北京章哥，房地産從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，我剛從新加坡回來，感覺他們那裏的政策很好，80%的人住在組屋裏，沒有炒房客也沒有高房價，真的做到了居者有其屋。
我在琢磨咱們是不是也會學習新加坡，因爲這眼看著國家出手整治教培機構，目的就是爲了促進生育。那高房價是嚴重影響生育率的毒瘤，只有割除這個才會讓年輕人敢生孩子，也才能繼續人口紅利。
而且房子自然也就沒有投資性了，所以我想是不是再等幾年。
回答：
1、 等幾年，等什麽？等幾年買房還是等幾年結婚生娃？當然這些我都沒建議，看個人意願了。
2、 我對新加坡完全不了解，不敢多說什麽。但指出你幾個誤解吧，或者共同探討，都是觀點而已，無所謂對錯。
首先是人口紅利。表面上指的是一個國家或經濟體中，新增勞動人口所占到的比例，能勞動的人越多，代表這個國家更有希望。但這只是理論，而在實際中，數量的意義雖然很大，但沒有質量更重要。
印度按說人口紅利遠超中國，但國力很強大嗎，經濟很有效率嗎？並沒有，遠遠落後于中國。所以，人口紅利在現實中的解釋是：可提升的低端勞動人群所占的比例。
打個比方吧，過去中國是八億農民，那改開之後，有大量的農村勞動力進入城市，開始從事工商職業，那這就是被解放和提升的勞動人群，自然提供了紅利。而現在的中國呢，是農村閑散勞動力越來越少，已經不能滿足城市分工的需要。哪怕是再出生的人口，如果不進行教育提升能力，也就不能從事高端新興産業，那相當于內卷，也就沒有了紅利。
3、 再一點，就算新加坡的房價很低，但他們的人口出生率很高嗎？我印象中這裏是全球人口出生率最低的國家，和另一個房價控制的最好的國家，德國，並列第一。那也就是說，房價低，家家有房，並不能刺激人口出生，反倒有可能減少。
這可以看看咱們的東北，房價都不高，甚至鶴崗還有幾萬一套的房子，但出生率也墊底兒。所以這和房價無關，城市化率越高的地區，出生人口越低，這是全世界文明國家的通病，無解。哪怕是美國，都說人口出生率高，但實際上高的是墨西哥裔，白人的出生率越來越低，連黑人的都在降低，全美國出生率就靠老墨們撐著呢。
所以中國或北京學習新加坡的模式有可能，但指望著借此來提升人口出生率不現實，沒准兒更低。
4、 其實中國的房産制度主要學習的就是新加坡和香港。土地制度學香港，福利房制度就是參照的新加坡，比如經適房什麽的。還有就是公積金制度，香港的梁振英推薦給的朱總理，然後才從新加坡引進的，全世界只有咱們這兩個國家采用。
當然，咱們都學習的不徹底，所以兩種制度都磕磕絆絆的，到現在還在爭議和探索之中。我前幾天還參加了個研討會呢，其中就有個公積金存廢的議題。結果吵的跟蛤蟆坑似的，亂了套了也沒個結論。
5、 在我看來，就因爲新加坡畢竟是個小國，制度再好也只適用于小範圍。700多平方公裏，500多萬人，頂多也就相當于北京朝陽+豐台的規模，甚至也就是個朝陽區。這種小地方只要是有錢，那什麽都好辦。迪拜和各産油國就沒聽說什麽房價和養老等問題吧，人家有錢人又少，什麽制度都相對好執行。
而中國太大了，太複雜了，任何一個小國家的制度，到了咱們這兒就是便利店和大超市的區別，再有成功經驗也沒法全盤照抄。典型的教訓就是蘇聯解體，因爲盲目引進了“休克療法”。這種模式在玻利維亞是成功的，但那只是個南美小國而已，放在蘇聯這龐然大物身上就不合適了，休克之後就把老大哥直接給搞死了。
所以甭太拿各個小國的經驗來套用中國，咱們可以借鑒，但只能是探索自己的道路。咱們是東方巨龍，其他小國也就是各種長蟲，就算是青蛇白蛇也不過是千年老妖，頂多是聊齋講故事而已。
6、再一點，投資性的問題。
我是20多年前第一次去新加坡，同樣被人家的組屋制度震撼了。當時就有80%以上的人口住在組屋裏，沒人發愁買房，一個個都幸福極了。但20年過去了，現在還是80%，無房戶們還在排隊。這說明什麽呢？說明這世界的新陳代謝永遠在繼續，哪怕是認爲飽和了，而實際上永遠在進行。
而且，在2000年前後的時候，新加坡的組屋中位數大概是20多萬新加坡元。到今天我剛才查了查，大概漲到了60萬新元左右。那也就是說，新加坡的房價在20年裏漲了3倍左右。
當然，這跟中國、北京相比是小巫見大巫了，北京漲了快20倍了。但這沒覺得別扭嗎？咱們是經濟快速發展的，所以房價暴漲。而新加坡是穩步發展，在20多年前就已經到了80%的人住組屋，怎麽房價也漲了這麽多呢？平均每年10%（單利）的漲幅，不低了。
那這說明什麽呢？說明雖然一個國家或地區的房産擁有量已經達到了飽和，但仍然有人在不斷的買房交易，房價也仍然上漲。那這說明新加坡人是爲了單獨的居住呢，還是也有保值投資的想法？
7、 我完全不懂新加坡的制度，只知道審核很嚴格，普通居民到了年限也只能買二手的，單身都很難申請，永久居民才能申請新房（更便宜，買到就是賺到，純粹的福利），家庭人口越多才能買的越大等等。
出租也有限制，到了5年才能出租一半，還必須共同居住。然後房産稅也有，是按照“年值”估算然後抵扣的，具體的怎麽算我都忘了。那會兒中國還沒提房産稅呢，我也一直沒注意。這些年去的少了，懶得琢磨。
簡單說吧，在這麽嚴格的制度之下，依然不斷的有人買房，房價也應該是跑贏了通脹，這是爲什麽呢？是東亞文化圈的共識造成的嗎？是新加坡華裔的文化模因造成的嗎？我不知道，只是陳述這麽個現象而已。
8、總之吧，在我看來新加坡是個很好的例子。房産制度都制定的這麽完美了，房價仍然在不斷上漲。看新聞是說疫情之後又創了個新高，近十年來，他們核心區CBD的組屋房價翻了番，整體的平均漲幅也在30%以上，也不算低，綜合收益率肯定超過通脹了。
而且這還是組屋，而新加的公寓一直是更貴的（這相當于咱們的商品房，相對于組屋的保障性住房）。我有個同學在那裏，因爲條件不夠不能買組屋，所以買了兩套公寓。按他的說法是雖然沒有北京漲幅大，但也不弱于二三線城市，搞不懂爲什麽。
所以你這等等也行，等到北京和新加坡同步了，肯定能少漲點兒。這看自己的判斷，我沒有明確建議。
僅供參考。