做商業地産的人大概都聽過，業界流傳個段子：
華潤像資本家；
太古像藝術家；
萬達像工廠；
中糧像小資女；
凱德像金融家！
金融家似的商業地産開發和運營模式，是本著對所有投資者，所有利益關聯方的盈利負責任的商業操持態度。
9月6日，這位“地産金融家”筆下又一“傑作”騰空出世——重慶來福士廣場將正式開放購物中心部分。作爲全球最大的來福士，不管是凱德集團240億的投資，還是建築高達350米，每一項數據都是十分驚人的。
作爲新加坡本土房企的凱德，在新加坡擁有 19個商場，占比超過20%。你幾乎一定會走進凱德的商場，Raffles City、ION Orchard、西城、獅城大廈、克拉碼頭、白沙浮廣場······從親民的社區Mall到高端的奢侈商場、從特色商業街到潮流綜合體，應有盡有。
那麽，在凱德超強操持能力背後，到底有什麽妙招？
妙招一：
找准商場定位、做精細化生意
凱德能夠在新加坡商業地産界屹立不倒，憑借的就是其多年來對旗下商場的精准定位，深度調研客群需求。以ION Orchard和獅城大廈爲例，同樣位于烏節路上，在規劃定位和業態組合方面，兩大項目不僅需要內部錯位競爭， 還必須與這條路上的其他30個大大小小的購物中心形成差異化，挑戰可想而知。
獅城大廈：鍾愛家庭消費群，傳承幾代人記憶
ION Orchard：高端+輕奢，混搭的時尚
妙招二：
讓創新業態成爲商場最好客的“意外”
作爲一個務實且與時俱進的企業，凱德會隨著市場和消費者的不斷變化，在開發運營過程中，根據需求進行創新性嘗試，在業態上凸顯項目的特色達到差異化競爭目的。
凱德在新加坡項目，幾乎沒有相似的，各具特色。如ION項目的天空觀景台ION Sky、藝術陳列空間ION Station、星悅彙頂層可容納5000人的表演藝術空間、白沙浮廣場裏的娛樂項目釣魚釣蝦、有屋頂植物園的西城等。
白沙浮廣場：讓釣魚釣蝦成爲商場新潮
西城：把“植物園”搬上屋頂
妙招三：
最適合商場的品牌才是最好的
凱德集團在全球擁有102座商場，其招商數據庫中擁有1.5萬個商戶租約，基本囊括了國際知名的高端時尚、潮流品牌、特色餐飲、主題體驗、娛樂業態等。這些與凱德一同合作的品牌，也隨著凱德商業布局和規模的擴大，一同發展和成長，絕大部分成爲了凱德長期的戰略合作夥伴。
在引進品牌方面，凱德方面會根據每個商場的定位需求，和品牌的獨有特色，進行最爲優質的匹配。在品牌選擇中，傾向于優先選擇市場接受程度高的品牌，滿足消費者的需求爲第一標准。那些高端的，但是生意不好的品牌，並不會成爲凱德的重要考慮對象。
妙招四：
獨特“內部標准”打造極致體驗
對于凱德而言，開發並且運營好每一個商場，讓其可持續發展才是重中之重。作爲國際化的商業操盤公司，凱德在新加坡的多個項目能打造極致體驗的標杆，其中更有凱德獨有的“內部標准”。
在新加坡總部，凱德根據在全球積累的商業地産建設和運營經驗，做了一個商業地産的標准化樣板間，包含櫥窗的標准設計、衛生間的入口及過道尺寸、洗手台的高度、化妝台燈光的照射角度等，都是以多年來的消費者體驗之後，總結出的最爲舒適的國際化標准。同時，還形成體系化的商業設計指南，從新加坡總部到全球各地的商業項目，都根據商業指南貫徹標准化，從一而終。
在凱德新加坡的商場，基本上開業4-5年就面臨一個改造周期。這個改造，不僅僅是品牌的調整，還表現在商場硬件條件，如動線、地板、扶梯、欄杆、洗手間、室內燈光、物業外立面等。
妙招五：
打造智能化商場，與時俱進滿足消費者需求
凱德集團2015年開始探索互聯網+。2016年6月28日，凱德在青島開出的凱德MALL·新都心，是凱德數字化戰略實施的首個智能購物中心，依托凱德星O2O平台，打破購物時間和空間的限制，實現全程智能化體驗。
結論：
不賺錢的商業都是耍流氓
衆所周知，凱德在新加坡的商業項目幾乎全部是跟基金捆綁的，商場的運營情況與投資者的收益息息相關。那麽，凱德在商業運營管理的成績如何?
一組數據來說明：
新加坡：凱德已開業的18家購物中心平均回報率達6%。
中國：上海、北京來福士滿租回報率能達到7%-8%；
這個數據已經相當可觀了。
■新聞縱深
從1.0到3.0 來福士在中國的進階之路
來福士作爲凱德的旗艦綜合體品牌，從1986年在新加坡誕生到2004年首次進入中國至今，凱德來福士綜合體在中國走過1.0版到3.0版的進階之路。
凱德進軍中國之初，中國市場還是百貨爲主要形態的時代。凱德集團給來福士1.0的定位爲“城中之城”，致力于打造聚合多元功能的商業綜合體，樹立城市新地標。
■ 代表項目
上海來福士廣場
開業時間：2003-11-01
商業面積：4.6萬平方米
項目定位：摩登之城
項目地址：黃浦區西藏中路268號
業態組成：國際甲級辦公樓、購物中心
北京來福士中心
開業時間：2009-06-05
商業面積：4萬平方米
項目定位：範兒之城
項目地址：東城區東直門南大街1號
業態組成：國際甲級辦公樓、購物中心、高端服務公寓
成都來福士廣場
開業時間：2012-09-23
商業面積：7.4萬平方米
項目定位：樂享之城
項目地址：武侯區人民南路四段三號
業態組成：國際甲級辦公樓、購物中心、國際高端服務公寓、凱德·領邸
甯波來福士廣場
開業時間：2012-09-29
商業面積：5.1萬平方米
項目定位：潮甬之城
項目地址：江北區大慶南路99號
業態組成：國際甲級辦公樓、購物中心、服務公寓
2016年底，凱德來福士啓動品牌升級，面向未來重新定義綜合體。來福士2.0版升級了品牌定位—“樂享其城”，運營理念由關注建築轉向更關注人性與體驗，更加注重與城市人文相融合，致力于打造融合線上線下，引領智慧生活的社群聯合體。
■代表項目
杭州來福士中心
開業時間：2017-04-27
商業面積：11.6萬平方米
項目定位：趣之城
項目地址：江幹區新業路228號
業態組成：國際超甲級辦公樓、購物中心、服務公寓、五星級酒店、精品公寓、珍藏單位
深圳來福士廣場
開業時間：2017-04
商業面積：7萬平方米
項目定位：活力之城
項目地址：南山區南海大道2163號
業態組成：國際甲級辦公樓、購物中心、商務公寓、酒店式服務公寓
上海長甯來福士廣場
開業時間：2017-06-30
商業面積：12萬平方米
項目定位：腔調之城
項目地址：長甯區長甯路1189號
業態組成：甲級寫字樓、世界級購物商場
而今，來福士3.0時代已經到來，從人性體驗服務上升到了城市服務功能，成爲與城市命運緊密交織的城市共同體。3.0版不僅在體量上較之2.0版有所增加，還在空間運用和智能服務上作出了創新與升級。
■ 代表項目
重慶來福士廣場
開業時間：2019-09
商業面積：23.5萬平方米
項目定位：未來之城
項目地址：渝中區朝天門街道陝西路9號
業態組成：高端住宅、購物中心、甲級寫字樓、酒店、服務公寓
北外灘來福士
開業時間：2020年
項目地址：上海虹口區北外灘
業態組成：寫字樓、購物中心
面對未來，城市綜合體內涵的廣度和深度都在不斷延伸，其所能釋放的潛力也不可估量。新時代的綜合體將會以何種面貌何種方式推動未來商業行業的發展和演變，讓我們拭目以待。
上遊新聞綜合自商業地産網、贏商網、鳳凰網房産等