原創 鎮長助理
公衆號 大樹鄉長
2022年的中國經濟承壓，房地産作爲經濟的“興奮劑”，又一次被拎上台面。
從各地逐步放開購房限制到央行銀保監會下限LPR 20個基點，可以說穩房市保經濟的力度是肉眼可見。
沒辦法，房地産涉及太多民生行業，對當下經濟刺激肉眼可見，我們太需要解決問題，甯可讓未來到來的代價變得更不可承受一點。
另一方面，向居民轉移杠杆又太容易，幾乎是所有行爲中阻力最小的、又能讓決策群體受益最大的。
所以它叫“夜壺”，好用，但台面上的人都知道它上不了台面。
同樣是在全球經濟大潮中起伏，越南跟隨“老大哥”的腳步，在發展房地産經濟的道路上也是一路狂奔。
前文《神話越南，就是在神話中國》中說到，越南的發展路徑和制度與中國相像，但越南的底子差、上限低，那麽過快過熱的房地産又會對越南産生什麽影響呢？
今天，我們就站在“過來人”的視角再讀越南，一方面看看能否捕捉到一些機會，另一方面對越南的審視其實也是在審視我們自己，有些事對當下的我們仍然有警醒作用。
首先，越南底子差、起點低是客觀事實。
哪怕是在東盟十國中，無論是GDP總量還是人均GDP水平，越南都是後5位，新加坡+亞洲四小虎（印馬泰菲）都穩壓越南一頭。
大家平時看不上的泰國，其實也是産業和資本的輸出國，越南不少的代工業可是承接自泰國。
新加坡+亞洲四小虎+越南的GDP總量 數據來源：世界銀行
打個形象的比方，今天我們誇越南，不是誇一個年級第一的高中生說，加油爭取考進清華北大；而是看到一個剛剛養成良好學習習慣的小學生，鼓勵他，好好學，你以後出息大著呢。
從小學到初中，從初中到高中，再從高中到大學，就像一次次的産業升級，每進入一個新的階段前要經過激烈地競爭才能脫穎而出；
進入新的階段後要學習掌握的東西也會更多，能不能應付地過來還得繼續觀察。
而在産業升級的路線選擇中，亞洲四小龍和四小虎的路線其實是不一樣的，這在一定程度上也決定了他們的命運。
韓國在樸正熙的獨裁統治時期，不理睬西方“比較優勢”的那一套理論，舉全國之力大肆投資造船、電子、機械、鋼鐵、汽車、石化等重工業。
到樸正熙遇刺身亡後一年即1980年，韓國重化工業在整個制造業的比重達到了54%，用18年締造了“漢江奇迹”，爲韓國成爲發達國家打下堅實基礎。
蔣經國治台16年，在他實際執政後的第二年即1973年，他就開始了“十大建設”，在十大建設中6項是交通基礎建設，3項是重工業（鋼鐵、造船、石油化工），1項是能源（核能）。
到1978年台灣重工業産值占制造業的51.6%，基本實現了重工業化，台灣經濟就此起飛。
哪怕是正在搞産業升級的我們，在改革開放前就已經有東北這樣的重工和化工基地，就已經有能力搞大飛機、搞核潛艇這樣的高端制造了。
而單純從“比較優勢”出發，從衣服、玩具代工起步的四小虎，如今還是中收入或中低收入國家。
舉這些例子無外乎在說明一個最基本的道理：
先發國家先輕工業再重工業是因爲他們在走一條全新的道路，每一步都是探索；而後發國家要實現工業化，前期基礎設施的建設以及重工業化的實現是跨過工業化進程中最爲關鍵的一步。
越南走的是哪一條路線呢？雖然大家都是外向型經濟，但目前來看更接近“四小虎”的模式。
從經驗或者規律出發，觀察一國能否突破關鍵性的發展節點，才能幫助我們判斷它的長期發展潛力和投資價值。
起點低反過來說是經濟增長空間巨大，越南仍然有很多投資機會，而且在不同階段會表現出不同的機會；
但研發投入低（見《神話越南，就是在神話中國》）、重工業化的缺失以及高度依賴外資是無法保證越南有長期穩定向上的經濟發展曲線。
越南優勢很明顯，比如人口紅利，比如相對勤勞，比如東盟産業分工合作明顯，但掣肘越南的短板因素也很明顯，而且國際的大環境在近幾年是趨向對抗而非合作，這又爲全球化的經濟發展蒙上了不確定性的陰雲。
因此對于投資越南，從控制風險、控制回撤的角度來說，做短期優于做長期，做右側優于做左側。
而且也不必捧一踩一去制造焦慮和危機感，因爲僅僅從投資來看，投資大市值大藍籌是一種財富增值的方式，投資小市值高成長也是一種方式；持有蘋果的股票是一種邏輯，持有蘋果供應商的股票又是另一種邏輯。
下面具體談一談房地産經濟。
客觀地說，房地産及其帶動的産業在過去的確紮紮實實地助力了我們經濟的快速發展。
拉動經濟靠“三駕馬車”——投資、消費和出口，但在那個國貨還是劣質山寨的年代，在那個只能代工、利潤要被外國産品拿走大部分的年代，房市帶動的固定投資以及消費是我們不多的可選項。
這樣，我們才能把自己人的錢用于投資和消費並留在中國的本土，企業和政府才能在短時間內募集到大量資金用于城市化和工業化。
但時移世易，我們一定不能再走老路，高房價對需求的擠壓和高負債對系統安全的危害是有目共睹的。
越南也搞起了房地産經濟，而且比起中國，越南的步子邁的更大。
2014年，越南修訂《住房法》，新的住房法允許擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可在越南購買房屋，可購買公寓和包含土地産權的別墅。
允許外資進入，加上經濟蓬勃發展，越南近年來住房供應量和成交量都出現了井噴。
根據越南建設部報告，2022年第一季度，河內、胡志明市、岘港、海防、平陽、同奈、慶和等8個地區房價出現了相當高的漲幅。
以胡志明市爲例：房價已經到達10年來曆史高點，商品房均價達到3300美元/平米，折合人民幣22000元/平米，同比增長27%；而胡志明市的月平均工資呢？大概折合人民幣2200元。房價收入比幾乎要趕上深圳的58%、北京的61%（2020年數據）。
而且隨著越南房市的對外開放，大量外資進入房市交易，國外機構和個人占比接近5成，這種泡沫不得不讓人想起了97年亞洲金融危機。
越南房價走勢
中國借助房地産搞“土地財政”和“土地金融”，利用賣地收入以及抵押土地獲得的資金推動城市化和工業化，地方政府在推動經濟發展過程中是直接參與人，像一個公司一樣在城市中搞投資，當然在客觀上也推高了房價，具體的推高機制在前文《黃金時代結束，等待中國的會是滯脹嗎？》有講。
可以說，如果越南政府不是以這種角色參與到經濟當中，那麽越南房價是難以持續維持高位的。
但另一面，外資是深度參與越南房市的，而外資的流動深受國外貨幣政策的影響（比如美聯儲的加息縮表），因此越南房市的周期一定會與國際貨幣周期及經濟周期高度相關，這就會造成房價的劇烈波動。
房市的超額利潤會吸引資金流向房地産而不是流向制造業，房價的波動又會危及金融系統。因此，在某種程度上，産業資金和房市資金是相互競爭的，如果缺乏政府的強制幹預以及對實業的大力扶持，稍微小富的越南就容易被貪婪蒙蔽雙眼，掙快錢而不掙慢錢。
當然，這都是後話了，也是需要後續觀察的要點，畢竟越南還遠遠談不上小富，越南的人力成本仍然很低。
寫到最後，還是希望讀者朋友能理性看待越南的發展：
一方面越南發展起來對我們是好事，家門口有一個相對富裕的東盟對中國的産業升級是有利的，比如以後我們的新能源車、華爲的産品五眼國家不要，我們還可以賣給東盟；我們個體也有了更多的投資機會。
另一方面，我們還是要保有自己的核心競爭力，要維持高效高質的供應鏈，要持續突破關鍵核心技術，這些求不來也買不來。
世界工廠的地位也不是別人施舍給我們的，那麽多國家和我們一起競爭，只有中國做成了，所以歸根到底還是要自己一步一個腳印去搭建去突破。與其擔心地位被人搶走，不如更擔心自己會不會不願意掙“慢錢”了。