大家好，我是地産一品堂。
近期聊的房企類型都比較廣泛，有top主流，粵系，閩系偏多。也有類似星河，合生珠江等非主流穩健房企。
今天給大家聊聊那些執著收並購房企，這五年來，很多房企爲了做大規模，執著于大量收並購項目，看起來都是香馍馍，可以不知不覺都把自己玩死。
收並購作爲地産投資其中一個重要工具，早些年並沒有那麽吃香，近些年不管大中小企業，不做收並購仿佛都沒有在地産圈混過。
收並購到底是香馍馍還是巨坑，今天我們在重點梳理幾大正營。
01
資金充裕，綜合實力強
收並購其實不管是地産行業，還是其他行業，都是企業做大做強的投資手段之一。但是收並購操作需要專業的投研，財務，法務團隊的全面支持，專業起點要求較高，特別是涉及一些多股權項目，企業的綜合實力門檻較高。
地産行業收並購典型穩健代表：萬科 中海 遠洋等
萬科其實在收並購方面已經持續了多年，只不過比較低調，整體收並購動作不管是主導航還是次航道，10年來動作頻繁，顯示出了強大的風控+投資能力。
典型案例：
2007年萬科地産40多億收購浙江南都地産，整合了萬科杭州的資源，讓萬科順利打入杭州市場，這筆交易堪稱當時地産並購的天花板。
2017年7月,萬科宣布:與厚樸投資、高瓴資本、中銀集團等聯手,以大約790億人民幣的代價,收購全球知名的“物流地産”企業——新加坡的普洛斯。這次交易讓萬科順利入局物業地産，打開了萬科多元化業務又一個篇章。
以上案例充分說明萬科的整體實力，不管是資金還是風控團隊都做好了充分的調研與准備，爲萬科持續發展奠定了良好的基礎。
中海地産應該來說是收並購的常客了，跟萬科不同，中海更專注在地産開發領域，多次大型並購交易都來自地産板塊。
典型案例：
2010年3月，中海地産完成蚬殼電器50.1%股權收購，涉及金額約15億港元。同年6月，蚬殼電器正式更名爲“中國海外宏洋”，中海地産獲得蚬殼電器在國內6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備。
2013年，中海地産獲得了原中建地産旗下位于北京、上海、天津、蘇州、成都、西安等城市約1100萬平方米的土地儲備和在建項目，還獲得了倫敦的數宗寫字樓物業。
2016年中海地産又宣布用310億元收購中信股份旗下完成整合後的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業務。
2019年至今每年中海在地産並購的費用都在百億以上，說明中海地産才是地産行業的並購王者，央企的資金實力也說明，並購是需要本錢的。
中海的收並購屬于快准狠邏輯，圍繞中海地産的發展戰略深耕布局。
遠洋集團屬于央企裏面並購動作較多的代表，旗下由遠洋資本牽頭，每年在地産收並購投入也較大，系統化的投融金融屬性，也給了風控方面的絕對保障。
典型案例：
2021年7月18日，遠洋集團發布公告，遠洋集團、遠洋資本與紅星美凱龍控股簽署協議，以40億元收購紅星地産70%股權，三方將有效持有紅星地産母公司重慶紅星美凱龍企業發展有限公司35%、35%、30%的股權。
其實遠洋集團在十年前已經成立收並購專業團隊，絕對是地産收並購中的頭牌部隊，近期更有消息稱，遠洋地産在收購成都朗基地産，我們等待後期官宣。
02
大開大合，激進型
話說這五年來，誰是收並購房企中網紅，非世茂 融創莫屬了。這幾年時間，融創在江湖號稱“白武士”，解救了多家房企困局，融創也順利進入top5，不過激進的玩法，好像有點消化不良。
地産行業收並購典型激進代表：融創 世茂等
業內都說，融創是收並購的王者，這個其實是跟融創老孫對企業的戰略邏輯有關系，融創想迅速做大，收並購絕對是最好的路徑，沒有之一。
典型案例：
從泛海資産包、新湖中寶長三角項目、長實大連地塊到成都會展項目……“並購”是融創2019年的關鍵詞。2019年，融創中國一路高歌猛進，斥資超400億收並購。
融創已經是中國最大的地主。加上之前收並購的綠城、聯想、萊蒙國際、金科、鏈家、萬達文旅項目和股權，融創不愧是地産業的並購之王。
融創並購快，金額大是顯著特點，大開大合的邏輯天生具備網紅特性。大規模的並購的問題除了負債率的快速增加，最大的隱患來源于對産業開發的困難和複雜性估計不足，如今融創在不斷吐出來之前吃的項目。
世茂絕對是收並購的新兵蛋子，但是胃口又特別大，經驗不足導致世茂出手就是燙手山芋。
典型案例：
2019年當其他同行都准備過冬的時候，世茂太子上位，一筆巨大並購案例誕生：斥巨資近200億收並購泰禾，萬通，粵泰、明發等20多個房地産項目。一時之間，世茂也被貼上了“新晉並購王”的標簽。
值得注意的是，“買買買”掏空世茂集團自己腰包的同時，還沒創造多少收益，就得給別人填“窟窿”。
不知道是世茂太子的過于自信，還是市場下行的原因，如今的世茂想要賺回來這200億投入，難度是非常大的。
03
多點開花，穩健操作
其實說起收並購，現在基本上每家房企都會參與到其中。這幾年激進的後果大家可想而知，也有幾家穩健操作房企，在合作並購市場具備一定口碑。
地産行業收並購典型穩健代表：複星 美的等
複星屬于地産圈的另類代表，一直對開發業務不感興趣。旗下地産品牌複地地産已經消失在大衆視線很久了，但是複星的綜合物業收並購能力卻是業務頂級水平，真正的金融屬性。
典型案例：
2017年，由複星系主導下的豫園股份，宣布進行重大資産重組，隨後複星將上海星泓、長沙複地等24家公司的全部或部分股權注入豫園股份。此次郭廣昌將策源置業注入豫園股份，被認爲是複星推動地産業務整合的又一步。
複星地産如今轉型綜合物業資管邏輯，在寫字樓，住宅，商業文旅方面動作頻繁，金融屬性越來越重，輕資産邏輯逐漸清晰，大多數項目爲資産運營+改造項目，複星的全平台資源也會爲項目增值不少。
美的置業屬于背靠大實業，企業金融信用靠前，資金實力紮實。在如今標的滿天飛的年代，屬于撿漏邏輯。
典型案例：
2022年2月24日，正榮地産將長沙“美的正榮濱河苑”項目的50%股權以及無錫“正榮美的雲樾”的51%股權轉讓給了美的置業控股有限公司（03990.HK 以下簡稱“美的置業”）
美的置業此輪的收並購有個很明顯的特點，那就是交易對手爲出險房企，或者資金緊張面臨剛性兌付的企業，風險切割、優化城市布局、土儲調倉、纾困同業、保障業主權益和産品品質。
國進民退的趨勢大環境下，如今收並購市場更多的是央企占據主導地位。
央企拉開了並購風險房企項目大幕：華潤萬象生活先後收購禹洲物業、中南服務，中海37億元收購雅居樂、世茂所持的廣州利合股權，中海宏洋收購雅居樂義烏、徐州等項目，徐州市國企潘勝地産接手恒大南京項目，粵海置地收購粵海物業等；
再結合美的置業的相關動作，地産行業的收並購漸有起色。但總的來說，政策層面的熱度高過市場響應與具體實施。另外，並購能否化解行業風險，能否帶領出險房企走出困境也還有待市場論證。我們拭目以待。