北京章哥，房地産從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
上一篇只是簡答的提了十幾個問題，幾個平台上引發了大量的討論。有些留言就是：不許再提問題。解決問題的最好辦法就是否認問題的存在，這個世界自然也就安靜了，歲月靜好……
中國內地的房地産制度主要借鑒了新加坡和香港特別行政區的，包括土地拍賣和年限，還有保障房和公積金制度等等。這幾年北京的共有産權房學的是英國，博取各家之長，只不過到了咱們手裏要取其精華去其糟粕，要符合國情與社會主義體制。
一、
全世界多數國家都有房産稅，美國不是最早的，但規模是最大的。50個州，算上DC是51個地區，各自有不同的政策和稅率，所以通常都被當做研究房産稅的樣本。
美國的房産稅起源于建國之前，也就是殖民地時期。但那會兒主要是對土地征稅，算財産稅或農業稅，和現代意義的房産稅不同。獨立戰爭之後，更准確的說是建國的費城會議之後，美國當時的15個州達成了共識，要對所有的不動産進行征稅，並且明確爲州稅，從此就以州憲法形式確定了下來。（具體美國房産稅的演變下期再說）
簡單說兩句，美國是聯邦國家，是邦聯制發展而成的聯邦制。各個州其實是國家，state其實是邦國的意思，獨立政權，在美國有著很高的自治性。行政區劃大體分爲五級，聯邦之下是州郡（縣）市鎮。
那房産稅既然是純粹的地稅，就和聯邦稅無關了，也和州稅無關，是郡市的主要稅收來源，能占到財稅總額的50%以上，高的地區占到80%。但房産稅也不是完全的地稅，因爲大頭兒是被學區拿走了，而學區是獨立于行政區劃的。
比如說，中央就是聯邦，北京市作爲首都直轄市相當于州，房産稅和這兩級無關。西城區相當于郡，各個街道辦事處相當于市。收上房産稅之後，郡市兩級政府拿走30%，一邊15%。其余的70%交給當地的學區。這可學區是有可能跨市存在的，這就相當于西城的廣牛學區，橫跨了廣內和牛街兩個街道辦，而且不接受轄區行政的管理。
也就是說，美國的學區是個逆天的存在，權力大婆婆少，只對法律和教育成績負責，郡市沒什麽管轄權，頂多是個監督指導。所以美國的房産稅也叫學區稅，體現了對教育的重視，所有人都要遵從政治正確。
那這後果是什麽？是如果教育成績好，來學區內買房的家庭就多，房價就貴。反之就是惡性循環，學校越差房價越低，教育成績也就越差，房價更低。
現在華人走遍全球買房，在美國就有個說法，華裔多的學區房價高。似乎是中國人炒高了房價，其實未必，更多的是因爲學區好房價高，所以才受到重視教育的華裔青睐。良性循環，互相促進。
那美國人怎麽知道哪所學校好？
很簡單，有專業的評估機構，位于加州的GREATSCHOOLS，登錄就能查詢學校的分數。一般8分以上就算是不錯的，滿分那就是相當牛的了。不過前兩年這評分規則改了，因爲要維護政治正確。
之前分數高的基本都是白人和亞裔家庭居多的學區，這讓其他種族覺得不爽。所以GREATSCHOOLS聲稱要照顧弱勢群體，雖然考的差，但得給高分。我也不知道現在是怎麽個評分情況，估計能湊合著看吧。
二、
這問題來了，房産稅的70%給了學區，學區都用在了學校經費上面，那沒孩子的家庭是不是吃虧了，他們能願意嗎？
願意呗，不願意也沒辦法，就是這樣。美國本來就是個清教徒國家爲主，Wasp是社會主流精英，重視教育是五月花號之後不久就定下的規矩，是絕對的政治正確。所以不僅房産稅大部分給了學區，如果遇到教師們漲工資要求加稅，業主們也得同意。
加稅其實是誰都不願意的，每次也會經過博弈，但在看到的統計數字中，幾乎沒有被駁回的情況。當然有可能說額度上小一些，但優先發展教育是不可置疑的。
這和中國的學區邏輯在底層上是不同的。美國的房産稅是完完全全的地稅，學區稅，好學校就是用業主們交的稅來維持的。所以交稅的業主孩子進入好學校，壟斷優質教育資源理所應當。
而中國不同，好學區的好學校，和當地居民所繳納的稅費無關，是全區甚至全市教育統籌安排的。
那也就是說，中國好學區的業主孩子進入牛校，並不理直氣壯，因爲這辦學經費與你無關。比如某牛校坐落于市區的老破小社區中，業主們除了買房時繳納一些契稅什麽的，其他的費用什麽都沒出。那這牛校的辦學經費哪兒來的？肯定是其他區的業主們贊助的呗。
舉個例子，
海澱和朝陽，GDP總量和人均都差不太多，可這兩區的教育資源可差的太多太多了。再比如說，人均納稅不好查，我沒查到，但找到了各區的人均收入排行。其中最高的是西城區9萬多，東城海澱8萬多，朝陽石景山7萬多，豐台6萬多，其他各區4萬多，門頭溝昌平大興和通州都是5萬左右，其他的4萬多。
可是，西城的人均收入是郊區的兩倍，教育資源是兩倍嗎？人均資源十倍都有可能。說明什麽我不知道，只能說明東西海的優質教育資源，未必是業主們的納稅支撐的。
所以，美國的好學區房價格高無可厚非，人家業主納稅花錢了。學區封閉不讓其他區孩子來上學也講得出道理，你們沒花錢。而中國的就不好說了，能上好學校的孩子，未必花的是自己的錢，那封鎖學區壟斷資源，就有點兒不太講究了。
三、
接著說美國的房産稅，稅率多少？各州不同，根據各自的州法，大致在0.8-3.0%之間。但請注意，這是名義稅率，或者是法定稅率，而實際繳納的呢，肯定比這個低。
我前些日子看了美國最新的實際稅率表，列出了50個州+DC的排名。最高的2.35%，最低的夏威夷0.27%，這差距是不是有點兒邪乎了，8.7倍。說明這真的是地稅啊，各州政府根據自己的實際情況制定，沒有統一標准。
當然也可以說有標准。那就是平均稅率1.3-1.5%，一般不超過2%，絕不超過4%。這幾乎是全世界房産稅的通行管理，從古至今都差不多，最高不能超過5%，否則就會出大亂子。後面我會聊到中國古代的房産稅率，收高了就會出大事。
解釋一下爲什麽會有實際稅率和法定稅率的區別。
比如說吧，我到美國德州買了一套房，花了100萬美元，房産稅率法定的是3%。那甭管我是自己住還是當作坊鹵扒雞，都必須按標准繳納每年3萬塊錢，至于是否有減免另說。可是，我出門問了問鄰居老王，他是十年前買的同等房子，當時花了70萬美元，到現在仍然按照這個標准交，每年2萬美元。這是否有些不講理呢？
沒什麽不講理的，就這市場規矩，先買的占便宜，後買的吃虧。有本事你也先買啊，來晚了就活該花高價還多交稅。這和咱們的契稅其實是一樣的，當年1000一平的時候收1%，現在10萬一平了還是1%，沒什麽可講理的。
而且這誰也不能保證房價上漲啊，真要是買得早下跌了也得忍著。比如最著名的底特律，憑什麽有1美元就賣的小別墅啊？那也是因爲人家買的早，沒准兒100萬美元買的，一直每年3萬的交，稅務局就是不重新評估和調整稅率，那就活該倒黴。不交稅也行，那就等著被強行拍賣吧，美國這種事兒多了。
四、
那這問題又來了，都低到1美元了，也就是完全不值錢了。那就不交稅了呗，隨便拍賣，不要了不就行了。想的簡單，如果是個破罐兒破摔的還真就無所謂了，愛拍不拍，反正老子不要了。
但是，如果業主是個還想正常生活的普通人，那就必須納稅，否則這就是信用汙點。不光拍賣了你的房子，還得追繳。這不良欠稅記錄還會影響你的所有經濟行爲，甚至是整個生活。所以，在美國除非是真的不想過了，否則誰也不敢欠稅。
美國國父老富蘭克林，就是100美金上的那個老頭兒，說過的名言就是：在美國，只有兩件事逃不掉，死亡和交稅！
還有個20年代的黑手黨教父，阿爾卡彭，在禁酒令時期稱霸芝加哥，殺人無數。曾制造了情人節大屠殺，被黑道尊爲“芝加哥之王”。之後他因爲太過凶殘而成爲全民公敵，但是警察卻沒能把他怎樣，反倒是因爲逃稅被稅務局抓了。後來他因爲梅毒晚期而去世，臨死時留下三句遺言：第一是，沖鋒槍比手槍好用；第二，找女人學外語的時候一定要戴套；最重要的，一定要按時交稅。
前幾年美國發生了一個案子，我記不太清楚了。反正是個老頭兒，拿退休金買了一套房，裝修之後租了出去，准備用租金養老。但老了就是老了，稀裏糊塗的少交了房産稅。而且也不知怎麽搞的，罰款什麽的也給忘了沒交，其實才幾百美金。但結果是房子被強行拍賣，最終刨去罰款沒給老頭兒剩下多少。
還有個故事，我在洛杉矶出差時朋友給介紹了一個egent，華裔經紀人，賣二手房的。他說遇到個麻煩事兒，前幾年有個中國人委托他買了套大house，很多錢，全款。辦完手續那人就回國了，簽了個委托協議，讓他代理各種事宜，需要錢打電話就行。
結果從此這人就失去了聯系，這個Agent拿不到錢自然也管不著交房産稅和草坪罰款什麽的。拖了這麽幾年，法院直接找到他讓去代理拍賣，償還欠款。房子拍賣後扣除掉稅費還剩了不少錢，法院也沒廢話，仍然讓他代理給存著。
這個中介煩透了，在他看來那個業主很可能是個官員，肯定是出事了，怎麽也找不到。那這一大筆錢既不敢動又找不到人，咋辦啊？
很多中國人到美國之後，其他稅種還好說，最不能理解的就是這房産稅，想不通憑什麽每年要交錢，不交還罰款。其實不憑什麽，就因爲人家覺得這種稅最穩定，最好收，而且還能逼著業主去賺錢，想躺平都不行。
在中國，如果真的啥都不想幹了，那只要有套老破小就能生活。很多小區連物業費都沒有，領著低保都能躺平。但美國不行，只要你還想保住房子，那就必須去想辦法搞錢，否則就等著沒收拍賣。
關于美國的房産稅是怎麽收的由于篇幅太長，分成上下兩集吧。
欲知後事如何，請看下回分解。