租房、菜場、活動室運營的共同點
前幾天和專門做租房的青客公寓的一個領導聊天，他說他曾到美國考察美國租房市場。我一直有困惑：美國人一生中會搬很多次家，有人做過統計，說美國人一生要搬七八次家，最多的要搬十幾二十次家，那麽他們爲什麽能夠如此方便地搬家呢？
青客公寓的領導說，美國搬家搬得方便是因爲美國租房服務這個産業非常專業，美國人搬家不像中國這樣複雜，進去之後要搬電視、買床，還要把老家具處理掉等等，非常麻煩，所以大家能不搬家盡量不搬家，搬一次家會折騰掉一層皮，但是在美國租戶基本上只要帶個包就可以入住了。
美國爲什麽能夠做到這一點？因爲租房這個行業，美國已經做得非常專業，實現了流程化管理。一些具體問題方面，像家具、電器等等，都是標配，由租房公司來操作的，客戶只要把一些特殊的需求提交給租房公司，他們就一手代辦了。
美國的租房服務也是從競爭之中不斷得到提升的。以往，美國的租房公司特別多，而今天比較大的租房公司只有三家。這三家公司掌控了絕大多數的房源，且産品已流程化、標准化了，租房的整個服務可以保持在非常高的水准之上，從而使搬家變得更加便利。其實，日本的情況也相類似。日本最大的租房公司——伊本也是用流程化的管理，使搬家越來越方便。
而在中國，大家都知道租房市場是比較混亂的，只要找到社區的門面弄到兩個電話，就可以開個中介租房了。這種模式遇到了越來越多的挑戰，中國也在走像美國、像日本那樣的道路，變得越來越專業化、標准化、流程化。在這樣激烈競爭的背後，公寓租賃這個行業，也會有幾家大公司來壟斷，這其實是一種事實上的壟斷，一些前沿的租房的專業服務機構，已經開始探索流程的全互聯網化。
在軟件方面，比如要看房，一些新的技術像VR技術、在線直播等等都開始應用，簽約和支付也都實現了網上支付。簽約，可以把合同通過網絡傳給對方，對方可以在手機APP端直接修改，改完之後再傳回來，由專業公司確認並經雙方都確認之後，在網上直接就完成了簽約，現在網上支付已經很方便，付租金也很方便，所以看房租房就變得很方便。
租房公司還會提供標准化的裝修，所以這個房子和那個房子都差不多，租客只要去看地段，或者用看房的軟件看一看，而不一定到現場，接下來的簽約和支付都可以在網上，這就節約了人們很多的時間，這就是未來的一種租房模式。
這種租房模式實現了人口的數據化管理。對于政府整治群租，對實有人口的管理都是有好處的，所以這樣大的專業性的企業，政府也是非常支持的。
接下來我們聊一聊菜場，上個月我參觀了陸家嘴地區的一個菜場，這個菜場一直在向新加坡鄰裏中心學習，底樓是一個非常漂亮的菜場，幹淨、整潔。二樓是一個被稱爲“生活教時”的地方，生活教時的“時”是時間的“時”，它可以提供理發、健身、英語教育、廚藝學習等等社區服務，實際上是很多網紅店的集合，因爲這些網紅店開在了二樓，自帶流量，是一個非常時尚的、非常適合年輕人去的一個地方。
一樓的菜場非常幹淨，它的品牌名稱是“萬有集市”，意味著一萬個都有的集市，既有非常時尚的面包店，還有一些鮮果店、鮮花店等等，當然它的核心就是菜市場，菜市場裏面的菜整理得都非常好，有很多品牌供應商入駐其中。萬有集市的創始人是由幾個青聯委員創辦的，大都是80後的年輕人，而這批年輕人爲什麽盯住了菜市場去經營呢？
我覺得是因爲大家都看到了這一領域無比廣闊的空間。菜市場最早是爲了解決閑散就業而把社區的一塊公共商業拿出來，同時爲了服務周邊的老百姓，所以裏面的攤販都是散的，沒有規劃的，你來賣什麽東西，只要交了場地費就可以賣，那時，大家對于環境要求也不是特別高，所以傳統的菜市場都是髒亂差，汙水橫流，難以插腳。
這兩年，上海市政府推動菜市場標准化改建之後，菜市場變得整潔了起來，外觀也越來越漂亮，但是它的實質內容卻沒有變。
後來，上海蔬菜集團與永輝合作推出了升級版的菜市場叫上蔬永輝菜場，實現了統一付款模式，通過蔬菜的電子標簽，可以追溯蔬菜的産地，這就有點像超市了，但是它的樣子還是菜市場的樣子。
我想朝後再發展，它可能就會變成像萬有集市那樣的由一批年輕創業者推動的菜市場模式，這種菜市場模式所主導的是一種生活方式，它的運作更加專業，它把菜市場當成一個品牌去打造，這又是一個新的發展。
最後我們來聊一聊社區空間的運行，比如非常公益性的一些空間，像居委會的活動室、社區文化廣場、文化中心等等這樣的場地。很多領導對于這一塊的運作已經很不滿意，爲什麽呢？
因爲這一塊已經遭遇到了三個方面的問題，同時也是難以解決問題。
第一個問題是投入大，大量空間的運維，人力的投入，資金的投入都是非常大的。
第二個是碎片化，這些場地有的是歸街道管，有的是歸區裏的一些部門管，有的是歸居委會管，而且都非常的分散，所以把這些場地整合起來也是非常難的。
第三個是需求雜，因爲它背後所反映的是老百姓對這一塊的很大的訴求，有的是廣場舞大媽必須要占領的場地，有的是一些殘疾人的場地等等，各種需求是非常雜的。
對于這樣的一些空間的運營，政府現在的思路已經非常開放了，因爲如果再按照這種分散管理，資源碎片化的方法去運營，必將導致供給低效，服務效能跟不上，而這些問題都很難解決。
有一個領導曾說，一個街道有一個文化中心，每個文化中心都要辦一場社區納涼晚會，每個街道預算是10萬，而假如區裏對文化中心這個項目進行統籌的話，由一個機構來巡演，同樣是演12場，12個街道的話，成本可能就從分散到各個街道分別去演，可能會花120萬，而巡演，則可能只有降到50萬。
因爲碎片化，好多東西都沒辦法節約，比如搭納涼晚會的背景板，節目的導演、演員等等，都是可以通過批量采購而降低成本的，這就是運營的意義。
今天越來越多的政府領導會對這樣分散的碎片化的公共空間管理，提出更高的要求。
前面我講了三個方面的內容，一是租房，租房這個事是純市場化的運營。第二個是菜市場，菜市場是公共性的空間。第三個講的是公益性的空間。
最初像租房這樣純市場的空間運營，因爲有利可圖，所以很多專業運營機構在此深耕，通過多年的發展成爲非常專業的租房運營商。
菜市場雖然是一個公共性的服務空間，但是經過這麽多年的發展，也是從碎片化、散亂的狀態慢慢地向標准化的産品、集團化的管理運營、品牌化的運營方向在發展。
而反觀公益性空間，通過前兩個方面的發展趨勢，我們也會看到這樣的發展方向，即必然會有一個或幾個專業的運營機構産生，而途徑就是標准化、流程化、規模化、品牌化，只有這樣，空間才能讓更多人受益的，可以讓更多人參與，空間的活力才能更好地顯現，尤其是在上海這樣寸土寸金的大都市，這一發展的趨勢會更有意義。