就勢
論市
吳慧敏
奧運會是許多主辦城市的經濟“興奮劑”。不少經濟學者指出，“奧運會效應”能夠提前將一個城市的房地産潛力發揮出來，
但如果掌握得不好，卻等于在嚴重“透支”體力。
2016年在巴西裏約熱內盧舉行的奧運會剛剛落幕，許多人馬上將焦點放在下一屆的東道主身上。
2020年日本將第三次舉辦奧運會，但許多日本人的內心卻相當複雜。52年前，爲了讓戰後的日本重新回到世界舞台，並且協助東京展開大規模重建，日本第一次舉辦奧運會。
1964年的東京夏季奧運會，確實讓全世界大開眼界，驚歎不已。當時，東京不但重建了港口、火車軌道，還設計出世界第一列“子彈火車”。爲了讓全世界能夠看到奧運比賽直播，日本還鋪設新的海底電纜，讓東京奧運會成爲當時第一個跨洋現場直播的節目。
東京奧運會確實爲日本贏得了許多喝彩和掌聲，但就像一場豪華的婚禮過後，“買單”費用讓日本人懊惱了許久，因爲整個奧運經費花了日本將近4％的國內生産總值。東京奧運會結束隔年，日本即陷入長達一年的“後奧運會經濟衰退”期。
所幸的是，日本經濟隨後迅速回彈，四年後甚至發展成爲世界第二大經濟體。隨後的20多年，日本的房地産價格節節攀升，寸土如金，一直到1991年的泡沫破裂爲止。
嘗過“奧運經濟奇迹”甜頭的日本，爲了再次振興經濟，在1998年舉辦了長野冬季奧運會。當時，日本花費了190億美元建造高速火車和滑雪跑道等設施，結果非但沒有如願以償，反而因爲奧運過後的場館設施維修費高昂，引發了長野經濟大衰退。當時，長野超過200家公司破産，制造業産值下跌三成，創造了二戰以來的地方經濟衰退最高紀錄，這也就是奧運經濟史上有名的“長野後奧運經濟衰退”。
“後奧運經濟衰退”不罕見
這種“後奧運經濟衰退”現象，其實並不罕見。雖然奧運期間，主辦城市會吸引大批遊客前來旅遊，帶動當地的酒店和零售消費，但是許多主辦城市都在比賽後，面對場館閑置、維修費高昂的問題。這些龐然大物每個月光是水電費和物業管理費就高達數以百萬元，甚至千萬元計，足以拖垮許多城市的地方經濟。
蒙特利爾奧運成本超支20倍
財務負擔最嚴重的是1976年的加拿大蒙特利爾奧運會，成本竟然超支20倍，結果政府不得不在奧運會結束後，出台“奧運特別稅”來償還債務。蒙特利爾公民一交就是30年，一直到2006年11月才還完債務。
2004年的雅典奧運會，總體費用也超過100億歐元，大大超出原先估計的46億歐元，是繼1980年莫斯科奧運會後，超支最多的一屆。巨額超值拖垮了希臘的經濟，不少人都將希臘隨後的債務危機歸咎于2004年的雅典奧運會。由于缺乏經費維修，雅典奧運會中的許多比賽場館目前都被棄置，原本鋪滿白色細沙的沙灘排球場長滿了野草、曾經蔚藍的遊泳館則成了幹涸的破塘。
這一次，日本再度大張旗鼓舉辦東京夏季奧運會，勾起了不少日本人對奧運會相當糾結的“愛恨情仇”。
雖然奧運會四年後才舉辦，但日本坊間已不斷傳出經費暴漲的消息。例如主場館的原設計因爲施工困難，須作廢重新征選；東京奧運標志也被控抄襲而須重新設計。
日本奧運委員會當初申辦時，估計奧運會籌辦費用約3500億日元（約合41億新元）。奧運委員會至今仍未公開官方估算成本，只說仍在計算中，不過卻承認成本將比原本估算高得多。
許多日本人擔心，政府大肆舉債籌辦奧運會，等奧運結束後，日本失去經濟成長動力，將引發房地産價格崩跌、金融出現危機。一位日本企業家齊藤威廉說，日本“會把自己整死，奧運可能是壓死日本的最後一根稻草”。不少人也預言，2020年的東京奧運會後，日本房價將暴跌，跌幅可能高達三分之二。
中國買家湧入 東京房價上漲
過去兩年來，東京的房價上漲了至少兩三成。日本房地産界將之歸功于大量湧入的中國買家，據了解，這些投資者大多不打算自己住，而是爲了投資，一心想搭乘這班在2020年到站的奧運房地産快車。
有房地産經紀表示，幾年前他每月只接待一兩名香港人或台灣人看房，但是現在每月會帶大約十批中國客戶在日本看房。
不過，已有不少業內人士預言，這一輪的房地産漲幅或許持續不到2020年夏季奧運會的舉辦期間。他們相信，過去兩年“上車”的人，很可能會在未來一兩年就陸續下車，不會持守至2020年。
實際上，每屆奧運會舉辦前期，舉辦國和城市都會興起一股房地産開發熱潮，推動房價上漲。一些投資商也會出高價，投標奧運場館周邊的黃金地段。不過，曆屆奧運會的例子也證明，“奧運效應”往往只限于奧運城市，而且房價上漲一般不會持續很久。
以巴西來說，當裏約獲得世界杯和夏季奧運會的舉辦權之後，裏約和巴西多個城市的房價就一路飙升。不過，到了今年上半年，巴西20個城市的房價實際下降4.45％。雖然接連舉辦世界杯、籌辦奧運會，裏約的房子仍十分搶手，但今年的房價基本已停止了上漲。
雅典的房價則在1995年至2002年的七年期間，因爲借助2004年雅典奧運會的聲勢，暴漲了65％。在雅典新建的兩條地鐵沿線以及幾個主要的奧運設施周邊地區，房價漲幅更超過了110％。
雖然希臘房地産整體市場沒有太大的起落，但是雅典奧運村卻因爲地點偏僻，沒有任何公共交通設施，結果雅典奧運會結束後兩年，奧運村內的3000套商住房的入住率還不到5％，絕大部分被閑置。這裏的房價由最初的每平方米2000歐元左右，下調至每平方米1000歐元也無人問津。
悉尼房價奧運後持續上漲
2000年的悉尼奧運會，則從1993年成功申辦奧運會後，開始掀起房地産熱潮。發展商大打“奧運牌”，將房價不斷推高，每年房價遞增10%以上。在隨後七八年的時間裏，悉尼的房價翻了一番。許多上世紀90年代初以前來到澳大利亞的新移民，都受惠于這一時期悉尼房地産市場的變化，不知不覺中就成了百萬富翁。悉尼的房價是少數奧運會過後仍持續上漲的城市，當地的漲幅一直持續至2003年底，並從2004年至2006年下跌了大約8％。
“興奮劑”雖然是奧運會的禁藥，但是奧運會本身卻是許多主辦城市的經濟“興奮劑”。不少經濟學者指出，“奧運會效應”能夠提前將一個城市的房地産潛力發揮出來，但如果掌握得不好，卻等于在嚴重“透支”體力。如果無法持續帶動經濟效益，吸引外資、增加人口、提高就業率，奧運會的龐大申辦成本足以壓垮一個城市，甚至是一個國家的經濟。
1964年的東京奧運會過後，日本的經濟成功轉型，憑高科技和高質量一躍成爲世界第二經濟強國。2000年的悉尼奧運會，則因爲龐大的移民浪潮（香港在1997年回歸，澳門在1999年回歸）而持續良好的經濟發展勢頭，扶持當地的房地産市場需求。
但是，2020年後的東京奧運會，房地産市場有什麽指望呢？
一些悲觀論者指出，當地的空房率高，卻沒有人口增長，公共開支還龐大，萬一利率攀升，後果將不堪設想。
有分析員指出，日本的空房率大約是13％，即大約820萬戶單位。當中東京的空房率是最高的，占了大約81萬7000個單位。雖然奧運前至奧運期間的人口可能上升，但是奧運之後預計將慢慢回跌。再加上一大批“嬰兒潮”時期出生的日本人，屆時將年約70歲，可能搬到郊外的樂齡中心或醫院居住，到時東京的空房率可能上升。
除非政府能夠通過各項改革來刺激日本經濟，包括鼓勵已婚婦女就業﹑提高生産率﹑延長老人退休年齡﹑增加人口等措施，不然，奧運會的振興作用其實相當有限。想趕搭東京奧運快車的房地産投資者，必須做好隨時下車的心理准備。