2022年以來，房地産“救市潮”，正在全國蔓延。據中原地産研究院不完全統計，截止到4月18日，全國累計已有近80城出手“托底”房地産。最開始是山東菏澤、廣西玉林、浙江湖州等這些三四線小城市，逐漸地哈爾濱、鄭州、福州、南甯、貴陽、南昌、西安等省會城市也加入其中，到後來連一線城市上海、廣州等也淪落到不得不出手“救市”的地步了。
各大城市“松綁調控”的形式也五花八門，諸如降低首付比例、發放購房補貼、調整公積金政策等出鏡率最高。此外，省會城市鄭州，率先“取消了認房認貸”，而且又重啓了“棚改貨幣化安置”政策，算是給全國的一二線城市開了頭。隨後，我們看到，福州取消了限購，外地戶籍在福州主城區內購房已無需提供社保或納稅證明或落戶；哈爾濱廢止了限售政策；蘭州明確，已結清購房貸款的家庭，再次申請貸款購買住房的，執行首套房貸款政策；南京部分地區取消限購，外地戶籍居民可在溧水區、六合區購買1套商品房。
2022全國各大城市爲啥急著“托底”房地産？想回答這個問題，不容易，我們需要從微觀房地産和宏觀經濟兩個層面進行分析。但是總結起來其實就是一句話：實在是耽誤不起了！
微觀層面，指的是房地産行業自身的情況：4月17日，統計局發布了3月份及2022一季度房地産投資等相關情況，從公布的數據來看，房地産行業已經出現了較嚴重的問題：
第一、2022一季度房地産開發投資增速0.7%，這是房地産1998年市場化以來最低的增速，上一個最低點是2015年的1%；
第二、2022年3月份，重點70城中二手房價格下跌的城市數量仍然有45個，占比超過64%。爲什麽只說二手房不說新房，因爲二手房才是市場的真正晴雨表。新房受“限價”政策影響，價格早就失真了；
第三、一季度銷售額、銷售面積、銷售價格“三降”：商品房銷售額同比下降22.7%，銷售面積同比下降13.8%；全國商品房均價爲9522元/平米，同比跌幅爲10.3%。其中3月份百強房企銷售額同比下跌52.6%，銷售面積同比下跌57.2%；
第四、開發商拿地積極性明顯降低，一季度房企土地購置面積同比下降超過40%。其中的原因我們不說，大家也都明白，主要是兩方面原因：一是資金緊張，導致房企拿地熱情驟減；二是對後市預期嚴重不足，很多房企拿地有所收斂。
第五、國家統計局公布數據顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。從去化周期來看，庫存消化周期已持續增至19.5個月，不同能級城市皆保持上揚：一線增至12.96個月，二線增至18.05個月，同比漲幅均在40%以上，，而三四線去化周期已達到23.25個月，同比增83%。其中防城港的商品住宅去化周期達到了90個月左右，也就是說需要約7.5年才能賣完；
第六、3月份國房景氣指數降至96.66，創2021年3月以來的新低。
看到這裏，很多人可能明白了，我們標題所說的“實在是耽誤不起了”的真正含義了：此情此景，如果不對房地産進行托底，那麽勢必市場行情會更差，不排除接下來有“一瀉千裏”的可能性。爲什麽這麽說？因爲當下，購房者根本沒興趣買房了，整個房地産行業，已經陷入“困境”了。
有兩個數據很能說明問題：第一是一季度個人住房貸款新增1萬億左右，增量較去年同期下滑2.4%。具體來說，2月份同比減少了5948億元，3月居民中長貸仍承壓，預計減少4500億元；第二是2022一季度居民新增存款7.82萬億，創下了曆史最高紀錄。換言之，當下老百姓都不敢消費了，轉而喜歡“存錢”了。
“托底”房地産，本質上就是救市，救市真正救的是老百姓買房的信心，老百姓有信心，開發商才能銷售回款，才能存活，新、二手房才有交易，地方才有稅收，才有經濟來源（房地産行業的興衰關系到地方的“錢袋子”），這是一個完美閉環，所以當老百姓都不消費，沒興趣買房的時候，確實到了出手“托底” 的時候了，而且“實在是耽誤不起了”。
看完微觀房地産層面的分析，我們再來看宏觀經濟層面的情況。
今年以來，國際形勢更趨複雜嚴峻，國內疫情也呈現點多、面廣、頻發的特點，對經濟運行的影響加大。我們看到，一季度GDP同比增長4.8%，放緩不少，比機構預計的5.6%相差甚多，而且還讓全年5.5%的增速，後三個季度的壓力大增。
此外需要注意到的是，3月主要經濟數據邊際顯著下滑，其中消費、房地産、新訂單等回落最明顯：3月規模以上工業增加值同比增長5.0％，較1-2月下降2.5個百分點；房地産開發投資同比-2.4％，較1-2月下滑6.1個百分點。房地産拉胯，其上下遊的消費也被拖累：3月份家電及音像器材、家具分別下跌4.3%、8.8%，建築及裝潢材料則只小漲了0.4%；社會消費品零售總額同比增-3.5％，剔除價格，實際同比-6.04％；服務業生産指數同比-0.9％；PMI供應配送時間爲48.6％，創2020年3月以來新低。
宏觀層面的經濟增長情況，雖然不能用“悲觀”來定義，但也稱不上“樂觀”，更何況4月份經濟下行的壓力仍然在加大。所以這個時候，作爲經濟增長的“第一大支柱行業”房地産必須要穩，因爲房地産是經濟的壓艙石——海通證券研究報告顯示，2000年-2020年，房地産對GDP的平均貢獻率高達12.5%，其中房地産+建築業的合計貢獻率超過了20%。
看到這裏有一個結論已經非常清晰了：一季度經濟數據不理想，說白了是房地産主要在“拖累”。而當前房地産有“硬著陸”的風險，這也是國家不希望看到的。對于房地産，高層早就明確了，它的支柱地位不變。所以這也很好地解釋了2022爲啥要急著“托底”房地産了：實在是耽誤不起了。
用著名經濟學家任澤平的話說就是，“房地産是周期之母，第一大支柱行業，房地産穩，則經濟穩。”直白點說就是，房地産肩負著穩經濟的重任，關鍵時期，絕對不能掉鏈子。
在北師大教授董藩看來，全國近80個城市出手“托底”房地産，其實就是在救經濟。因爲房地産不僅是支柱産業，還是主導産業，更是先導産業。一方面估算，中國GDP總量的30%-40%是由房地産業完成的；另一方面，房地産通過産業整合和帶動，決定了其他産業的市場需求和供應情況，對整個國民經濟的主導作用非常明確。
截止到4月18日，全國有近80個城市出台了“托底”房地産的政策，專家預計後續仍然會有更多的城市加入。只不過，雖然1-4月份，市場暖風頻吹，政策觸底的迹象明顯，但市場的底部可能仍未出現。
最後有兩個問題需要回答：第一，房地産還有發展空間嗎？第二，會不會重走過度依賴房地産的老路？
對于第一個問題，經濟學家任澤平4月19日在文章中給出了回應，房地産仍然有較大發展空間，可以在穩增長中發揮重要作用。依據有3個：第一、2021年中國城鎮化率64.72％，還有10個百分點以上的空間；
第二、人口流入的都市圈城市群還有住房需求缺口，可以通過人地挂鈎和因城施策松綁滿足市場化商品房需求部分；
第三、農民工、新畢業大學生、新市民等對住房剛需明顯，我們建議今年應該大力大規模實施保障房租賃房建設，既能拉動經濟增長、就業，還能改善民生，是最重要的抓手之一，有百利而無一害，德國、新加坡等都有成功案例。
對于第二個問題，央媒經濟日報在《穩樓市需謹防市場過快上漲》文章中也發聲定調了：當前各類政策出台，目的不是再讓市場通過暴漲來纾困，而是實現平穩健康發展，同時要謹防重走過度依賴房地産的老路。
雖然央媒定調“不會重走老路”，但是面對一季度房地産出現了嚴重問題，接下來國家對房地産的刺激力度大概率會更大，這意味著一連串的利好可能會降臨——除降准之外，5、6月份降息的概率也進一步加大了。
與此同時，專家劉博認爲大家完全沒有必要擔心房地産會“刺激過度”，迎來大幅反彈：一方面，疫情反反複複，很多家庭的經濟收入大幅下滑，住房消費肯定會趨于理性，這決定了後續樓市很難複制前兩年的火爆行情；另一方面，房價處于高位，“房住不炒”已經深入民心，且居民部門的負債率已經接近極限了。