最近，河南總是翻著花樣喜提熱搜……
河南村鎮銀行的事還沒消停，爛尾樓遍地和業主聲明“強制斷供”的新聞又把鄭州推上熱搜。
因爲鄭州是全國爛尾樓數量最多、比例最高、目前“強制斷供”排第一的城市……
爛尾斷供這事，波及範圍和性質比村鎮銀行嚴重得多，本不想趟渾水，經不住後台不斷有人問，我只能試試能否踩鋼絲說幾句。
有些城市不甘人後，上高杠杆，在房地産上搞大躍進，財政、GDP、就業都被盤活，只要房價穩中向好，不斷吸引更多人（外地研究生？）接盤，就能一直玩下去。
現在鄭州被推上風口浪尖，是因爲過去10年，鄭州發展非常快，城市面貌日新月異，吸引越來越多本省外地人，關注度很高。
但還有一座省城，也想走捷徑，結果爛尾樓遍地，只是當時全國大環境還可以，沒爆出來——
昆明
從根本原因上看，這次房地産玩不轉了，在于房價持續上漲，房地産持續産生爆炸式財富效應的時代，一去不複返了。
背後更本質的問題，在于中國城市化紅利接近枯竭（老韭菜已割完），老齡化問題日趨嚴重（新韭菜長不動），經濟高增長一去不複返。
這種時代背景下，房價整體上不可能再翻著跟頭漲，能原地踏步，穩住不大跌，等居民收入一點點追上來，把泡沫一點點稀釋掉，就謝天謝地了。
這道理，過去三年，力哥在無數文章裏，苦口婆心說過無數次，一直勸大家別再想著通過加杠杆買房投機暴富。
要投資，只投嚴格限貸限購的一線或極少數強二線市中心成熟地段（交通、商業、教育、醫療、綠化配套齊全）的純住宅次新房（房齡最長不超過20年）。
這個大趨勢的根本性轉變，有些成熟穩健的開發商，三四年前就預見到，所以萬科才會打出“活下去”的驚人口號。
當時很多吃瓜群衆甚至業內同行，覺得萬科在賣慘式作秀，房企哪到生死存亡的危急之秋了？
有句話說得很奧妙，姚言，就是遙遙領先的預言。
但要推動事物從量變轉向質變，不能光有根本原因，還要有直接原因，也就是導火索和催化劑。
導火索有二：
一是去年政策對房地産市場的過度打壓。
2020年疫情防控形勢喜人，下半年經濟報複性反彈，尤其對比歐美日韓印俄巴，我們基本面好到炸裂，就給2021年大力推進社會公平和共同富裕，留出“空間”。
房地産天然是資本密集型行業，對大額資金周轉依賴度極高，本來行業就在下行，再一卡脖子，那些之前過于激進，杠杆上太高的開發商，馬上就不行了，最典型的就是恒大。
恒大近兩年股價走勢
同時，爲救中小微企業大幅放寬的抵押經營貸，利率不到4%，比房貸低多了，也被大量用于買房，再度推升部分大城市房價，以深圳最典型，後來也被嚴令禁止。
結果是很多限貸嚴格的城市，剛需改善不得不頂著6%+懲罰性利率，硬著頭皮貸款買。
二是今年以來更嚴重的問題。
在樓市，這個問題只是第二根導火索，不是根本原因。
但在更廣大領域，直接導致不少人對未來預期發生根本性扭轉。
經濟遭遇低迷困境，改開史上發生過多次。
1989-90年、1998-99年、2008-09年，2013年，2018年，還有最近的2020年。
除了第一次，後面那幾次，中國面對的都只是經濟問題。
是經濟問題，就不會太難辦。
畢竟，只要不打仗，不內亂，全國人民一心向錢看，一邊苦逼搬磚，一邊熱衷消費，經濟總能好起來。
但如果是其他問題，這種不確定性帶來的風險，很難評估。
結果就是很多人預期轉向保守。
很多非必需消費，能省則省，准備過不知道還會持續多久的冬。
非必要投資，包括買房，除非結婚剛需或孩子上學，否則也更傾向緩一緩，看一看，手上多留點現金，難不准哪天就失業了。
這導致今年房産銷量斷崖式下跌。
本來資金就緊張，房子又不好賣，資金回籠困難，越來越多開發商hold不住了。
融創、世茂、綠地、富力、綠城、陽光城、佳兆業、雅居樂、華夏幸福、融信、榮盛、奧園、建業、正榮、泰禾、新力、弘陽、花樣年……
有些在海外上市的公司債都違約了，會被全球金融市場拉黑，說明資金鏈已緊張到連最後臉面都不要了，哪還顧得上爛尾樓？
很多人問，河南村鎮銀行的錢，都被新財富潤老板走了嗎？
人都潤了，不可能一點錢不潤，光著屁股跑路。
但本來在家鄉混得人五人六，呼風喚雨的“一代天驕”，不到萬不得已，不會輕易走這條路。
說明從銀行搞出來的錢，大頭都拿去投資了，但現在收不回來，沒法把賬填平，這才炸了，不得不潤。
在河南，什麽樣的投資，能吸收那麽龐大的資金量，前些年又預期能帶來很不錯的回報呢？
合理推測是：“假存款”裏的錢，多數已變成土地出讓金和爛尾的鋼筋水泥。
所以這兩件事，本質是一回事。
這兩年最慘的人，應該是貸高利率房貸，買自家公司爛尾樓，全家積蓄都買了自家公司暴雷理財，又被公司裁員，還拖欠補償金的地産人……
這比互聯網、教培、餐飲、旅遊行業小夥伴，慘太多了……
你們只是失業，人家是六個錢包棺材本全搭進去了……
咱國人一個比一個識時務，這就是考編卷上天的背景。
現在富人和明星成了輿論市場弱勢群體，所以易烊千玺才會被千夫指萬夫罵。
今天看到個新聞，總結上海爛尾樓盤，發現有個網紅濱江盤，前年我一度看中，想去打新，後來出于種種原因放棄。
我勒個去！結果現在也爛尾了！
爛尾這事，不僅和城市有關，更取決于開發商的城市布局。
網上爆出的強制斷供名單裏，恒大占比最高。
既因爲恒大是一線開發商裏問題最嚴重的，也因爲動靜太大，改變大衆預期，後來者不敢輕易上車恒大，導致惡性循環。
就今天，還有人問：力哥，你推薦的板塊（成熟區域）沒新盤，我看那個板塊（潛力新城）新盤不少，規劃高大上，能不能下手？
我就納悶，都2202年了，平時不看新聞嗎？買成熟板塊二手房怎麽了？爲啥非盯著城鄉結合部還沒造好的新房？
不管存款、買房還是買股票基金，本質都是買預期，如果預期扭轉，信任沒了，就很麻煩。
最後說說商品房預售制。
很多人把爛尾斷供原因歸結爲萬惡的預售制。
還有些博眼球的短視頻說，全世界只有中國搞這套東西。
這不睜眼說瞎話嗎？
不管是德國、法國、日本、新加坡，還是泰國、柬埔寨、菲律賓、馬來西亞，都有商品房預售制。
原因還是房地産開發對資金需求太大，開發商需要在商品交付前，先拿到點預付款，以周轉資金。
就像房屋裝修合同，一般開工前先打一部分，水電施工完畢和油木施工完畢，再分別打一部分，等全屋裝修完畢，打尾款。
給開發商的預付款，也應如此，到某個施工節點，再把下一階段款項打過去。
但這麽做，付款流程比較長，交易成本比較高，開發商用錢也不舒服，更傾向訂合同時，就要購房者付清全款。
這也可以，把提前預付全款的資金成本折算出來，給出比周邊二手房更有競爭力的房價，一樣有人買單。
問題就在，誰來監管開發商不會挪用資金？
普通消費者肯定管不了，這是需要政府牽頭，銀行負責。
但這麽多錢躺銀行監管賬戶裏多浪費啊，開發商要賺錢，天然有資金來回周轉，拆東牆補西牆的本能沖動。
我以前寫過篇爆款：《西港泡沫，即將崩盤！》
西哈努克港，柬埔寨風景最優美的海濱城市，爲刺激經濟，開放線下菠菜業，但因缺乏監管，各種線上菠菜網站和電信詐騙分子雲集。
巨大財富效應又吸引大量房地産投機客，開發商急功近利，搞了好多豆腐渣工程，整個西港烏煙瘴氣，物價飛漲，民怨沸騰。
三年前，柬埔寨政府叫停網絡菠菜，擊鼓傳花突然崩了。
現在西港華人，不到當年極盛時的1/10，因爲開發商資金缺乏監管，泡沫一崩，成鳥獸散，加上疫情沖擊，現在西港遍地爛尾樓，和90年代海南一樣。
所以問題關鍵，不在預售制，而在預售資金監管。
能否監管好資金，關鍵看有沒有成熟的法治環境。
在村鎮銀行和強制斷供兩大負面夾擊下，這兩天銀行股大跌，今天其他主要指數都收紅，只有滬指被銀行地産兩大權重帶綠。
針對強制斷供，今天不少銀行緊急回應。
我看了回應內容，有種想哭的沖動。
銀行根本不關心客戶斷供要負什麽法律責任，會有什麽後果，大不了走法律流程，不還就上黑名單，一輩子鉚著你。
銀行關心的是自己的業績和股價。
所有銀行都說，停貸樓盤涉及面非常小，沒事的。
昨天央行回應，也這個口吻。
就最近，我聽銀行朋友說，信貸部都忙瘋了，貸出去好多只有3.6%的經營貸。
你猜，這些錢，最終會流向哪裏？
A、投資實業，購置設備，招兵買馬，擴大生産
B、吃光用光買買買
C、買房
D、炒股
E、潤
所以說，要多看事物積極樂觀的一面，央行都說了，放心，沒事的。
要相信，明天一定會更好，歐力給！
