胡葆森今年66歲。
作爲建業系的創始人，也是早年的地産“三君子”之一，隨著王石、馮侖逐漸淡出，胡葆森成爲唯一一位堅守在一線的“元老”。循迹著美國鐵獅門的輕資産商業模式，今年5月，胡葆森將建業地産旗下的代建板塊中原建業分拆上市，成爲建業系第四個上市平台。3個月後，中原建業交出了上市後的首份半年報。
對比建業地産和中原建業兩家公司財報，可以看出，胡葆森對兩家公司的分工和經營思路，建業地産爲重資産，中原建業爲輕資産；重資産主深耕，向內下沉，輕資産主外拓，走出河南。
一手深耕，一手外拓，作爲胡葆森的“左膀右臂”，這兩家公司在今年上半年的業績走勢如何？
8月17日，中原建業召開2021年中期業績發布會，董事會主席兼非執行董事胡葆森（圖右）出席。
“快慢之分”
作爲重資産端的建業地産，這兩年的發展步伐已經被迫放慢。
曾經得益于龐大的河南人口和轟轟烈烈的城鎮化浪潮，建業地産從2016年的200億元到2019年實現千億元銷售額，僅僅用了不到五年時間。
但是，2019年後，受到布局限制、疫情影響、外來和本土新秀房企夾擊，建業地産的銷售額增速放緩了下來，胡葆森也將其稱之爲“主動放緩”，2020年建業地産全年實現1026.42億元，同比僅增加1.5%。而今年上半年，建業地産的銷售規模維持在300億元的台階之上，並無大幅度增加。
建業地産公告顯示，今年上半年重資産合同銷售金額錄得增長，達成310.53億元，同比增長3.5%。
而從輕資産端口來看，中原建業2021年上半年，其在管項目合約銷售金額約168.16億元，同比增長30%，這一增速明顯高于建業地産的增速。
與此同時，中原建業的擴張腳步也在加快。截至2021年6月30日，中原建業在管項目250個，同比增長37%，在管項目建築面積約爲3008萬平方米，同比增長25.2%。其中，2021年上半年新增的代建項目爲52個，新增合約建築面積573.36萬平方米，同比增長20%。
地産重資産的賽道無疑更加擁擠，而從輕資産端口，分拆上市後，中原建業成爲代建行業的龍頭企業，並且在管總建築面積僅次于綠城管理，排名第二位。
代建正處于規模增長的風口，對于這一點，胡葆森在中原建業的業績會上表示：“房地産白銀時代，行業對房地産開發商管理及運營要求越來越高，代建業務是其應對時局發展轉型的重要一步。”
胡葆森認爲，過去房地産高速發展得益于城鎮化的快速發展，而到後城鎮化時期，輕資産業務將會迎來發展時代。胡葆森在業績會上透露：“我大概從15年前開始和一些業界的朋友，對包括美國、歐洲、日本、新加坡、中國香港的房地産行業發展規律等進行研究，在房地産行業洗牌結束的時候，一些新的商業模式凸顯出來，這也讓優質的房地産開發商的品牌價值越來越大。像美國的鐵獅門，也是一種很典型的輕資産商業模式。”
“輕重之間”
8月18日，建業地産發布上半年財報顯示，其上半年營收203.57億元，較2020年同期上升56.4%；期內溢利爲10.25億元，較2020年同期上升30.4%；權益持有人應占溢利爲7.29億元，較2020年同期上升0.3%。
從盈利能力指標來看，上半年建業地産的毛利率爲17.9%，較2020年同期的23.7%下跌了5.8個百分點； 整體物業銷售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%；淨利潤率爲5.0%，較2020年同期的6.0%，下跌了1.0個百分點。
對于毛利率的下滑，建業地産方面指出，一是由于部分城市采用銷售去庫存策略刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間；二是去年疫情期間打折銷售物業項目陸續在本期交付結轉。
從上半年的營收和盈利來看，建業地産營收和利潤雖然保持較高增速，但是毛利率和淨利潤率均有下降，且在非控股權益溢利增加後，公司權益持有人的溢利增幅有限。
而從8月16日中原建業交出的上市來首份成績單來看，其特征是“盤子小”，但是盈利能力突出。2021上半年，中原建業營業收入爲6.35億元，同比上升32%；實現淨利潤3.62億元，同比上升20%。與此同時，中原建業上半年淨利潤率爲57%，居于行業第一位。
截至2021年6月30日，中原建業無任何借款，維持于淨現金狀態，資本負債比率爲零。據其公司管理層透露，全年淨利潤率預計維持在60%左右。
相比重資産端口，輕資産的優勢凸顯出來——盤子小、利潤高、無負債。而建業地産方面， 根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，建業地産剔除預收款後的資産負債率爲87.2%，淨負債率爲92.6%，現金短債比爲1.93。由此，建業地産2021年中期指標一項超阈值，繼續保持“黃檔”行列。由此來看，建業地産未來仍然需要進一步降負債。
“內外有別”
建業地産和中原建業，一個主內，一個主外。
一直以來，作爲“河南王”，建業地産始終堅守河南，向下沉澱，向內開拓，從市到縣，創造了在一個省份銷售千億的紀錄。但是，隨著河南省省內競爭加劇、建業地産增速下滑的局面下，胡葆森在“建業系”的版圖中分出中原建業，以輕資産業務爲主打，堅定了加快“走出去”的戰略。
從上半年“走出去”的情況來看，中原建業新簽約的52個代建項目中，省外項目有9個，新增合約建築面積92.86萬平方米，占總新增合約面積的16%；與此同時，中原建業河南省內項目的收入爲5.96億元，增長26.5%，占比總收入93.9%，較去年同期下降4個百分點，而河南省外的項目營收則爲3863.4萬元，同比增長了307.8%。
由此可以看出，目前，河南省依然爲中原建業營收的基石，且短時間內很難改變，但是，省外拓展的速度也確實在加快。
在全國擴張策略中，胡葆森以河南省會鄭州爲圓心劃出了半徑500公裏的覆蓋範圍，稱之爲“大中原區”，即“距離鄭州約500公裏的廣闊區域 ，覆蓋河南、湖北、陝西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等8個省份”。
上半年，中原建業的首個跨省合作簽約達成，即與西安地産商榮華控股達成戰略合作，陝西成爲中原建業走出去的第一站。
“向河南省外擴張是公司在管面積快速增長的重要原因之一，未來省外項目將成爲中原建業收入增長的重要驅動力。”中原建業管理層在業績會上表示。
據中原建業管理層透露，2021年下半年，在“大中原戰略”的指導下，將確保全年實現周邊七省全進駐，形成成熟的省外業務拓展、運營及品牌落地的工作經驗。
在拓展河南省外的項目中，與大型龍頭房企“分羹”或許較難，中原建業選擇的合作夥伴傾向于中小型開發商，“向下”尋找。一位熟悉中原建業外拓的業內人士稱：“一些中小房企也有合作需求，比如在企業或項目資金流動性緊張的情況下，更需要這種合作模式。”
未來，在河南省內的競爭中，對于建業地産來說，如何保住“河南老大哥”的位置，在萬科、融創等外來龍頭房企和本土房企正商、永威的夾擊之下，守好河南省會鄭州的市場份額，進一步探索規模擴張空間，並且維持利潤率，是屬于建業地産“向內”的挑戰。
而在河南省外的擴張中，對于中原建業來說，怎樣在規模、速度、利潤之間實現平衡，讓河南省外的人們認可“建業品牌”，並維持較高的毛利水平，是中原建業所面臨的挑戰，也是胡葆森賦予代建板塊的重任。
新京報記者 徐倩 圖片來源 企業供圖
編輯 楊娟娟 校對 趙琳