金融界網9月16日消息 觀點指數研究院在2021博鳌房地産論壇發布《觀點指數·2021中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2021年度地産風尚企業表現報告）。
銷售回顧：去化與促回款
前100房企銷售同比增長37.4％，19家房企超1000億
觀點指數發布的“2021年1-6月房地産企業銷售金額表現”研究顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額71221.8億元，同比增長37.4％，較2019年同期增長33.8％，兩年複合增長率爲15.7％。
數據來源：觀點指數整理
6月是房企上半年搶收的時點，前100房企當月錄得全口徑總銷售額爲14647億元，達到年內高峰。但在高基數的影響下，今年6月銷售較2020年及2019年同期分別增長0.4％和13.7％，呈現下降趨勢。
數據來源：觀點指數整理
從整體銷售情況來看，2021年上半年前100房企整體銷售金額上漲明顯。其中，全口徑銷售金額超過1000億元的房企有19家，較去年同期增加6家。全口徑銷售金額處于400-1000億元的房企有37家，較去年同期增加10家。全口徑銷售金額處于400億元以下的房企數量明顯減少，由60家降至44家。
土地觀察：投資分化明顯
房企拿地策略分化明顯，12家新增貨值超1000億
2021年上半年有12家房企新增貨值超過1000億元，較1-5月增加4家；25家房企新增貨值超過500億元，較1-5月增加3家。
從今年上半年拿地銷售比這一指標來看，在實施集中供地政策背景下，房企選擇和實施拿地戰略不同，土地投資支出力度分化明顯。
據觀點指數統計，46％房企采取謹慎的拿地策略，拿地銷售比位于20％以下；35％的房企拿地銷售比位于20％-40％之間；19％的房企積極擴儲，拿地銷售比位于40％以上，這其中約有8％的房企拿地銷售比例位于60％以上，主要是以國企爲主的頭部房企和區域深耕房企。
地産金融：分化加劇
信用債融資成本攀升，資金規模銳減
觀點指數統計，上半年房地産行業共發行387只信用債，發行總額達3695.33億人民幣，同比增長9.39％。 票面利率區間爲2.54％-9.00％，平均利率爲4.62％，中位數爲4.25％。 相較于去年同期平均利率4.31％，中位數3.98％，今年1-6月境內債券融資成本稍有升高，且高利率的債券比例增長顯著。
上半年發行的債券中，約43.5％的債券發行總額落在10-30億區間；約48％的債券發行總額落在1-10億區間。中國恒大于2021年4月發行單項總額最大債券，發行總額爲82億元，票面利率爲7.0％，融資成本高于平均水平。
後疫情時代，房企發債融資的實際監管力度全面升級，債券淨融資額顯著下降。“三道紅線”倒逼房企加速降負債、促進銷售，增大自有資金比例，同時金融監管升級效果逐漸顯現，房地産開發類企業信用債淨融資規模逐步由正轉負。
2021年上半年，房企信用債淨融資總額爲-146.96億元，相較2020年同期減少了1633.96億元。房地産債權融資縮減的主要原因在于上半年到期償還量的激增，行業面臨償債高峰期。
從債券類別來看，1-6月境內債券融資規模依舊以公司債爲主，但受債券市場周期性影響，3-5月期間公司債發行規模縮減；中期債券在2-4月期間呈增長狀態，5月和6月規模縮減至年初發行水平；資産支持證券在4月、5月處于低水平狀態，6月發行額恢複至年初水平。
候選企業ROE明顯分化，淨負債率達標率56.5％
淨資産收益率是衡量企業資本積累與盈利能力的重要指標，在樣本企業中存在較爲明顯的分化差異。千億元規模的房企是數量最多的，同時在這一指標上分化最爲嚴重，主要分布在1％-15％區間。總體而言，樣本房企ROE水平存在隨資産規模上升而下降的趨勢，並且腰部房企差異最大。
與ROE指標相似，腰部企業毛利率差異最大，分布在18％-43％區間；但不同的是萬億以上企業的毛利率處于中低水平，並且毛利率存在隨資産規模上升而下降的趨勢。
淨利率存在隨資産規模上升而下降的趨勢，萬億以上大規模企業的淨利率分布在5％-20％內；千億企業分布區間爲4-25％，中位數約爲10.5％。
淨負債率與現金短債比是“三道紅線”中衡量流動性與償債能力的重要指標，直接決定有息負債的增長規模，同時也是目前房企優化財務結構，降杠杆的成果體現。總體來看，觀點指數測算2021年上半年樣本企業中淨負債率的達標率爲78.3％，現金短債比的達標率爲87％。
地産基金：真股權與價值投資
債務違約居高不下，私募基金股權投資成大勢所趨
據觀點指數統計，2021年1-6月，房地産開發類企業信用債總發行量3372.96億元，較去年同比增長3.72％，從淨融資額角度看，後疫情時期房企融資監管力度全面升級，債券淨融資額顯著下降。 從近幾年房地産企業信用債發行情況來看，2020年信用債融資規模較2019年有明顯提高，主要是受到2020年3、4月信用債發行量井噴影響。 而2021年房地産企業信用債達到償債頂峰，2019年-2021年每年償還額均超過4000億。
2021年上半年，信用債違約事件屢見不鮮。房地産行業違約規模約爲192億元，居于所有行業之首。房地産企業本身負債率相對較高，再加上債務到期、融資環境趨緊等問題集中爆發，讓不少房企資金鏈難以維系，容易出現違約情況。
融資和降杠杆的雙重壓力下，房企開始將目光從原先的抵押類債權融資轉向私募股權投資。從原先的純資金加杠杆轉變爲股權資本、並購、戰略股東等合作方式。去杠杆開始成爲監管引導的主題，債權融資向股權融資發展也是大勢所趨，收益與風險並存的房地産私募股權基金越來越受到行業重視。房地産私募股權基金必須適應由資金輔助角色變爲主動參與管理，回歸投資本源，打造投融管退的核心競爭力。
産業運營：REITs與增值未來
首批公募REITs上市，産業地産迎來發展機遇
2021年6月21日，中國首批基礎設施公募REITs正式登陸資本市場。首批公募REITs共有9單，其中産城發展類項目占到5單，具體可細分爲3單産業園區和2單物流倉儲。
公募REITs能夠打通産業園區“投融管退”的資本閉環，強調“強資産、弱主體”，重視底層資産質量，與目前國內現存的多數“強主體”産品大相徑庭。
在公募REITs推行的大背景下，國內自持園區的開發商更應著重思考如何通過運營提升資産水平，如何實現多渠道招商，既滿足入駐企業需求、留住企業，又能讓地方放心、提高區內産業發展水平，使得所持有的項目更具備證券化的條件。
物流地産：投資與擴張
龍頭地位穩固，消費新需求刺激倉庫租賃
當 前中國的物流地産市場發生了翻天覆地的變化，盡管仍舊是“一超多強”的局面，但普洛斯的市場占比已然逐步下降，各路物流企業、房地産商、金融機構以及電商企業等紛紛加入競爭。
數據來源：戴德梁行，觀點指數整理
值得關注的是，上半年新入市的倉儲面積大部分由即時零售相關行業吸納。即時零售行業對倉儲空間旺盛的需求明顯高于市場普遍的預期，發展前景看好。另外，消費者在上半年對快時尚類的商品需求充足，推動倉儲需求進一步發展。另外，受新冠疫情影響生鮮電商平台業務激增，一定程度上爲相關倉儲配送行業的加速發展創造了新的機遇。
康養運營：需求與缺口
“七普”數據顯露養老需求，機構分布不平衡問題待解
5月中旬，國家統計局發布第七次人口普查數據： 截至2020年11月1日，中國人口達14.1億。 而60歲以上人口爲2.64億人，占全國總人口的18.7％； 其中，65歲及以上人口爲1.91億人，占比13.50％。 與2019年相比，我國65歲以上人口增加了約1461萬人，正加速向深度老齡化社會邁進。
根據民政部統計的數據，截至2021年二季度，我國共有提供住宿的養老機構39085個，環比增長1.07％；共可提供床位約495萬張，全國範圍內，平均每千名65歲以上老人才擁有25.8個養老機構床位，而大部分的省市居于全國平均數之下。
除此之外，養老床位結構性失衡的問題也十分突出。養老産業的發展往往與當地經濟發展、醫療資源配套以及政策支持力度等相適應，故經濟發達地區以及養老機構建設示範性省市，往往會有較高的床位普及率。可以看到，養老床位供給水平在全國平均水平之上的城市，大部分處于京津冀、長三角地區。這些是我國養老機構發展最早、最密集的地區，制度比較健全，機構質量也較高。
文旅運營：盈利與深耕
盈利問題難解，企業深耕文旅不動搖
觀點指數彙總了部分房企2021上半年度的項目發展情況。 根據華僑城2021年中報披露，2021年上半年度華僑城實現綜合旅遊收入189.22億元，占營收82.22％，同比增加89.93％。 華僑城的文旅業務收入對企業利潤的貢獻之高是房企中少有的。
文旅運營的一般思路大致可以總結爲先攬下文旅地塊，建設文旅項目，同時在其周邊配套商業及住宅項目，實現多元業務的協同效應。縱觀行業中的多個企業，除華僑城曾有明確表示其文旅項目處于盈利當中之外，其余企業對文旅産業都仍處在積極的展望當中。尤其是經曆了疫情“黑天鵝”之後，部分企業財報仍顯示虧損，文旅地産之路似乎並不順坦。
以房企而言，盡管大部分房企目前只能以其他業務的收入來反哺文旅運營，但是進軍文旅産業的進程並沒有被按下暫停鍵。究其原因，首先是房企瞄准了極具擴張潛力的旅遊消費市場；其次是房企單一的房産銷售業務已經無法適應行業的發展，多元化業務發展是房企的必然選擇。
聯合辦公：轉型與盈利
行業規模不經濟如何破局
據觀點指數不完全統計，上半年聯合辦公行業共計開業32家門店，觀察新開業門店的類型發現，輕資産運營模式的占比逐年增長，占比達50％。
在上半年企業新簽約項目中，輕資産模式占比高達79.17％，主要是由于優客工場轉型輕資産模式。從2020年6月30日到2021年6月30日，優客工場輕資産模式下簽約的空間總數增加了141％，簽約項目數量位于聯辦行業首位。
觀察優客工場二季度財報，輕資産模式收入規模1520萬元，同比增長292.1％，輕資産毛利同比增長228.6％。調整後淨虧損2190萬元，同比收窄72.3％。輕資産模式下爲優客工場帶來規模與營收雙增長。但優客工場的虧損、市值偏低、資金等問題尚未得到明顯改善。
而另一聯辦行業企業，創富港則依舊堅持走“二房東”路線。2021年上半年，創富港實現營業收入3.11億元，同比增長10.69％。實現淨利潤1661.14萬元。創富港的公告數據顯示，“二房東”模式下，規模增長的同時，淨利潤並不隨之增加。相反，當同期新增面積增長時，淨利潤出現回落，新增面積減少時，淨利潤出現上浮。
規模化不代表盈利，當前行業仍舊處于盈利模式探索階段，不管是輕資産模式抑或是堅持走“二房東”模式，提升企業本身的運營管理能力才是盈利的關鍵。
長租公寓：強監管與光明未來
行業政策利好，資金監管升級
今年3月份，解決“大城市住房突出問題”首次在兩會中被提及，租賃住房領域亦有著墨。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
繼去年長租企業相繼暴雷後，今年的政府工作報告中提出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等措施，緩解大城市住房問題。
中央層面上，今年4月國家發改委發布《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》以及六部門聯合發布《關于加強輕資産住房租賃企業監管的意見》。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
此外，上半年一線城市加強監管力度，住房租賃資金被全面納入監管。
數據來源：各地政府網，觀點指數整理
此外，爲規範長租市場發展，各地政府就土地供應、減稅補貼、租賃企業保障等多方面提出了新的政策文件。各項利好政策下，長租行業將迎來發展新方向。未來，越來越多的年輕人會進入租賃住房的保障體系中，行業也將朝著更加規範、健康、穩定的方向發展。
物業服務：資本分化與深耕價值
社區增值量變累積，細分領域空間仍存
由于社區本身擁有巨大的人口流量，隨著物業服務企業服務面積增多，所産生社區增值服務的收入也會顯著增長，進而産生規模效益。 可以認爲，物業服務企業的管理面積與其增值服務收入基本呈現正相關關系。
規模並非影響物業服務企業開展社區增值服務的唯一因素。換而言之，在當下競爭加劇背景下，規模並不占優的企業可以通過深度挖掘社區增值服務業務，從而突破規模限制，獲得市場青睐。從企業層面來看，社區增值服務與基礎物業服務共享人工，具有較高的毛利率，對物業服務企業增收減負的貢獻更加突出。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
26家樣本物企的基礎物管服務毛利率在10.6％到34.6％之間，均值爲23.72％，而社區增值服務毛利率區間爲30.3％-95％之間，均值爲48.97％。
整體來看，盡管可能存在行業間收入業務類別差異，但對比結果顯示，物管公司在社區增值服務細分領域可挖掘空間依舊充足，除了增加服務種類，對現有業務的深度挖掘、規模提升同樣十分重要。
市值沉浮下的行業兩極
從市值上來看，市值整體與在管面積基本呈正相關關系，皮爾遜相關系數爲0.70。
現時物管板塊呈現明顯的估值分化狀態，業績狀況良好、不斷拓展新業務領域的大型龍頭物企，股價穩步上漲。服務優質、結合商管或其他創新業務的中小物管企業，亦有機會受到市場認可。而營收規模較小、增長潛力亦不足的中小型物企則在投資者可選標的日益充足的情況下，股市表現欠佳。
近年大批量同質化中小型物企的上市，使得大量中小物管股股價整體向下調整。與發行價相比，目前（截至2021年9月2日）港股48只物業股中，仍有17只物業股的股價處于破發狀態，亦有數只物管股成交量低迷，股價長期低位徘徊，反映了二級市場對普通中小物管股的熱情正逐漸冷卻。
與此同時，5月28日碧桂園服務與雅生活先後宣布配股，分別融資104.88億港元與32.59億港元，助力其業績增長與業務探索。可以看到，一級市場和二級市場上的資金都更容易聚集在板塊頭部優質龍頭企業上，而規模較小、增長潛力不足的物管企業或有被資本市場邊緣化的風險。
商業縱覽：順勢謀變
商業輕資産大勢所趨，入局企業競爭白熱化
輕資産依然是上半年逃不開的關鍵詞。 近年來，商業地産企業對輕資産的探索不斷加快，並滲透到各類商業業態中。 具體表現爲企業分拆輕資産相關業務，尋求登陸資本市場。 同時，也加速對外進行輕資産服務輸出。
加入輕資産大軍的商業開發商越來越多，主要有新加坡的凱德、國內的萬達商管、華潤萬象生活、印力集團、新城控股、愛琴海集團、寶龍商業、保利商業等。分拆商業地産業務，以商管形式上市是目前比較熱門的方式，寶龍商業、星盛商管、合景悠活、華潤萬象生活、中駿商管等企業是其中的代表。
創新業態方面，輕資産同樣是熱點之一。多家企業通過輸出管理和服務，減少租金成本的支出，如優客工場、Distrii辦伴等都重點發展輕資産。房企酒店業務也寄希望于通過輕資産，實現業績的增長。世茂、綠地等企業近年來一直在通過自創品牌對外進行輕資産輸出。
從目前的情況來看，無論是出于資金投入，亦或是規模擴張方面的考量，輕資産都是行之有效的方式，因此成爲當下企業尋求突破的路徑之一。但同樣的，越來越多企業加入，勢必帶來更加激烈的競爭，而企業的品牌號召力和運營能力將成爲制勝關鍵。
本文源自金融界網