澎湃新聞記者 唐瑩瑩
近日，多家商業地産服務機構相繼發布2021年第一季度報告。數據顯示，上海商業地産市場均呈現出持續複蘇的良好回暖趨勢。
辦公樓淨吸納量回升到疫情前水平
辦公樓方面，仲量聯行的報告顯示，從2021年一季度的數據來看，錄得淨吸納量28.8萬平方米，爲2019年以來的季度最高值，需求回升到疫情前水平，辦公樓市場已經基本擺脫疫情影響。高力國際的報告也顯示2021年一季度的寫字樓淨吸納量呈現自2018年第四季度以來最強單季表現，市場整體空置率環比下降0.6個百分點。
仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地産部總監張靜表示：“我們發現中央商務區和非中央商務區的辦公租賃業務都在恢複，辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平。”
根據仲量聯行的報告，一季度吸納量主要來自非中央商務區，非中央商務區的空置率降幅也大于中央商務區。具體來看，浦東中央商務區空置率12.9%，環比下降0.3%；非中央商務區空置率22.9%，環比下降3.5%。另一邊，受新增供應進入市場的影響，浦西中央商務區空置率環比上升0.1%，爲11%；非中央商務區空置率錄得31.4%，環比上升0.4%。
租金的表現上，仲量聯行的數據顯示，受非中央商務區帶來的持續競爭壓力影響，中央商務區的租金環比下降0.6%，非中央商務區租金則環比小幅上漲0.6%。可見的是，上海辦公樓市場一季度的租金表現分化加劇，一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大，而在一些空置率較高的板塊，業主在租金和免租期及裝修補貼等優惠措施方面仍有談判空間。仲量聯行上海商業地産部資深董事王嶽指出，受新增供應的影響，大多市場租金仍承受較大的下調壓力。
需求方面，高力國際的數據顯示，專業服務、TMT以及金融行業的公司占據需求的前列，三者占到淨吸納量的78%；分別爲32%、24%和22%。其中TMT行業的租賃量占比提升至總量的24%，跻身需求的第二。從統計數據中可以看出，TMT行業中有超過六成的公司選擇了前灘和徐彙濱江等比較熱點的次中心區域，較高品質的辦公樓宇、完善的周邊配套及相對具有競爭力的租金，使得這些TMT紛紛選址在這些熱點區域。從企業性質來看，內資企業仍是需求的主力，占到75%左右，外資占比則爲25%。
零售物業空置率環比下降1%
根據仲量聯行和高力國際的報告，2021年的零售物業市場由于無新增供應，市場整體空置率環比下降1%。不過，高力國際預計，由于去年部分項目延期入市，今年將有大約125萬平方米的新增供應集中入市，對後期市場産生較大壓力。
從租金來看，仲量聯行的報告顯示，由于活躍的高端消費增強了市場信心，核心商圈首層租金環比上漲1.3%至49.3元（人民幣，下同）每平方米每天。非核心商圈租金止跌企穩，環比微升0.2%至18.7元每平方米每天，主要得益于標杆型區域型購物中心及高品質社區商業的穩步恢複。
CBRE華東區顧問及交易服務商業部負責人希諾表示：“經過疫情的考驗與洗禮，業主與品牌雙方重新審視當下消費供求兩端的差異。核心商圈購物中心適時調整品牌結構以迎合消費升級的需求；品牌方積極開拓增量市場，探索多維度的産品與服務。未來半年，前灘太古裏、博荟廣場、北外灘來福士以及西岸鳳巢等項目的陸續開業將活躍沿江一帶的零售商業氛圍。”
産業園區活躍程度優于往年同期
産業園區方面，CBRE指出，一季度市場活躍程度優于往年同期水平。高力國際的報告則顯示，雖一季度爲傳統淡季，但上海産業園區市場自去年一季度以來節節攀升。
高力國際數據顯示，2021年第一季度産業園區整體淨吸納量達22.1萬平方米，環比上漲8.4%，整體市場空置率爲22.8%，環比持平。
高力國際預計，今年産業園區整體淨吸納量將逐步走高，全年淨吸納量有望達到109萬平方米，實現供求基本平衡。
租金表現方面，産業園區整體租金水平爲3.80元每平方米每天，環比上升1.0%。其中張江、漕河泾和金橋等核心子市場表現出色，租金分別上漲1.2%、1.1%和2.0%。另一方面，核心子市場與成熟中子市場租金表現繼續分化，成熟中子市場平均租金下降0.8%。
高力國際預計，今年全市産業園區租金將上漲2.0%，其中上述三個核心子市場的租金漲幅將優于全市整體，達到2.5%。
在客戶需求方面，高力國際的數據顯示，醫療健康、軟件服務、通信等行業在上海産業園區積極擴張，占總體需求的60%。CBRE的數據則顯示，TMT、傳統金融與生物醫藥爲租賃需求來源的主要行業，其中一季度互聯網與遊戲類公司在漕河泾板塊積極擴張；傳統金融企業積極涉足科技金融業務，金橋與外高橋等板塊均錄得大面積成交；醫藥研發及醫療器械公司需求穩定，分別以張江與金橋爲其選址區位。
倉儲物流空置率與2019年四季度持平
倉儲物流市場方面，CBRE的報告顯示，第一季度市場無新增供應，逾75%的項目目前滿租，租賃交易整體以續租爲主。仲量聯行在報告中指出，受吸納量反彈和無新增供應影響，一季度現有項目的租賃成爲吸納量提升的主要驅動力，來自第三方物流的租賃需求尤爲強勁，包括來自國內外物流公司新租賃的簽訂和續簽。
仲量聯行數據顯示，一季度上海物流地産空置率下降1.3個百分點至6.8%，基本與疫情前的2019年第四季度持平。
CBRE華東區顧問及交易服務産業地産部負責人缪博文預計，未來6個月將有約15.5萬平方米高標倉庫入市，分別位于奉賢、康橋和松江。“在目前市場可租面積緊缺、需求旺盛的情況下，預計項目將錄得積極去化表現，物流市場租金將繼續上行。國內第一批基礎設施公募REITs試點有望在年內上市，物流地産作爲熱門底層資産有望獲取更多的資本青睐，助力行業規模擴張。”缪博文說。
寫字樓成交仍爲投資市場主流
投資市場方面，仲量聯行的數據顯示，2021年一季度上海商業地産投資市場總成交量錄得136億元，環比下降46%。仲量聯行指出，去年年底成交量出現強勢反彈，但今年一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。
高力國際指出，在投資市場，國內金融機構仍占據較大比重，但外資金融機構也積極在投資市場有所斬獲。資本化率將保持相對穩定，保險機構對于寫字樓市場的投資仍較爲積極。
CBRE分析認爲，核心增值型投資策略爲目前市場主流，占到了67%的比例。CBRE指出，投資者整體購買意向正轉爲積極，但在標的選取更加注重現金流的穩定性。在物業收購類型層面，由于自用買家仍保持活躍，寫字樓成交仍爲市場的主流；但同時投資者敏銳地察覺到消費複蘇和創新驅動兩大未來主線，零售商場、酒店、物流倉儲及商務園區的投資亦遍地開花。
CBRE華東區投資及資本市場部負責人王晶預計，未來6個月投資者將加快項目推進，市場交易活動將逐步升溫。
值得一提的是，與上季度自用客戶主導的辦公樓物業成交不同的是，2021年一季度出現了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。研究表明，通常投資者在對服務式公寓整體收購之後，會進行散售。
此外，一季度最大的投資亮點之一是，領展（Link Reit）以27.72億元的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海七寶萬科廣場50%的股份。仲量聯行華東區投資部總監葉建成表示：“這筆交易表明優質、穩定、長期的投資資産仍然受到機構投資者的追捧。”
責任編輯：劉秀浩
校對：栾夢