失衡，牽一發而動一萬，彰顯出房地産業作爲城市支柱經濟所發揮出的産業鏈帶動甚至財政支撐作用。
不過在我們看來，30年來，對樓市發展大勢真正産生根本性影響的，還是2016年開始推行的“供給側改革”以及2020年以“三條紅線”爲代表緊縮性産業政策。它讓地産界近10年以來形成的“高杠杆”“高周轉”擴張模式，面臨前所未有的挑戰，也讓整個地産界開始思索，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策導向和價值觀主導下，如何實現由“量的擴張”到“高質量發展”的轉變。
“搞了這麽多年房地産，錢借不來，工開不了，債還不上，房子賣不掉，這還是第一次。”2022年4月初，鄭州一位地産大佬拉著我到他分布于鄭州的三四個工地轉悠，每次下車“指點江山”，他的手都有點軟，難以“激揚文字”。
“到底是我老了，還是這個市場的運營規則變了？”他說。
想想恍如隔世。大概從2017年年初開始，他在鄭州連續拿了五六塊地，龍湖、北龍湖、航空港區，等等，每次都是借助信托、民間拆借等方式籌措競拍款。拿到地後，工地上很快彩旗飄飄。他當時常對我說的一句話是：“咱要弄，就弄這大項目，小打小鬧，耽誤不起那時間！”
當時我覺得，他這幾年賺了過去一二十年都不曾賺到的錢。
其實也不是他一個人在這樣做。那時候的鄭州地産市場，呈現出一個讓人眼花缭亂的局面，全國各地的地産巨頭如過江之鯨一樣紛紛加入饕餮盛宴，“地王”又開始頻頻出現。2016年7鄭紡機地塊的競拍，整個過程竟經曆了566輪競價，最後還是有萬科背書的美景牛，硬生生摘得該地塊的開發權。此舉當時就引爆了整個鄭州的樓市，中午拍賣結束，下午就有多個樓盤停止賣房，封盤漲價。緊接著，幾乎所有的樓盤都進入了以周爲時間單位的漲價浪潮中，消費者不管有錢還是沒錢，都跑步進入樓市，市場由此催生出一個新詞，“得房率”。
即便是後來被定位于“西美”的荥陽，2017年前後竟有“中國地産50強”中的19強大舉進軍，和本土地産商展開血拼鏖戰。
到2018年，整個市場的狂歡推向了高潮。在“新一線城市”“國家中心城市”“自貿區”“米字形高鐵”“四環快速化時代”等政策利好推動下，“千人搶房”“0首付促銷”頻頻出現，鄭州房價一度達到均價1.4萬元，不少企業都在爭相順勢成爲區域性的地産巨頭。
而且，一些大型地産商甚至還“走出去”，在全國各地的一二線城市儲備土地，開發新項目，沖擊上市，甚至開始在地産之外的其他産業領域實施多元化擴張。我們所熟悉的正商、名門、亞新、康橋、盛潤、美景、鑫苑，等等，莫不如此。
這一時期，河南本土的大型地産企業，大概只有少數企業守住了本位：或做到“不出省”，繼續精細化深耕本土；或構造出較爲完善的金融生態體系，爲企業控制風險修建了一些“護城河”；或進行業態創新，在“地産+”“品牌+”“物業+”“服務+”“文旅+”等方面展開實實在在的探索。
其中比較典型的有正弘和新田的商業體，有銀基的文旅，建業的新生活、工程代建、裝配建築，美盛的酒店、實景演出，等等，如果說到轉型升級，那麽這些企業的身體力行，算是給出了一些答案。
但即便如此，2020年下半年以來，面對著嚴厲的樓市調控，面對著“720大水”和接二連三的疫情防控，面對著經濟下行所帶來的居民收入水平降低和部分人口紅利的失去，無論是什麽樣的企業，都普遍迎來了生死攸關的大挑戰。
所以，我們會說，最近10年，我們見慣了其他行業如農業、制造業等領域的周期性興衰，但房地産業整體上的大起大伏和群體上的生生死死，卻還是第一次。細說起來，這些群體性“龍頭斬”，多由融資受限、償債壓力加大、消費受抑等因素觸發，其情況之嚴重、影響面之廣泛，實在讓人觸目驚心。它意味著整個社會在經濟結構、發展方式、金融體系、財富分配等方面的深度調整，已經到來。
這個時候該怎麽辦？目前，政府部門顯然正在精准施策積極救市，而企業也都在立足自身實際、整合社會資源來謀求突圍之路。
其中，像建業通過瘦身而謀求“做少、做小、做好、做精、做新、做快”，像美景、鑫苑分別與萬科、萬達聯姻“靠大聯大”，像上上、易元等衆多地産公司以破産重整的方式取得“新生”，像佳田、名門等不斷甩賣資産卸包袱，如此等等，都是值得借鑒的尋求自救的辦法。
當然，硬幣的另一面，是國資背景的地産資本借助低杠杆手段，以較低價格收購資産，目前正愈演愈烈。但30年的市場化地産發展史告訴我們，我們房地産市場的開發主體，最早以外資企業爲主導，而後又以民營企業爲主流，經曆過多輪宏觀調控，其中一些強勢企業之所以能穿越一個接一個的周期，比較核心的一點在于企業對趨勢的准確把握，對政策的深入解讀和對市場的靈活應變，在于企業家的戰略預判和當機立斷。
所以，值此30年未有之變局，企業家臨危不懼、進退有度、收放自如的態度特別重要。樓市“黑天鵝”，考驗的不僅僅是企業家的智慧，更有他們曾有的膽氣和勇氣。
所以我想，放在30年甚至更久遠的曆史時段，只要企業家和他的團隊在，只要他們的核心價值觀能不斷“與時俱進”，只要“企業家精神”曆久彌新，那麽眼下所面對的問題，都只是時代大潮中的“朵朵浪花”而已。
現實情況是，這座城市的朋友圈擴展和城鎮化建設步伐一直不會停止，消費者對好房子的需求仍屬長期剛需，這時候，只要相關部門齊心協力營造出良好的營商、金融、司法環境，幫助企業降低負債率和其他非經營性負擔，給企業家的未來預期注入信心，那麽，這座城市的地産業一定還會迎來生機勃勃的未來。
就像過去30年中我們曾多次經曆過的那樣，前赴後繼、生生不息——只不過，地産業的發展方式，真的要變了；企業的政商關系、産品體系、組織架構等，也都要變了。
不變革，就徹底沒有未來。但真要變革，真的不會那麽容易。
08
人•歲月•企業•城
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不久前，通過中繪集團李發臣，我想去見幾個鄭州地産圈的幾位“老人”：國基置業郭先奎、亞新地産郭瑞新、裕華置業田華。他們4人早年都在鄭州東風建築公司上班，也都在上個世紀90年代初期辭職創立各自的地産公司，分別“把守”鄭州東西南北四個方向開發項目，而今近30年過去，4個人的公司都還在發展，且各具經營特色，其整體上不事張揚的做人做事風格，已成爲鄭州地産商中一種比較典型的精神風貌。
但因爲疫情，我還沒有來得及見到他們。據說他們彼此之間一直保持著融洽的溝通與交往，“這麽多年的友情，就像一壇老酒”。
這讓我想起焦作多氟多的李世江。20多年前，他曾和幾位朋友一起坐車外出，途中出了一起嚴重車禍，所幸幾個人都大難不死。從那以後，他們哥幾個每年都要相聚一次，對酒當歌，微醺暢聊，臨別互相擁抱，保留著固定儀式。我還想起建業集團的老胡，他的朋友遍天下，關鍵時候總會和其中一些人互相幫襯，這種“抱團取暖”、惺惺相惜的行爲，無論對于他們還是芸芸衆生來說，也都是人生一大快事。
近些年，許多産業界的老板行走得很孤獨，其社會評價大多和過去不大一樣。正如不久前一位地産界的朋友對我說的那樣，紙媒傳播和全民創富時代，這些人都成了英雄，而到了網媒視聽所帶來的觀念解構時代，他們中的不少人就被無情地拉下神壇了，變得面目多元。
想想看，我所在的這座城市，地産界這麽多年有人財富登頂，有人入獄贖罪，有人縱橫天下，有人遠遁海外，有人轉戰他途，有人退隱江湖，這一樁樁一件件，其背後隱藏的跌宕起伏、刀光劍影、悲歡離合、苦辣酸甜，都足以寫就一部部人生大書，標簽式的、碎片化的解讀，只能給這個世界留下太多的疑問和誤解。
一代人，承前啓後，有不少已到了可以向下一代交接班的年齡，但這樣的班，如今交得當真頗具挑戰性。有時和一些地産人討論這個話題，他們常常會不由自主地感歎一句：“一輩人有一輩人的角色和使命，但這一輩人，注定要成爲一種比較特別的存在！”
怎麽說呢？地圖上的鄭州，仍不斷畫出“新格子”，一盤盤的棋局就總也下不完；而現實中執子的奕者，面對不進則退的市場環境，每個人都在奮勇向前。所以，面對抽絲剝繭的曆史，無論他們被描畫的“臉譜”究竟呈現什麽樣子，來自外界的理解、容納甚至尊重，都不能缺少。
可是現在，我們多失去了這種能力。
鄭州是一個典型的移民城市。30年中，天南地北的地域文化源源不斷地湧入，地産商當仁不讓地成了多元文化的調和者和整合者。去新鄭龍湖鎮，周口話、商丘話一度成了“官方標准話”；到鄭州西南角的不少小區，新密人、登封人幾乎“一統天下”；來荥陽東部新建的一些社區，一定會碰到不少帶著江浙口音的大叔大媽——所謂衆口難調，地産商所做的，就是讓大家通過相聚“同一屋檐下”，在潛移默化中實現地域文化的融合再造。
雖非“桃李”，但依然會在“無言”之中，“下自成蹊”。我們分明看見，鄭州這座現代新城，正以它到處呈現的空間建築和的豐富多樣的社群活動，完成著一部關于城市人文精神“紀錄片”的底片拍攝。人本城市、民本城市，每一個人都在這裏，守望著那座屬于他（她）自己的城市。
除了精神文化層面，地産商發揮的另外一種重要“作用”，也常常被我們忽視。那就是它們在納稅、就業和産業鏈帶動等方面綜合展現出的“社會責任”，這些最基本、最普通的“社會責任”，多少年來已經構成我們對各類經營主體的主要價值評判基座。
近兩天，我整理了一份關于鄭州兩大地産龍頭建業、正商近12年來的納稅統計表，發現自2010年開始，它們就一直在全省民營企業中發揮著納稅“表率作用”。以顯示完整的公開數據的年份來說，2018年，兩家企業共納稅94. 1億元，占當年全省民企100強納稅總額454.54億元的20%以上；到了2019年，全省民企100強的納稅總額同比有所下降，但兩家企業的納稅額仍爲99.54億元，占比不降反升，接近25%。
這裏面，特別值得關注的是建業。
自2011年以來，該企業每年的納稅額都在穩步遞增，2013年超過正商，自此一直居于河南地産企業納稅榜首的位置。2020年，全省民企100強共納稅443.09億元，建業一家就納稅66.52億元，占比15.01%，超過宇通位列全省民企第一名。另外，如果彙總建業2012~2021年10年中的納稅總額，可以看到這個數目達到了驚人的413.16億元，而這，幾乎和近幾年全省民企100強每年加總的年納稅額相當。
像建業、正商、亞新這樣的頭部企業，多年以來，它們的存在已經與這個地方的財政收入、城市擴容、民衆生活、對外形象等密切相關，某種意義上可稱得上是鄭州房地産業穩定健康發展的主力軍。對任何一座城市來說，“樂業”固然重要，但“安居”自始至終也是“基礎”，想一想30年來鄭州地産曾經曆了那麽多，最終仍然呈現出“溝壑變坦途，農田起高樓”的壯觀景象，那麽，一切階段性的挑戰都會隨風而去。
想起近期永威李偉說的那句話：“在當下這個不確定的世界，人們難免陷入消極悲觀的負面情緒，唯有點點滴滴的付出和擔當，才能帶給我們腳踏實地的安定感，只有個人的危機才是危機，所有人都躲不過的危機就是朋友。再洶湧的潮頭都有回落的時候，（讓）我們積極調整心態……”
我相信，這是所有地産人的心裏話，就像30年裏，胡葆森、張敬國他們代表一代“拓荒人”一次次說出的真心話和豪言壯語一樣。
09
愛或不愛，
我們都被“鎖”進了這座城
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“你喜歡這座城市嗎？”
——“說不上喜歡，也說不上不喜歡。”
“那你爲什麽留在這裏？”
——“這裏有家啊。相對來說，在這裏安家還是最好。”
“這麽說你對這座城市還是挺依戀的。”
——“是有那麽一點。生活時間長了，就習慣了，適應了。”
“再仔細想想，是不是有一種特殊感情在裏面，比如愛啊什麽的？”
——“不能輕易用‘愛’這個詞，但好像也真的無法用別的詞來替代。我想我們最終應該愛的，是她的靈魂。可是她的靈魂在哪裏？”
四年前，有一個曾經的媒體同行約我寫一篇關于鄭州的文章，我寫下了這篇《鄭州，他們愛你美麗的容顔，我卻獨愛你那深沉的靈魂》。
對這座城，還能再說什麽呢？卡爾維諾在《看不見的城市》中曾說：“你喜歡一個城，不在于它有七種或七十種奇景，只在于它對你的問題所提示的答案。城市猶如夢境：凡可以想象的東西都可以夢見。”
回望過去30年，一定程度上，我想這座城市的建造者就是那群讓我們的城市生活夢境變成現實的人。以我本人而言，幾張地圖或許可以保留我對鄭州的記憶暗格和迷宮，可我還是希望能通過一座座房子、一條條街道、一個個公共場所的連接，去滿足我的“生之爲人”的各種欲望和夢想。
回去的路已經找不著了，那就繼續被“鎖”在她的暗格和迷宮裏吧。
我想很多人和我一樣，愛或不愛，都被“鎖”在了這個叫“鄭州”的地方。
（本文首發在作者周健主理的公衆號《鍵指財經》，共上中下三篇，豫記整理成一篇發布，雖略有刪節，仍有1.6萬余字，這是豫記迄今推送最長的一篇文章）
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