深圳樓市要學新加坡，房價將何去何從？

文｜謝九

最近，深圳住建局局長張學凡表示要學習新加坡，將來讓深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。深圳向新加坡模式轉型，這將是國內住房發展史上的裏程碑事件。深圳一向引領全國改革的潮流，深圳樓市改革，是否會引發其他地方效仿，引發全國樓市巨變呢？

深圳之所以要痛下決心實現房地産發展模式轉型，是因爲充分認識到了高房價的危害。深圳房價目前已經超越北京和上海，躍居全國最高，即便如此，今年上半年，深圳的二手房房價還是大漲了15%。深圳房價大漲，多方面提升了企業的運行成本，最直接的影響就是土地成本越來越高，而員工面對高房價的壓力，反過來也會要求更高的工資收入，這也會提升企業的人力成本。

圖｜視覺中國

過去幾年，華爲、中興等企業開始將部分業務從深圳轉向周邊地區，一度引發高科技企業逃離深圳的傳言，以至于深圳市市長也公開回應，表示華爲、中興並沒有逃離深圳。不過，如果深圳房價繼續飙漲，會有越來越多的高科技企業將業務轉移出深圳。對于深圳而言，如果因爲房價動搖了高科技産業的根基，顯然是得不償失，所以，深圳才會成爲國內第一個率先站出來，公開表示要學習新加坡的城市。

那麽，新加坡模式到底是什麽呢？簡單來講，就是政府爲絕大多數人提供公共住房，少部分高收入人群通過市場方式來解決住房。目前新加坡有超過80%的人口居住在政府提供的組屋裏，不到20%的人自己購買私宅。組屋價格便宜，大概爲家庭年收入的5倍（我國很多一二線城市的房價收入比超過30倍），而且購買人能夠申請到很便宜的貸款利率，所以購買組屋對很多新加坡人基本沒有壓力。

新加坡組屋（圖｜視覺中國）

除了組屋之外，還有部分高收入人群可以自己購買私宅，新加坡的私宅價格很高，在全球範圍內也可跻身前列，不過對于新加坡政府而言，爲80%的民衆提供了住房之後，剩余部分就不需要太過操心了，也就是民生的歸民生，市場的歸市場。

上世紀90年代，我國停止住房實物分配，開始實行住房分配貨幣化改革，當時原本也是要借鑒新加坡模式的。1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出“建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系”。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。這基本上就是新加坡模式的翻版。

但事實上，中國的住房體系並沒有按照當初的設計來發展，尤其是到了2003年，中國的住房制度更是迎來一個大轉折，從新加坡模式轉向了香港模式。這一年，國務院發布《關于促進房地産市場持續健康發展的通知》，提出“房地産業關聯度高，帶動力強，已經成爲國民經濟的支柱産業。”基于這樣的認識，國內的住房供應政策也就完全轉向，“各地要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”。也正是從這個時候開始，國內的房價開始高速起飛。

房價的高速上漲拉動了經濟增長，爲地方政府帶來了豐厚的土地財政，而這些土地財政收入提升了地方政府投資的能力，反過來再度拉動力經濟增長，可以說，過去10多年，房地産的確成爲中國經濟當之無愧的頭號引擎。但是，度過了初級階段之後，這種模式對中國經濟的負面效應開始越來越明顯，一方面擠壓了其他産業的生存空間，同時高房價也帶來了諸多民生問題，大量民衆的收入被房價掏空之後，最終也影響到了中國經濟向消費轉型。

這一次深圳率先提出學習新加坡，其實就是中國房地産發展模式的一次回歸，從90年代的新加坡模式轉向香港模式，最終再度回歸到新加坡模式。深圳此次公開表示學習新加坡模式，是在深圳特區40周年的特殊時期，這樣的表態更容易引人聯想，深圳一向引領全國改革風氣之先，在這樣的特殊時點提出二次房改，將來有可能成爲全國效仿的對象，引發更多的城市向新加坡模式轉型嗎？

從目前來看，全國樓市向新加坡模式轉型的難度還是很大。深圳之所以成爲吃螃蟹者，很大程度上有深圳自身的特殊性。首先，深圳是一個高科技城市，高科技産業對于深圳的重要性遠高于房地産業，所以，當房地産的負面效應越來越明顯的時候，深圳市最先感受到傷害，並且能夠第一個做出反應。相比之下，其他城市對房地産負面效應的忍受程度遠高于深圳，甚至更多城市還是希望繼續刺激房地産發展。

更重要的是，深圳不僅有擺脫房地産的意願，而且有擺脫房地産的底氣。由于深圳有很強的高科技産業支撐，政府的財政收入並不依靠土地財政。深圳的土地財政依賴程度（土地出讓金/一般公共預算收入）不到20%，而國內90%以上的城市超過50%，所以，深圳有勇氣去做的事情，絕大多數城市都很難複制，當深圳率先向新加坡模式轉型時，很多城市還只能繼續沉浸在香港的土地財政模式下難以自拔。

不過，從更長遠來看，土地財政不可能永遠持續，如果未來越來越多的城市進入存量房交易時代，土地財政將不可避免的萎縮，到時候地方政府將不得不尋找新的收入來源，這也是我國爲什麽要力推房地産稅的重要原因。所以，如果將來房地産稅推出，土地財政從一次性收入轉爲長期收入，或許會有更多的城市效仿深圳。

除了對土地財政的依賴之外，很多地方城市不敢向新加坡模式轉型，更大的擔憂在于房價下跌。因爲一旦政府推出大規模保障性住房，勢必會對現有住房供應帶來沖擊，一旦房價大幅下跌，就有可能在銀行系統産生大規模壞賬，進而觸發金融危機。

過去幾年，北京房價大幅下跌，很大程度上就是因爲北京大規模推出“限競房”，政府限價的土地和新房大規模上市，極大增加了北京的樓市庫存。進入2020年，北京的土地市場上，限價土地開始明顯退潮，不限價的純商品住宅土地成爲主流，這也預示著，在經過了2年多的房價持續下跌之後，北京的樓市調控也進入轉折點。對當前中國樓市而言，控制房價下跌，和控制房價上漲同樣重要。

經過了20多年的高速發展之後，中國的樓市已經來到了相當重要的十字路口，到底是繼續堅持目前市場化爲主的模式走下去，還是以政府保障爲主，深圳將率先給出一個改革的樣本。

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