本文來源：時代財經 作者：劉新歌
圖片來源：視覺中國
17年前，勢頭向好、開啓多元化戰略的富力地産拿下廣州市花都區花東鎮1900畝地，要打造廣州國際機場富力綜合物流園（以下簡稱“富力物流園”），吹響進軍工業地産的號角。
如今，富力地産將這個物流地産板塊的開山之作全部出清。
12月7日早間，富力地産發布公告，將富力物流園30%權益售予黑石。除去稅項及其他成本、費用後，富力地産可獲現金約12.63億元。富力稱，出售所得款項將用于降低負債水平及用作一般營運資金。加上此前完成出售富力物流園70%權益的收益（40.62億元），富力徹底出清這個項目共計收益約52.95億元。
資金渴求下富力再次“忍痛割愛”
公開資料顯示，富力物流園占地1470畝，計劃總建築面積爲超過120萬平方米，目前落成的高標准倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施亦已落成，未開發的倉庫淨用地面積約210畝。
此次被出售主體爲成立于2020年9月25日的Sonic Holdings II Limited及其全資附屬公司，包括空港物流、鼎富及華維，其主要從事投資控股、持有及開發富力物流園。公告顯示，截至2021年9月30日，出售標的未經審核綜合資産淨值約爲41.46億元。
富力集團稱，出售事項使其在該物流園的投資價值得以變現，帶來增強財務靈活性的機會，包括提高資本儲備及降低負債比率，有助于集團減低風險。而富力計劃，出售所得現金用于改善其整體流動性，包括但不限于還款、于公開市場購買現有票據，或提早償還其他債務。
這是富力地産第二次出售該物流園權益。2021年1月19日，富力宣布完成出售物流園內物業70%權益予黑石，完成後將收取約40.62億元。不過，彼時富力地産似乎並未打算完全出清該項資産。
在公告中，富力地産還表示：“本集團預期與黑石建立長期合作關系，以投資及管理該等物業，從而增強企業形象並支持該等物業的增長及發展。”
一年不到，富力還是出清了該項目，這與其對資金的渴求不無關系。半年報數據顯示，2021年上半年，富力地産剔除預收款後的資産負債率爲74.9%，淨負債率123.5%，現金短債比0.55，三道紅線全面踩線，歸類爲“紅檔”房企。
在2021年中期業績投資者會議上，富力集團管理層稱，未來12個月將著重就現金流、持續減債兩方面做精細化管理。
董事長李思廉給出了具體路徑：“僅靠賣樓這種最原始的做法可能追不上現在對現金流的要求，我們還是埋頭出售自己手上的東西。以前累積下來的已經建成的收租物業，包括酒店、寫字樓、餐廳等項目，富力都願意出售。”
此前，富力已將旗下物業公司以100億元賣給碧桂園服務，創下物業行業“最貴”收購案。此外，富力地産大股東李思廉、張力也表示將“自掏腰包”80億港元，以補充富力流動資金。
黑石“收割”內地物流資産
對于買方黑石來說，富力物流園是個“寶貝”，相比富力對物流行業的試水，黑石在物流領域的布局已達到一定規模。
今年1月，在項目70%權益轉讓達成時，黑石便稱，拿下這個粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，使其在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，物流倉儲總面積達到5300萬平方英尺，遍布中國23個城市。
據時代財經了解，黑石是全球最大的另類資産管理機構，以並購業務起家，目前業務包括企業私募股權基金、房地産機會基金、對沖基金、優先債務基金等。早期，黑石的房地産投資組合主要包括出租房屋、辦公室、酒店和全球零售物業。
其中，黑石對物流業務情有獨鍾。2019年6月，黑石集團就官宣斥資187億美元，收購新加坡普洛斯手中的美國工業倉庫網絡及債務，該投資組合面積約1.79億平方英尺，幾乎是當時黑石在美國工業占地面積的兩倍。
在中國，黑石同樣不斷加碼物流地産。爲了管理中國境內的物流資産，黑石還于2018年左右成立了物流資産管理平台“龍地”。今年7月，龍地首席執行官黃詠祥在接受媒體采訪時表示，黑石在中國物流方面的投資已超過8.6億美元，折合超過55億元人民幣，重點聚焦廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區的區域，這樣可以幫助滿足很快增長的最後一公裏物流需求。
自2018年將物流資産納入龍地平台後，黑石在中國的物流地産投資規模迎來快速增長：2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權；2019年6月，黑石集團旗下地産基金與第一産業集團簽署戰略合作協議，雙方就第一産業在全國範圍內開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。
2020年，黑石進一步加大對中國物流地産的投資力度，先後落子佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等地，同時還在上海新建成一座物流園區。目前，僅在大灣區內，黑石便已有6個物流園區， 3個在佛山、2個在東莞、1個在廣州。
黑石認爲，物流是在全球最有信心的投資主題。因爲全球電子商務發展的勢頭繼續高漲，新冠疫情對消費者偏好和期望産生了深遠影響，這也推動了對密集型地區最後一英裏配送中心的需求。
貝殼研究院商業地産分析師鄭中則指出，物流地産或將成爲非住宅類房地産行業的新增長點。“和購物中心、辦公樓等商業地産物業相比，物流地産園區的租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更爲穩定，因此市場韌性更好。從投資回報率看，物流地産通常超過6%，高于商業地産的4%至5%。”