新華財經北京7月1日電(史可)2021年6月21日,首批基礎設施公募REITs産品在滬深交易所上市,一年來,試點項目運行平穩,市場表現基本符合預期,在拓寬社會融資渠道、爲基礎設施建設募集增量資金、擴大有效投資等方面發揮了重要作用。
如何看待中國REITs市場的發展變遷?後續公募REITs還有多少空間潛力?帶著上述問題,新華財經采訪了中國REITs聯盟秘書長、北京睿信投資董事長王剛。
中國REITs聯盟秘書長、北京睿信投資董事長王剛
市場認可度逐漸提升
2020年4月30日,中國證監會和國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(簡稱“40號文”),對公募REITs的落地制定相關細則。標志著國內基礎設施公募REITs正式啓航。
回顧一年來公募REITs的運行表現,初期市場一度較爲低迷,但是自2021年四季度開始,面對股債收益下滑的震蕩行情,REITs市場卻走出了獨立行情,逆勢全面反彈。
根據新華財經統計,截至2022年6月29日收盤,公募REITs市場12只産品自上市以來平均漲幅達23.92%,整體表現優于其他公募基金産品,日均換手率高于境外成熟産品。同時,從首批産品的2021年年報來看,可供分配現金流和分紅收益穩定,實際可供分配金額超預期,合計約17.8億元。
回顧首批公募REITs産品運行一年來的“成績單”,王剛分析認爲,投資者對于公募REITs資産價格、價值的認可度正在提升,市場走勢不僅超越公募基金,更強于信用債,反映出市場對該類産品的強烈需求。“越來越多的資本開始認識到了REITs的産品優勢。”
“REITs的整體供應量仍然較小,資本開始意識到這一資産的重要性,因此就會産生較高的溢價,從這個角度來說,其價格下跌空間有限,而上升空間較大。”王剛表示。
但與此同時,首批公募REITs試點産品呈現出分化態勢,不僅體現在二級市場上,在其2022年一季報中,各基金收入、淨利潤、經營性現金流量淨額表現也有所分化。其中,産權類收入完成率相對較高。
對此,王剛表示,整體來看,REITs分爲兩大類:一類是産權類(例如物流倉儲、産業園等均屬于此類);還有一類是特許經營權類(例如高速、汙水處理廠等均屬于此類)。他分析稱,REITs産品收益率包含兩個概念,一個是分紅率,另一個是分派率。特許經營權的分派率裏包含了本金的返還。比如,高速公路類REITs分派率已經錄得較高水平,這可能跟高速公路剩余的收費年限關系較大,例如在上交所上市的浙江杭徽高速剩余年限大概在11年左右,其分派率會達到10%以上。
在王剛看來,評估一個REITs産品收益高與否,很重要的一個衡量標准是看資産賣出價格和原始成本(或者說賬面淨值)之間的溢價。如果溢價不高,實際上留給二級市場收益的空間就比較大;如果溢價過高,可能在二級市場的表現就會差一些。
政策支持力度不斷加碼
中國版公募REITs問世以來,相關制度設計持續完善。監管方面近期多次強調推進公募REITs市場高質量發展。例如,2022年5月份,國務院辦公廳印發的《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》(國辦發19號文),提出基礎設施REITs、保障性住房REITs具備較好的現金流,作爲一種權益型工具,能夠在不增加杠杆的前提下,爲存量項目提供有效的融資渠道。鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市;探索建立多層次基礎設施REITs市場;研究推進REITs相關立法工作。
2022年4月26日,證監會發布的《關于加快推進公募基金行業高質量發展的意見》中,三次提到“公募REITs”,提出要積極推動公募REITs等創新産品發展;要穩步拓展滬深交易所基金通平台業務功能,爲場外投資者投資公募REITs等場內基金提供補充性渠道;要支持公募主業突出、合規運營穩健、專業能力適配的基金管理公司設立子公司,專門從事公募REITs等業務。
隨著政策利好的逐步落地,“公募REITs産品的試點範圍和區域都將逐漸擴大,公募REITs發行可能會逐步走向常態化。”王剛認爲,隨著今後中國公募REITs的法律框架與稅收政策逐步完善,REITs底層資産透明度較高、分紅收益穩定的特點會使其成爲投資人資産配置的重要選擇對象。
與此同時,REITs擴募規則已經逐漸明確。近期,滬深交易所發布新購入基礎設施項目試行指引,明確REITs擴募發售相關安排,基礎設施基金擴募可采用向原持有人配售、公開擴募和定向擴募三種發售方式,並具體規定了各發售方式應符合的條件和要求。
很多業內人士擔心,REITs擴募可能會對産品定價、估值及存量持有人的權益産生影響。對此,王剛表示:“擴募,對于投資方、原始權益人和基金管理人均有益。通過擴募,更多的資産得以發行,有利于提升REITs基金的管理規模經濟性;同時也能更好地解決原始權益人的投融資退出問題。”
王剛說,REITs擴募規則實際上是從“産品型”向“平台型”進行轉變,比如,新加坡騰飛房地産信托基金REITs,剛上市時僅有幾個資産,現如今已經擴展到100多個資産了,但原有的證券代碼沒變,本質上是將新的資産裝入原有的平台裏。
底層資産料持續豐富
近期,公募REITs發行持續升溫,更多項目正在穩步推進之中。從産品屬性來看,根據滬深交易所官網信息,兩單保障性租賃住房REITs項目已更新爲“已問詢”或者“已反饋”。“住房租賃REITs可謂試點擴圍的重要領域。”在王剛看來,保障性租賃住房REITs市場需求廣闊,年輕人湧入城市後,如何解決住房需求問題一直備受關注。
針對保障性租賃住房REITs的收益問題,王剛表示,保障性租賃住房大概率會遵從4%分派率的硬性規定,而要滿足該淨收益率,要求項目必須具備較強的運營能力。由此,對于資産的選擇就顯得極爲重要,比如說一二線的核心區位的城市資産便有可能滿足此收益。
隨著保障性租賃住房項目納入REITs試點,市場一度對于商業地産REITs抱持期待。但是,近日證監會辦公廳與國家發展改革委辦公廳聯合發布了《關于規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)有關工作的通知》,要求嚴格落實房地産市場調控政策,在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制,壓實參與機構責任,切實防範REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地産開發領域。
“現行的中國版基礎設施REITs的定語是‘基礎設施’。從監管層面來講,基礎設施REITs是發改委和證監會共同推動的一項試點,因此,短期內或不會將商業地産納入REITs項目的現有審批體系中。但商業地産REITs的推出是遲早的事情。”王剛表示。
王剛介紹,美國市場的REITs底層資産類別非常豐富,除了寫字樓、購物中心、酒店、物流倉儲,還有很多朝陽行業的資産,諸如新能源汽車充電樁、5G電信塔、數據中心等新基礎設施資産。國內方面,王剛預計,“新基建”將爲中國未來REITs的發展提供更多可選擇的底層資産。“同時,由于國家正邁向碳達峰、碳中和,未來新能源REITs或也是一大發展方向。”王剛說。
後續市場發展前景可期
在當前“資産荒”的背景下,作爲股票和債券之外的又一大資産類別,公募REITs可謂豐富了資本市場投資渠道和配置路徑。“REITs的定價邏輯相比股票容易,相對而言,其資産比較清晰可見。”王剛稱,REITs的管理分爲兩個部分,一叫基金管理或者叫資産管理,還有就是運營管理。REITs産品的現金流經過證監會的基金募集說明,每個資産的估值、未來運營指標等因素清晰可見,對于市場定價頗有幫助。
“REITs最主要的特點是具有長期性、公募化、專業化管理等,盈利主要依靠資産經營的收益。對于投資者來說,最重要的是熟悉其底層資産,熟悉原始權益人的運營管理能力和基金管理人的基金管理能力。”王剛表示,此外,二級市場的價格浮動跟宏觀基本面、無風險利率、國際資本市場等亦有不同程度的關聯。
在王剛看來,伴隨多家機構或原始權益人積極籌備發行REITs,後續市場發展前景可期。在王剛最新翻譯出版的《公募REITs投資指南》一書中,對境外成熟REITs市場有著具體研究。王剛介紹,美國的REITs市場規模大概在7萬億元人民幣;香港約爲2000億元人民幣;新加坡大概在5000億元人民幣;日本的REITs市場規模爲8000億元人民幣。“中國公募REITs市場前景廣闊,用5-8年的時間可發展至上萬億元,成爲亞洲最大的REITs市場。中國大概有100萬億元的基礎設施存量,若按照7%的證券化率計算,至少可擴展7萬億元的市場規模。這個規模將可以和美國的市場規模比肩。”
編輯:王菁
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