截至2021年第三季度，日本全國住宅地産價格指數上漲了6.9%(通脹調整後爲6.7%)，爲日本最高水平。此前，日本土地研究所(Land Institute of Japan)的數據顯示，2020年、2019年、2018年和2017年的年增長率分別爲3%、0.5%、2.1%和2.4%。
日本房地産
（圖標）房價環比上漲1.6%(經通脹調整後爲0.9%)。
但在地段和物業類型方面，房價存在很大差異。
在東京市區:
在截至2021年11月的一年裏，現有公寓平均價格強勁上漲7.1%，至每平方米609,200日元(5334美元)。而2020年同比增長4.8%。
新公寓均價同比下跌3.54%，至每平方米871,000日圓(合7,626美元)。
現有獨立住宅價格同比大幅上漲10.1%，至3,839萬日圓(合336,121美元)。
在大阪都市裏:
現有公寓均價強勁上漲12%，至每平方米37.75萬日元(合3,305美元)。從2020年的3.2%上升到2021年11月的3.2%。
新公寓平均價格同比上漲30.6%，至每平方米909,000日圓(合7,959美元)。這與2020年下降6.1%形成了鮮明對比。
2021年11月，現有獨立住宅價格同比上漲9.5%，至2233萬日元(合195,508美元)，而2020年同期下跌2.1%。
住宅建設正在複蘇。根據MLIT的數據，在2021年前11個月，批准的新屋開工數量同比增長5.1%，至788,091套，此前連續4年同比下降。
預計今年需求將繼續增長，因爲日本仍然是亞洲超級富豪的一個有吸引力的投資目的地。
“日本是亞洲富人的安全港”，日本住房公司的森·西村(Mori Nishimura)說，“在亞洲其他任何地方，你都無法作爲外國人購買永久保有地。”大多數外國買家來自新加坡、馬來西亞、泰國、香港和中國大陸。此外，美國、澳大利亞、西歐、台灣和印尼對日本的興趣也日益濃厚。
第一太平戴維斯(Savills)在2021年發布的一份報告支持了這一觀點:“盡管全球疫情和隨後的經濟衰退讓房地産市場陷入動蕩，但以防禦性著稱的日本住宅市場卻吸引了全球投資者，尤其是東京投資者的濃厚興趣。”
“市場的吸引力是基于有利的融資條件，以及穩定的政治和經濟基本面。近年來，隨著包括新冠疫情在內的全球社會動蕩，這些因素尤其突出。由于世界經濟仍籠罩在不確定性的陰雲中，以及充裕的流動性尋求投資機會，日本住宅市場可能會繼續獲得動力。”
日本合理的租金回報是另一個吸引人的地方。根據Global property Guide的研究，在東京中心區總租金收益(即購買住宅所獲得的租金收益)從3.4%到5.4%不等。
最小公寓的收益率爲5.42%，這是一個合理的收益率。
Solid Real Estate的羅伯特•克蘭(Robert Crane)表示:“一些國際投資者正在尋找租金收益，並將他們的投資分散到本國以外的國家，而其他人只是想在日本擁有一處度假住宅。”
日本沒有法律限制外國人在日本擁有房地産。
由于2019冠狀病毒病(COVID-19)大流行，日本經濟在2020財年創紀錄地萎縮了4.5%，但隨著疫苗接種的進展和經濟限制的解除，日本經濟從去年開始回暖。世界第三大經濟體去年增長了約2.6%。
預計今年該國經濟將繼續增長，政府預計實際GDP增長3.2%。然而，不確定性仍然存在，因爲高傳染性的新型冠狀病毒變種，再加上半導體芯片短缺和能源價格上漲，可能會抑制經濟活動。
需求不斷上升
在2020年因新冠肺炎疫情而下降之後，東京和大阪的住宅地産銷售現在再次上升。
LIJ的數據顯示：在東京，2021年前11個月售出的現有共管公寓數量同比增長10.8%至37113套，扭轉了2020年5.9%的年度下降趨勢。與此同時，現有獨棟住宅銷量同比增長5.5%至19,290套，而2020年的增幅爲3.7%。
在大阪，2021年1月至11月，現有共管公寓銷量同比增長6%，至15,822套，而2020年同比下降8.6%。同樣，大阪現有獨棟住宅銷量小幅增長3.4%，至9,753套。
土地出售情況喜憂參半。在東京，2021年前11個月的土地銷售同比增長7.7%，至11,425套；而在大阪，土地銷售小幅下降1.4%，至6,568套。日本房地産協會(Japan Real Estate Institute)的數據顯示，繼2020年0.4%和2019年0.6%的小幅增長之後，2021年全國城市住宅地價小幅下降0.2%。
住宅建設有所增加，但不多
根據MLIT的數據，在經曆了連續4年的同比下降後，2021年前11個月的授權住房開工量同比增長5.1%，至788,091套。
主要領域:
在東京都市區，在2020年和2019年分別下降8.2%和4.3%之後，2021年1月至11月新屋開工數量同比增長2.7%，至26.9124萬套。
在大阪都市圈，在2020年和2019年分別下降5.3%和3.2%之後，2021年前11個月的住房開戶數同比增長4.4%，至107,137套。
在名古屋都市區，新屋開工量同比增長7.2%，至63,711套，而2020年和2019年分別下降15.7%和1.3%。
在其他地區，在2020年和2019年分別下降11.5%和4.4%之後，2021年前11個月住房開工量同比增長6.9%，至348119套。
日本不斷減少的人口導致了住房過剩
日本最大的問題之一是人口的減少。據日本國家人口和社會保障研究所(National Institute of population and Social Security Research)估計，未來50年，日本人口將減少三分之一，人口將從2017年的1.268億人減少一半以上，到2115年僅爲5056萬。此外，到2060年大約40%的人口將超過65歲。
不斷減少的人口已經造成了住房過剩，在東京有很多被遺棄的房屋。據MLIT的數據，美國目前估計有849萬套空置住宅，占所有住宅的近14%，比10年前增加了24%以上。
預計到2033年，廢棄房屋的數量將上升到2000多萬。
《南華早報》(South China Morning Post)最近發表的一篇文章稱，“人口減少、土地價值下跌、登記記錄不完整、稅收制度不適應當前形勢，這些因素綜合在一起，導致約410萬公頃土地的所有權不明確，這片土地的面積比台灣還大。”
然而，家庭規模的減少可能會緩解這種情況。預計到2025年，平均家庭人數將從2000年的2.67人、1950年的5.0人降至2.37人。越來越多的日本人獨居，多代同堂的家庭越來越少。
爲了減少廢棄房屋的總數，國土交通部正在將一些廢棄房屋和公寓重新投放到市場上。2017年，政府還推出了一項計劃，旨在向低收入和單身老人出租空置房屋。然而，盡管提供了補貼，但該計劃未能吸引房主在其數據庫上注冊。
政府也在試圖阻止日本人口減少:
2012年8月的《兒童和兒童保育支持法案》推動了兒童保育服務；
2015年4月推出的兒童和育兒綜合支持系統，推動了當地社區的早教、托兒和育兒支持服務；
政府鼓勵地方政府提供速配和其他形式的相親服務；
政府正在擴大免費托兒服務；
在主要城市推廣生育治療咨詢中心。
日本政府還修訂了于2019年4月1日生效的移民政策，以吸引海外工人。改革爲移民創造了兩種新的簽證類別——技術實習生1類和技術實習生2類。第一類的目標是願意在日本工作不超過5年且不享受家庭團聚福利的技術水平較低的工人。第二項是針對某些領域的半熟練工人，允許他們帶家人來，並在最初10年工作期滿後成爲永久居民。
這項移民改革法案旨在在未來5年吸引34.5萬名外國工人進入美國。但是，由于新冠肺炎疫情和隨後在世界範圍內實施的封鎖和旅行限制措施，目前似乎無法實現這一目標。
最近，政府計劃從2022財年開始，允許從事某些藍領工作的外國人無限期留在日本。如果修訂生效，許多來自越南和中國的工人將被允許無限期續簽簽證，並將家人帶到美國。目前，只有少數從事熱門職業的外國人可以享受這種福利。
日本智庫日本國際交流中心的Toshihiro Menju說:“隨著人口減少成爲一個更嚴重的問題，如果日本希望被視爲海外工人的一個好選擇，它需要傳達出，它有合適的結構來歡迎他們。”
目前，日本1.254億總人口中有172萬名外籍工人，外籍工人僅占勞動人口的25%。
租金收益適中，租金穩定
根據Global property Guide的研究，在東京的中心區，總租金收益(稅前、空置成本和其他成本)在3.4%到5.4%之間。
小型公寓的收益率略高。最小公寓的收益率爲5.42%，這是一個合理的收益率。但是，較小的公寓往往需要更多的維護，所以更高的收益是合理的。
租金或多或少，但比較穩定。在東京的23個區(23W)，中端市場的平均租金爲每平方米3963日元(34.70美元)。據第一太平戴維斯(Savills)發布的《東京住宅租賃公司(Tokyo Residential Leasing) 2021年第四季度報告》顯示，該公司在2021年第四季度的銷售額較上一季度增長0.9%，但較上年同期下降0.9%。
同樣，東京中部五區(C5W)的中端市場租金在2021年第四季度環比上漲1.1%，平均每平方米4,713日元(41.30美元)。但同比下降1.4%。
同期內:
在日本南部，租金同比上漲0.5%，平均每平方米4,104日元(合35.90美元)。但一年前下降了0.8%。
在北部內陸地區，租金同比上漲0.8%，至每平方米4,095日元(合35.85美元)。但也出現了1%的年度修正。
在東城區，平均租金同比下降0.5%，同比下降1.2%，至每平方米3,868日圓(合33.90美元)。
在西方，租金同比上漲0.8%，同比上漲0.3%，平均每平方米3,737日圓(合32.70美元)。
在外北區，平均租金環比小幅上漲0.4%，至每平方米3,440日元(合30.10美元)。但同比下跌1.1%。
在遠東地區，平均租金爲每平方英尺3256日元(28.50美元)。今年一季度環比下降0.9%，但同比上升2.3%。
“東京的租金和入住率在過去一個季度都有所上升，這可能意味著一個拐點。然而，與主要地區城市相比，東京的租金和入住率比疫情前更低，人口下降也更明顯。新變化的影響可能會進一步影響東京未來的住房需求。”
第一太平戴維斯(Savills)的數據顯示，東京23W酒店的平均入住率在2021年第四季度小幅上升至96.1%，高于上一季度的95.8%和上年同期的96%。在C5W，入住率同比增長0.7個百分點，達到95.6%。
利率仍然很低;住房貸款小幅增長
自上世紀90年代中期以來，日本央行的關鍵利率一直低于1%。2021年12月，央行的政策利率爲-0.10%，自2016年1月以來沒有變化。
因此，抵押貸款利率非常低。去年，10年期固定利率住房貸款的利率僅爲0.6%至1.2%。2020年，理索納銀行和三井住友信托銀行的住房貸款利率最低，約爲0.6% ~ 0.7%，其次是三菱日聯銀行(MUFJ)的0.79%、瑞穗銀行的0.85%。三井住友銀行(Mitsui Sumitomo Banking Corporation)的抵押貸款利率約爲1.1%至1.2%。
在2021年期間，家庭住房貸款余額總額爲135.4萬億日元(1.19萬億美元)，同比增長2.6%。這大約占日本去年GDP的25%。
盡管疫情影響，日本經濟繼續增長
由于2019冠狀病毒病(COVID-19)大流行，日本經濟在2020財年創紀錄地萎縮了4.5%，但隨著疫苗接種的進展和經濟限制的解除，日本經濟從去年開始回暖。世界第三大經濟體去年增長了約2.6%。
預計今年該國經濟將繼續增長，政府預計實際GDP增長3.2%。然而，不確定性仍然存在，因爲最近擴散的疫情變種可能會抑制占日本GDP一半以上的私人支出。
最近，政府推出了所謂的“疫苗和測試包”，旨在在抗冠狀病毒措施和經濟活動之間取得平衡。根據該計劃，接種疫苗的人或檢測結果呈陰性的人不會被勸阻跨越縣邊界，即使在緊急狀態下也可以從餐館購買酒。擴大對兒童的疫苗接種，以及輝瑞公司和默克公司開發的口服防疫藥物的引入，預計也將促進該國的經濟活動。
“2022年，日本經濟的主要目標將是實現‘冠狀病毒’新常態，在保持經濟運行和控制感染之間取得平衡，”瑞穗研究技術公司(Mizuho Research and Technologies)的高級經濟學家酒井佐介(Saisuke Sakai)說。
半導體芯片短缺，以及能源和資源價格上漲，也給日本的全面經濟複蘇帶來了額外的風險。
但早在新冠肺炎疫情之前，日本經濟就受到了中美貿易緊張局勢和2019年消費稅從8%上調至10%的不利影響。
事實上有人說，日本從未完全從上世紀80年代末的大泡沫中恢複過來。然而，日本的經濟表現有時會受到過度批評。而事實是，在過去10年裏，日本的經濟增長一直與歐洲老牌經濟體持平，甚至更好，尤其是在人均GDP方面。
2012年至2019年，這個世界第三大經濟體的年平均增長率爲1.1%，較2001年至2011年僅0.6%的年平均增長率有所改善。
最近，政府批准了從4月開始的2022財年107.6萬億日元(9400億美元)的預算草案，這是連續第10年創下的最高紀錄，用于爲應對冠狀病毒、不斷膨脹的社會保障成本和創紀錄的國防開支提供資金。
然而，預計該國2022財年的基本赤字將降至13.05萬億日元(合1,42.6億美元)，較2021財年的20.36萬億日元(合1,82.6億美元)有所改善。
日本的債務負擔已經被認爲是世界上最大的，而且在過去兩年中大幅增加。根據國際貨幣基金組織的數據，公共債務占國內生産總值的比例在2020年升至254.1%，2021年進一步升至256.9%，比2019年的235.4%大幅上升。然而，對于這是一個多大的問題，人們意見不一。
預計到2022財年年底，日本政府債務將進一步增加至1,026.5萬億日元(合8.99萬億美元)，高于去年的990.3萬億日元(合8.67萬億美元)，並首次突破1,000萬億日元的門檻。
根據內政部和交通部的數據，2021年11月，整體失業率爲2.8%，六個月來首次上升。盡管仍略低于2014年至2020年2.9%的平均失業率。
2021年11月，全國通脹率升至0.6%，這是連續第三個月上漲，也是近兩年來的最高水平，主要受能源和水費上漲的推動。然而，它仍然遠低于日本央行2%的官方通脹目標。
長期的低通脹一直是日本的一個長期問題，從2015年到2020年，日本的平均通脹率僅爲0.4%。
日元疲軟對出口商有利，但對消費者打擊很大
安倍經濟學的一個方面是試圖通過降低日元彙率來提振經濟。日元貶值近37%，從2012年的“1美元= 78日元”到2015年的“123日元”。在2016-2017年升值4.7%之後，日元在接下來的三年裏已經穩定下來。2020年，日元兌美元彙率較上年同期再次升值約5.1%。
然後在2021年，日元兌美元彙率下跌了約8.8%，在2021年12月達到“1美元=日元113.85”。同期，日元對加元、英鎊和歐元也分別貶值了8.9%、8%和1.9%。
日本央行行長黑田東彥(Haruhiko Kuroda)說，雖然日圓走軟通常有利于出口商，但現在對日本家庭的傷害可能比過去更大，因爲日本日益依賴更昂貴的進口原材料，推高了日本的生活成本。
隨著日元對外國投資者的吸引力越來越小，未來幾年日元可能會繼續貶值。盡管日本央行預計將繼續大規模寬松貨幣政策，但美國和一些歐洲國家近期已宣布縮減寬松貨幣政策並提高利率。這將促使投資者購買利率較高的這些貨幣，而不是利率仍極低的日元。
不出所料，日本財務省的數據顯示，2021年前11個月，日本出口同比強勁增長21.9%，至75.21萬億日圓(合6584.9億美元)，較2020年11.1%的降幅出現大幅逆轉。
與此同時，2021年1月至11月，整體進口同比增長22.7%，至76.1萬億日元(6662.9億美元)，導致貿易逆差約爲8898億日元(77.9億美元)。
安倍經濟學提振了房地産市場
雖然“安倍經濟學”，即2012年12月上台的前首相安倍晉三的通貨再膨脹政策，對更廣泛的經濟的影響是有爭議的。但近年來，該政策無疑幫助支撐了日本的房地産市場。
安倍經濟學通過增加公共基礎設施支出、日元貶值和日本銀行(BOJ)激進的量化寬松政策來刺激經濟。自安倍經濟學(Abenomics)出台以來，房地産價格大幅上漲。隨著貨幣政策的實施，交易量在2012年開始回升，並在2013年迅速上升。
從2012年到2019年，東京現有公寓價格上漲了43.2%(經通脹調整後爲34.1%)，而新公寓價格上漲了33%(經通脹調整後爲24.5%)。
2017年10月，安倍連續第三次當選執政的自民黨黨首，成爲日本任期最長的首相。
2017年9月，政府連續第四次推出了新的2萬億日元(175億美元)經濟刺激方案。
然後在2019年12月，日本首相安倍晉三批准了另一項價值1200億美元的刺激計劃，以提振疲弱的經濟，並緩沖消費稅上調的影響。
在2020年9月因健康原因辭職之前，安倍推出了兩輪刺激方案，增加了約2.2萬億美元的額外支出(相當于約40%的GDP)，以幫助受疫情不利影響的家庭和企業。
接替安倍的是他的副手菅義偉(Yoshihide Suga)。在戰後數十年回避戰略承諾之後，菅義偉的重點仍然是刺激疲弱的經濟，並維護日本作爲一個地區大國的地位。
2020年12月，在日本感染病例激增之際，菅義偉推出了另一項價值73.6萬億日元(約合6440億美元)的經濟刺激方案。這是菅義偉上任以來的首次援助，包括對數字化和碳減排的激勵，旨在促進國內旅遊、刺激消費和幫助企業的補貼項目的延長。
然而，上任僅一年，菅義偉就因應對疫情的方式而辭職，讓前外相岸田文雄接任。岸田文雄于2021年10月正式上任，他被視爲比他的前任更自由。
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