第三季度僅一個新商場入市
在整個第三季度中，廣州僅有美林天地(一期)開業，爲廣州零售物業市場帶來8.16萬m2新增供應，至此全市零售物業市場總存量增加至約530萬m2。
該項目位于天河東南部國際金融城，是片區內首個優質商場，目前以近乎滿租的出租率入市，服務周邊區域大量居住人口，並且憑借其主力商戶IKEA宜家家居吸引著廣州其它區域的消費者前來。
由于統計口徑不同，包括世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行及仲量聯行錄入的全市空置率水平也不盡相同，但四家機構均表示，雖然有新項目入市，但由于開業率高，再加上已有項目空置面積被以餐飲和運動服飾爲代表的租戶所填充，因此從全市來看，零售市場的空置率在季內都是下降的，下降幅度在0.4%-0.6%之間。其中，核心商圈空置率水平更低，據第一太平戴維斯介紹，第三季度核心商圈及非核心商圈的空置率分別環比下降0.6和0.2個百分點。
租金漲勢放緩，個別出現下跌
戴德梁行的數據顯示，第三季度，在空置率下降的同時，廣州優質零售市場平均租金環比上升3.2%至783.7元/m2·月。
但從全市情況來看，租金水平的變化就沒有這麽樂觀了。第一太平戴維斯雖然也錄得了全市零售物業首層平均租金的環比上漲，但漲幅僅爲0.7%。其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分別增長0.8%和0.7%，至1663.7元/m2·月和437.3元/m2·月。
值得關注的是，更有多家機構指出，由于第三季度整體租賃需求無明顯回暖，個別商場已經開始下調租金。仲量聯行的數據顯示，本季度零售商對于廣州市區核心位置的需求還算穩定，但針對那些缺乏精准定位導致業績遜色的商場，租賃需求則較弱。除了運動類品牌繼續在廣州擴張，服飾行業整體業績持續承壓。個別商場中的鞋業品牌及非連鎖服飾品牌出現了關店現象。另外，由于市區進入調整階段的商場增多，爲吸引品牌入駐，一些商場的租金出現不同程度下調，市區中高端商場除外。
世邦魏理仕的數據也顯示，季內大部分商場租金保持平穩，但仍有個別商場錄得租金下調。從他們的統計來看，第三季度全市首層平均租金下調1.2%，至季末的31.8元/m2·日。該機構分析，租金下調的原因除了部分新興商圈商場運營不善以外，市區內優質商業物業的增加，也部分分流了天河路商圈的鋪位需求，導致了租金報價的下調。
天河路又見新進奢侈品牌
奢侈品在廣州零售市場的進駐腳步似乎沒有受到任何影響。仲量聯行指出，第三季度國際奢侈品牌表現仍相對活躍。同時，多個珠寶類品牌在廣州市區及郊區均表現出積極擴張。
但是，奢侈品牌對商圈的選擇仍非常挑剔，天河路商圈無疑還是首選。據世邦魏理仕統計，第三季度，Moncler和Van Cleef Arples已在太古彙圍板，首進廣州；Dior彩妝則在天河城圍板。
戴德梁行也表示，核心商圈依然是大牌的“心頭好”。天河路商圈中另一種子選手天環廣場，成功引進中高檔瑜伽服飾品牌lululemon，新店開業指日可待。
外圍商圈的新店以大衆品牌爲主，如海瀾之家落子奧園廣場、家居生活館OCE落地樂峰廣場及完美日記進駐新世界雲門等。
除了積極引進品牌，各商圈更以別出心裁的方式吸引消費者，如天河城運用青花瓷元素，舉辦頗具中國風味的“青花瓷意”國潮藝術主題展；正佳廣場攜手諸多品牌聯合打造“國潮正佳，包羅灣象”系列主題活動，宣傳大灣區文化；太古彙悉心打造“Sonny Angel治愈夢境森林”IP展，以夢幻主題場景及時下正興的盲盒概念，滿足消費者的場景體驗及收藏興趣。
下半年有多個新項目入市
第一太平戴維斯預計，廣州市第四季度還將有8個新購物中心開業，屆時將爲零售市場帶來88.3萬m2零售供應，新增供應將位于番禺、黃埔等非核心區域。該機構認爲，隨著宏觀經濟的持續增長，加之居民消費行爲的轉變，多數零售商對廣州零售市場態度將持續保持樂觀。
各家數據多少有些出入。戴德梁行則預計，年底將有5個優質零售項目入市，包括白雲的嘉禾金鉑天地、太和金鉑天地，海珠萬達廣場，增城的凱達爾印象城和合生彙，釋放約59.8萬m2的可觀零售空間。
世邦魏理仕則表示，未來6個月，廣州將有6個項目共72萬m2的新增供應，其中包括位于越秀區海珠廣場恒基的星寰項目。租金表現繼續分化，預料大部分商場租金將保持平穩。
仲量聯行華南區零售地産部總監郭偉明指出，廣州未來12個月內有大量新項目入市，時間尤其集中在2019年年底，大部分項目將與同一片區內項目形成競爭，預計郊區空置率將有所上升。整體來看，廣州零售行業優勝劣汰加劇，租戶更替趨于頻繁。受未來多個新項目入市的影響，郭偉明預計業主方不會大幅漲租。“租金增長動力主要來自于交通便利以及品牌組合具有吸引力的零售物業。未來零售地産投資市場情緒會保持活躍。”
談到未來的發展趨勢及企業的應對，世邦魏理仕廣州顧問及交易服務|商業部主管鍾廉軍表示：“近年來，越來越多的新購物中心在設計的時候，都融合了街區的元素，比如規劃一些戶外空間，利用廣場、露台和屋頂等不同樓層的場地設置外擺和活動場所，把自然光及室外景色引入購物中心或商鋪中，有利于營造更休閑、有格調的體驗氛圍。”他認爲，這一設計也迎合了當前消費者及租戶的需求，包括消費者對休閑餐飲需求的增加、夜間消費需求的增長等。對于現有的購物中心而言，最近有部分計劃進行改造的項目，也有意向利用街區或首層等不受商場整體營業時間影響的區位，引入不同類型的酒吧、深夜食堂、24小時書店和健身房等等，利用夜間經濟延長商場的局部服務時間，從而增加經營收益。
在投資市場上，廣州本季度錄得兩宗成交，總價約11億元，包括一宗位于科學城的綜合項目成交，以及吉寶入股西門口廣場項目。來自新加坡的房地産公司吉寶置業在季度末宣布，以1.4億港元的對價獲得該荔灣區這個項目30%股權。西門口廣場在第二季度被來自深圳的房地産公司同創集團收購。此次收購後，同創仍持有該項目70%的權益。
世邦魏理仕廣州資本市場部高級經理宋濤表示，目前廣州商場業主以港資和本地運營商爲主，除了萬達以外，鮮見其他國內知名商業開發商或運營商。而優質的核心項目機遇仍然比較稀缺，新進或國際品牌在選址時面臨一定的挑戰。相比前幾年以外資爲主的買家需求，近兩年來自國內的商業物業開發商投資需求有增加的趨勢。
采寫、攝影：南都記者 伊曉霞 實習生:李立原 陳意 胡琪悅